Fastighetsmarknaden på turistorterna

Har jag också funderat över.

Banker trycker mer pengar baserat på sina tillgångar, lån räknas till dessa, så de lär ovilligt sänka sina priser. Det är så pengar görs. De flesta lånar ju för att investera, och belånar sedan. Markpriserna kommer säkert bestå även om det inte finns några köpare. Det finns nog inget samhällsintresse att priserna skulle gå ner så det kommer bekämpas till sista andetaget. Kommer dock alltid finnas dem som är tvingade att sälja till skambud. Först och främst är det nog privatägda bostäder som får ta smällen. Kanske marknaden rör sig sidledes istället för at justera sig nedåt men det får framtiden utvisa.

Jag är dock välldigt skeptisk till våra framtida ekonomiska utsikter.

Jag har nog uppfattningen att land och bostadsmarkanden här i Hua Hin frodas ganska bra. Sedan översvämningen i Bangkok verkar många rika Bangkokbor bestämt sig för att fixa reservboende i Hua Hin.

Så det byggs en massa och tomter säljs också bättre än på länge.

Däremot är det ju en annan marknad som är stendöd och det är farangmarknaden där faranger sitter på ett bolag eller ett 30 års leasing. Här är det mer eller mindre omöjligt att sälja.

Och det kan man ju förstå. Att köpa ett hus på leasing vill ju ingen när det gått upp vad som gäller. Och det är ju ändå värre när leasingen ligger på ett jättemarkområde med fler än ett hus. Där är det ju snudd på hur dessa leasing är registrerade på landoffice är giltiga. Man kan ju inte teckna om hela landoffice registreringen vid ägarbyte av ett hus.

Sak samma med bolag. Vem vill köpa 49 % av aktierna på ett bolag som äger hus och tomt. Och då betala 100% av värdet.
Och möjligheten att avyttra denna typ av hus till en Thai är väl närmast omöjlig. Då säljer ju Bolaget hus och mark.
Sedan sitter farangen med ett bolag med pengar i . Och att avregistrera detta bolag tar tid/kostar pengar. Och då skall väll pengarna i sedan fördelas på aktieägarna. Så farangen får 49%.

hf

Sak samma med bolag. Vem vill köpa 49 % av aktierna på ett bolag som äger hus och tomt. Och då betala 100% av värdet.
Och möjligheten att avyttra denna typ av hus till en Thai är väl närmast omöjlig. Då säljer ju Bolaget hus och mark.
Sedan sitter farangen med ett bolag med pengar i . Och att avregistrera detta bolag tar tid/kostar pengar. Och då skall väll pengarna i sedan fördelas på aktieägarna. Så farangen får 49%.

Detta “beror ju på” hur du satt upp det.. Visst om du är ensam ägare och inte har någon Thai (fru/barn) som kan stå för majoriteten i bolaget så äger du ju “bara” 49%.

MEN, du kan ju givetvis skydda dig genom att alla “nominees” skriver på blanka papper och avsäger sig rätt till bolag och utdelningar. Likaså blanka papper om utträde ur firman, vilka du kan datera som du vill senare.

Alla är så skeptiska, men gör man det rätt från början är det “oftast” inte några problem.

Tänker på rapportaget på Uppdrag Granskning. Folk sitter och klagar och ojjar sig över att de leasat marken och inte äger marken, men har samtidigt inte lagt ner en sekund på att läsa på om vad för regler som gäller, eller anlitat en advokat som förstår kontrakt och kan förklara lagarna.
Folk reser jorden runt och slänger gladeligen ut 1-2M SEK utan att förstå vad som gäller..
Någon sa på programmet att efter 30år skulle de hyra en bulldozer och jämna huset med marken… Jag tror inte huset kommer stå kvar efter 30år med tanke på byggkvalitén i landet..

Vi sålde vårt hus o land som var skrivet i en firma till en Thai köpare i Pattaya. Fördelen med det är ju besparingen av skatt. I stället för att betala hundra tusentals baht i skatter betalar man 5.000 baht för att överföra ägandeskapet av firman.

Det finns för o nackdelar med allt.

