La Chiquitas 75 000 Bahts Tävling!!!

Tackar Nille, för några förtydliganden, jag är en riktig virrpanna just nu 🙂 Det tar nog lite tid innan man får fart under Flip-Floppsen och kommer igång. Samma sak på de andra sidorna, men jag får en massa mail…

@Nisse wrote:

Alldeles för många kolumner och alldeles för många rader, och för många frågetecken.
Lägg sedan vetenskapen om alla lycksökare som drömmer om sjuka summor så blir det ju detta omöjligt. Jag menar min värdering kan ju vara rimligare än den faktiska.
Kolla rad 13 – där har man inte ens givit omsättning eller resultat!? Den sabbar ju hela gissningen!
Är farangens lön inkluderad? Tror inte det. Lägg till 500.000 per objekt i lön och hälften går minus.

Objekt 9 verkar överlägset mest prisvärd, och objekt 6 det sämsta, enligt mina beräkningar. Jag multiplicerade resultatet med 5 och lade till tillgångarna och rankade efter det.
Jag bortser från att spekulera i framtida hyreskostnader som kan gå vilket håll, och antagligen ner. Jag hoppas tillångarna är realistiska?

Ytan och att man kan bygga ut känns ju helt ointressant när man inte äger själv. Bara en dum farang skulle väl renovera en Thailändares fastighet. Snacka om att man sparkar ut sig själv, eller får hyreshöjning…

Beläggningen på rummen och hyran man tar skulle kunna vara intressant att veta mer om. Standarden på hela bygget känns inte helt ovidkommande det heller…

Nä wickeh, den här tävlingen var för krånglig.

Tackar för svaret och än mer tack för att du lagt ner möda på kommentarer och motiveringar!
Jag ska göra vad jag kan och försöka ge lite återkoppling på det mesta så ska vi se om vi kan få fart på tråden.

Många rader, kolumner, fantasisiffror och bristande uppgifter. Javisst, det här är reality och det är så här det ser ut när man börjar grotta i försäljningsinformationen.
Din värdering kan mycket väl vara mycket mera reell än den som utpriserna speglar.
Faranglönerna är inte inräknade.
Jag hoppas också att de fasta tillgångarna är realistiska, det borde vara ren idioti att förvanska värdet alltför mycket eftersom det är relatvit lätt att uppskatta vid ett besök.

Fortsätter i ett nytt inlägg…

@Spiritfish wrote:

Tack för tävlingen. Men personligen orkar jag inte. Dessutom som Nisses skrev så saknas det absolut viktigaste på en hel del av objekten. Läget, läget, läget, läget!
Känns ju bara dumt och försöka gissa sig till vad ett objekt kan vara värt genom att bara titta på massa siffror.

Om du hade satt ut en bild och beskrivit läget på huset hade det ju varit både roligare och lättare att kunna dra en slutsats. Tack allifall för initiativet.

Återigen, det här är reality.
Du har helt rätt i att läget är kanonviktigt, tyvärr får man inte ut den informationen så lätt. En hel del mäklare vägrar att släppa den informationen och man måste kontakta mäklaren och sedan tillsammans med denne besöka stället… Och vill du se mer än tre ställen så tröttnar han på dig och har ofta inte tid att visa dig ställena, han börjar förhala allt och påstår att ägaren inte är på plats etc och tycker att du är en trög en som inte på förhand har valt ut 2-3 ställen som du bara ska välja mellan och sen slå till och göra affär.

En sån här förhandsgranskning eller vad vi ska kalla sifferexersicen i tävlingen kan därför vara helt avgörande för om du över huvud taget får se de intressanta ställena.

Hejsvejs!
Dåligt med gissningar eller försök till svar här. Jag förlänger tävlingen fram till den 12:e september.