En annan punkt som togs upp är priserna.
Något som är helt annorlunda mot tex Sverige är att i Thailand säljer man inte till förlust och om grannen har fått ut en viss summa kan man inte ta ut lägre pris. Spelar ingen roll om det tar 3 år innan man säljer..
En annan aspekt är att i alla fall i Bangkok (Sukhumvit/Silom/Sathorn) är de flesta condos köpta cash, vilket innebär att det finns ingen press på att betala tillbaka lån till banken. Man kan ha lägenheten tom o osåld i flera år och hoppas på att värdet stiger på lägenheten, för på banken går man ju minus i alla fall då inflationen snabbt äter upp räntan man har på kontot.

Tittar man på Pattaya så ser man flera stora hotel kedjor som kommit in, ryssarna invaderar, planer om snabb tåg från Bangkok till Rayong, närheten till indsutriområden och flygplats.. Har svårt att se att priserna kommer gå ner där. Tror att det är önsketänkande…

@bangkokrob wrote:

MEN, du kan ju givetvis skydda dig genom att alla “nominees” skriver på blanka papper och avsäger sig rätt till bolag och utdelningar. Likaså blanka papper om utträde ur firman, vilka du kan datera som du vill senare.

Låter som ett underbart upplägg. 🙁

hf

Ja.. det funkar och du kan känna dig lite säkrare än tidigare.

Prata med en advokat så hjälper de dig. Men se till att detta är gjort direkt när firman sätts upp. Kan vara svårt att hitta alla nominees efter 5-10 år…

En sak som man bör ha klart för sig är att det inte finns en homogen fastighetsmarknad i Thailand och man kan i grova drag dela in den i tre kategorier:

– Thailändskt ägda hus och condominiums i regionerna;
– Thailändsk ägda hus och condominiums i Bangkok; och
– Utlandsägda/leasade hus och condominiums på turistorterna (de som är speciellt byggda för utlänningar).

Om man sedan bryter ner marknaden på turistorterna och här tar jag Hua Hin som ett exempel, kan man också dela in den lokala marknaden i tre kategorier:

– Thailändskt ägda hus för permanentboenden;
– Condominiums ägda av icke permanentboende thailändare, främst Bangkokbor;
– Hus och condominiums ägda / leasade av utlänningar.

Det två förstnämnda följer helt andra strömningar på marknaden än vad de utlandsägda husen gör så, utan att gör någon närmare analys, att uttala sig i generella termer om markanden som helhel blir därför inte rätt.

Göran

En sak som man bör ha klart för sig är att

fastighetsmarknaden inte kan generaliseras till dessa 3 kategorier.. Pratar vi bostäder så är det väldigt grovt, men pratar vi hela fastighetsmarknaden så är det inte ens början…

Vi har givetvis också
Land
Komersiella fastigheter
Industri fastigheter

Vidare så är det knappast dessa indelningar som skrivits i tidigare inlägg som styr marknaden
En fastighetsmarknad styrs av i stort sett av flera marknader som beror av varandra, bla hyresmarknaden, tillgången på marknaden och byggmarknaden.

Hyresmarknaden i sig kan sedan delas upp i flera olika marknader beroende på fastighetsslag och var fastigheten är belägen.

Priset på marknaden styrs normaltvis av utbud och efterfrågan. Detta kan givetvis skilja från område till område och vi ser tex att Bangkok inte är ett bra exempel på detta då marknaden styrs av ett frenetiskt investeringstänkande från rika Thailändare som hellre investerar i fastigheter än har pengarna på banken. Detta gör att priset på marknaden hålls uppe på konstgjord väg då det inte är normalt att priserna stiger som de gör med det överutbud som finns i Bangkok. En annan sak som gör att priserna ändå också stiger i centrala Bangkok är bristen på land. Det har inget med utländskt eller thailändsk köpande/ägande att göra..

I centrala Bangkok (Sukh/Silom/Sathorn/Rama III/River) räknar vi med att det finns ca 100.000 condos varav mer än 30% står tomma…

Detta är inte en post om tursitorterna, men ett svar på sista inlägget vilket jag tycker är fel.