Nisse skrev:
Ytan och att man kan bygga ut känns ju helt ointressant när man inte äger själv. Bara en dum farang skulle väl renovera en Thailändares fastighet. Snacka om att man sparkar ut sig själv, eller får hyreshöjning…

Kommentar:
Ytan är oerhört viktig 25 kvadratmeter utomhusbar eller 400 kvadratmeter med ett tiotal rum, ja du förstår själv. Våningsytan säger också en hel del, en stor våningsyta innebär kanske att man kan ha restaurang, bar och även plats för biljardbord och dart på bottenvåningen och därmed kan räkna med en hygglig inkomst från bottenvåningen, en liten innebär att man kanske kan servera en och annan öl ifrån receptionen och därmed måste man försöka leva på att hyra ut rum. Jag kan ju säga från min egen verksamhet att jag tjänar betydligt mycket mera på baren än rummen, men utan rum så skulle det inte bli lika mycket. Under högsäsong får jag in ungefär tre gånger så mycket i baren jämfört med rummen, och då är rummen i stort sett fullbelagda hela tiden….

Om man ska bygga ut eller inte måste man naturligtvis räkna på innan man gör det. För det första är det viktig med vilket kontrakt man har, eller kan få. Jag ska ta ett konkret exempel: Man har ett kontrakt som gäller tre år framöver, en verksamhet som finns i ett trevåningshus, det finns fyra rum på varje våning, under högsäsongen har man kunder så att man skulle kunna fylla fyra rum till, . En utbyggnad på en våning extra kostar ca 400 000 Baht. En extra våning ger 50% fler rum möjliga att hyra ut. Högsäsongen här i Pattaya håller i sig över fem månader, man får då ut ca 16 000 Baht per månad och rum. Att driva fyra extra rum kostar en halv städerskas lön, ca 3 000 Baht, extra el, extra vatten, städmateriel,avskrivningar på inventarier etc. Grovt räknat får man då ut ca 11 000 Baht extra per rum och månad i vinst. Vilket över högsäsongen blir 220 000 Baht extra om man har dem uthyrda. Räknar man lite försiktig med att i genomsnitt över högsäsongen bara kunna hyra ut två av de nya rummen så får man in 110 000 extra i vinst enbart från rumsuthyrningen. Sen skall tilläggas intäkter från laundryservice ( idag betalar den städerskans lön) försiktig räknat per månad och rum blir det +1000, gästerna dricker oftast för mer än de bor och hälften av drickat är vinst, försiktig räknat blir det minst + 6000 per månad och rum i vinst. Så vi får lägga till åtminstone 7000 baht extra per uthrt rum och månad i vinst, dvs 14 000 per månad om man har endast två extrarum uthyrda, totalt 70 000 Baht extra per år.

Totalt så får man lågt räknat 180 000 Baht extra per år om man bygger ut under de förutsättningarna och investeringen är därmed i stort sett betald på två år. Till det skall man lägga att verksamheten förmodligen går upp rejält, 12 rum i stället för 8 kan man räkna med ökar värdet med närmare miljonen. Så investeringen har egentligen betalat sig redan när utbyggnaden är klar, utan att hyra ut ett enda rum.

Om jag avrudnar lite och inte räknar så extremt försiktigt och förutsätter att investeringen betalar sig på två år i verksamheten, dvs 200 000 extra per år. Det tredje året blir då ren vinst på ca 200 000. Har man sex år kvar på kontraktet så får man in 800 000 mer i vinst än om man inte skulle gjort investeringen…
Visst finns det en risk som du säger för hyreshöjningar, men om ökningarna är mindre än 16 666 baht per månad så tjänar man ändå på en utbyggnad…
Att bekosta en utbyggnad
kan också vara ett förhandlingsargument gentemot en hyresvärd, du kan lova att bekosta en sån investering mot att du får ett ordentligt långt och billigt kontrakt…

Thaisambo

Du har både rätt och fel. Det behövs inget bilateralt avtal, ett vanligt avtal mellan ett Thailändskt aktiebolag och en fastighetsägare. Ett avtal som innebär tidsbegränsad förfoganderätt, fritt förfogande över fastigheten under avtalstiden är det normala hyres- arrendekontraktet man skriver här. Man skriver det, gärna med hjälp av en jurist (kostar några få tusen baht). Sen så registreras det på cityhall och så är det färdigt.

Och det går att kombinera med andra saker som Thaisambo nämner: lån, amorteringar och sånt. Men nu är det inte stora investeringar som är i faggorna. Jag har tidigare själv gjort investeringar för åtminstone det dubbla och jag har inte blivit vräkt för det 🙂 De har jag också tjänat in redan, inte bara det, jag får dessutom ordentligt betalt för dem när jag säljer. Jag har en bra relation till fastighetsägaren, mycket för att jag gjort investeringar och tagit hand om fastigheten, därav har jag också fått ett bra kontrakt. Han brukar till och med komma hit själv för att hämta hyran varje månad och det är inte vanligt förekommande här nere ska man veta. Ibland händer det att han inte kan komma och hämta hyran, då brukar jag ta en sväng hem till honom och betala. Gör jag inte det så kommer han när han fått tid. Han sänder inte sina ordinarie indrivare till mig längre.

Varför skulle det vara riskabelt för Thaiaren att göra en sån affär? Han som äger den här fastigheten äger massvis av fastigheter, bland annat här i Pattaya och de hyror han får in varje månad täcker antagligen hela investeringen om han skulle behöva betala det.

Egentligen så hyr jag bara skalet av honom, allt innanför pelarverket förutom golven och ytterväggarna tillhör mig, det köpte jag från förre hyresgästen. Jag kan riva varenda innervägg, skrota hela vatten- och avloppssystemet, ta bort varenda toalett och hacka bort varenda golvklinker om hyran skulle chockhöjas efter att kontraktet går ut om jag inte skulle kunna sälja verksamheten och de sakerna…

Okej, det hör inte till själva “tävlingen” men tävlingen är till för att få till lite diskussioner och kanske i slutänden lite kunskap om liknande saker så det är bara bra med frågor och kommentarer.

Nu stänger jag tävlingen!

Av diverse skäl blev det några dagars extra betänketid. Tro inte på de som påstår att det är normal så kallad “Thaitime”.

Återkommer med de “rätta” svaren och kommentarer. .

En liten resultatredovisning och några kommentarer

Jag visste att tävlingen skulle se ut att vara väldigt svår, men jag räknade också med att någon av alla er snabbt skulle hitta åtminstone ett tiotal av verksamheterna, med prislapp och allt på nätet. Och då blir de få kvarvarande inte alls så svåra att gissa prislappen på. I stort sett ALLA verksamheterna var till salu och fanns på nätet, åtminstone strax innan tävlingen började.

Men, men, det var endast två personer som var kluriga nog att leta upp några av verksamheterna på nätet. Det var “bolibompa” på maipenrai.se som hittade åtta och “Reggaerocker” på thailandsforum.se som hittade tre. Ingen av dem lämnade in något fullständigt svar och därmed räknades inte deras svar i tävlingen. Man kan ju fråga sig varför inte någon av de som lämnade svar drog nytta av den information som fanns??? Oavsett vad det beror på kan jag bara konstatera att utnyttjandet av befintlig information har varit riktigt dålig.

Det synliga engagemanget blev mindre än önskat. Däremot så fick jag fullt sjå med brevväxlingen på e-posten gällande andelsförsäljningen. Min hemsida har fått en liten ökning av besökare, men den är knappt märkbar och det är inte säkert att ökningen har något med tävlingen att göra.

FÖRSTA PRIS, andelar till ett nomiellt värde av 30 000 BAHT går TILL:
jlh66 från siosixten.se som hade tre rätta svar.

ANDRA PRIS, andelar till ett nomiellt värde av 10 000 BAHT går TILL:
misterx från rajdidaj.se som hade två rätta svar.

TREDJE PRIS, andelar till ett nomiellt värde av 10 000 BAHT går TILL:
MAN från rajdidaj.se som hade ett rätt svar.

PRISET i “FORUMTÄVLINGEN” går till thailandsforum.se genom ett gott och positivt engagemang redan från start. Priset är i form av en veckas fritt boende och 2000 fria baht att spendera i baren på La Chiquita. Priset ska delas ut i en tävling som forumägare/administratören utformar själv.

Vinsten går att använda under hela 2008 och 2009. Då har man en lågsäsong och två hela högsäsonger på sig att utnyttja den. Vinsten är opersonlig och går att sälja till någon annan.

Här kommer några kommentarer omkring köpvärderingen av verksamheter och jag kommer att använda uppgifter och tabellen från tävlingen för att förklara lite närmare om det finns intresserade. Jag har också gått igenom de verksamheter som är till salu nu och inget har egentligen förändrats förutom att priserna ser ut att ha gått upp lite.

Är du intresserad av att kanske skaffa och driva verksamhet här framöver någon gång rekommenderar jag att ni läser vidare och gärna bemöter mina påståenden. 🙂

OMSÄTTNING, LÖNER OCH RESULTAT
Är den komponent i tabellen som har minst betydelse för att bestämma värdet på en verksamhet utifrån försäljningsannonser. Av 15 verksamheter när tävlingen startade var det nio som man direkt kan se att de uppgivna siffrorna är felaktiga och/eller falska.

LÄGE
Läget i sig är svårt att värdera, avgörande för läget är egentligen vilken kundgrupp man tänker vända sig till. Men generellt kan man säga att ett eftertraktat område kostar betydligt mer än ett i utkanterna av Pattaya och några års kontrakt på att få ha verksamheten i närhet till det mesta är värt någon eller några miljoner.

BYGGNAD: RUM, YTA, VÅNINGSYTA, EXTRARUM
Antalet rum, totala ytan och våningsytan är viktiga och helt avgörande för om man kan få tillräckligt med intäkter för att kunna leva på verksamheten. I en fastighet med tre våningar så har man möjlighet att inrymma ungefär 80% flera rum på 130 kvadrat jämfört med 90 kvadratmeters våningsyta. Våningsytan är i de flesta fall viktigare för verksamheten än den totala ytan.

KONTRAKT, HYRA, KONTRAKTSTID
Oavsett läge krävs det ett mycket bra koncept och erfarenhet för att överleva med omkostnader på mer än 150 000 baht per månad. Omkostnader under 100 000 per månad är absolut att rekommendera för att överleva de två första åren och för att klara sig över tillfälliga nedgångar på längre sikt. Med en hyra på mer än 60 000 Baht så blir det mycket svårt att komma ner under 100 000 baht i omkostnader per månad.

Här kommer lite information som kanske kan vara av intresse. Det hänger ihop med tävlingen och kanske har ni tittat på några av detaljerna lite tidigare.

Ta en titt i tabellen för tävlingen, där ligger det 13 verkliga försäljningssummor på verksamheter som är ganska liknande La Chiquitas. Utöver de som verkligen fanns till salu så finns La Chiquita på två ställen i tabellen. Det är verksamhet nummer 8 och 11. För verksamhet nr 8 satte jag en prislapp på 5 miljoner och de flesta som lämnat svar placerade La Chiquita över det beloppet. I tabellen så står det en hyra på 370 000 Baht per år, den riktiga hyran ligger på ynka 270 000 per år och har därmed en kvadratmeterhyra på 680 Baht. På verksamhet nr 11 har jag lagt till en extra våning.

Där kan ni se att de 5 miljonerna för La Chiquita inte avviker något speciellt från det som är normalt, de 13 övriga var som sagt verkliga försäljningsobjekt. Jag roade mig nyligen med att plocka fram motsvarande information som fanns med i tävlingen. Jag kollade igenom 40 verksamheter med liknande omfattning på verksamheten eftersom jag ville se hur marknadsläget ser ut nu. Jag kollade den 18:e december. Även om de flesta verksamheterna från tävlingslistan är borta och nya har tillkommit så ser jag inga skillnader mot tidigare och det generella prisläget är ungefär detsamma, möjligen att det gått upp lite. Det är ju självklart att det är de politiska oroligheterna tillsammans med finanskrisen i världen som hållit tillbaka värdeökningen.

Eftersom hyran ligger så mycket lägre än de andra verksamheterna, och den dessutom är bunden i drygt 2,5 år till, så borde nog La Chiquita ligga högre än de fem miljonerna i jämförelsen. Kanske i närheten av de 6 miljoner som en mäklare tyckte att värdet skulle ligga i närheten av. Vilket är 50% över det nominella värdet.

Vidare så finns det lite mer information nu på hemsidan: http://www.guesthouse-thailand.se/company.htm