Detta ämne har 11 svar, 8 deltagare, och uppdaterades senast för 7 år, 1 månad sedan av 
.
-
Inlägg
-
-
För 5 år sedan leasade jag en tomt i Thailand som jag betalade för att nyttja i 30 år.
Jag bestämde mig därefter för vilken typ av hus jag ville skulle byggas på min leasade tomt. Tomtägaren sökte bygglov varpå huset byggdes och jag betalade under tiden för material och arbetet som utfördes vartefter. Allt gott och väl…jag flyttade in i god tro när huset stod klart. För 2 år sedan upptäcktes det att jag inte stod som ägare på huset, det gjorde personen som sökt bygglovet. Denna person vägrar nu att lämna över ägarskapet till mig trots påtryckningar.
Bilden hör inte till inlägget
När jag kontaktade landoffice talade dom om för mig att det inte var jag som stod som ägare på huset.
Jag behöver nu goda råd från er experter för hur jag går vidare med detta så att jag kan bli ägare av det hus jag betalat surt förvärvade pengar för.Tack på förhand.
-
Först och främst beklagar jag att du råkat ut för tråkigheter sedan önskar jag dig välkommen till forumet och ber dig också posta dina inlägg i rätt kategori. Hus- och markfrågor hör inte hemma under kategorin “Visum och Uppehållstillstånd” för Thailand.
När det gäller byggnader finns det ingen specifik lagfart för dessa i Thailand utan lagfarten härrör sig enkom till själva marken. Äganderätten till en byggnad på bestämd mark tillhör alltid markägaren per default. Man måste alltså vidta ett antal åtgärder för att ägarmässigt skilja byggnaden från marken. Jag skulle tro att det stora flertalet av svenskar som “äger” hus i Thailand på leasad mark i själva verket, liksom du, endast hyr byggnaden.
Det är betydligt enklare att genomföra processen att ägarmässigt skilja byggnaden från tomten om detta görs i samband med bygget. Det går även att göra efter det att huset är färdigbyggt men den processen kan jag inte i detalj varför jag rekommenderar dig att du tar kontakt med en fastighetsjurist.
Det du behöver kunna visa är att du har ett konstruktions- och köpekontrakt för huset samt att du kan verifiera att du faktiskt betalt för bygget. Det räcker inte med att du bara har ett konstruktionskontrakt eftersom ett sådant normalt sätt inte bevisar att du blir ägare. Kontraktet bör visa vid vilken tidpunkt under bygget som äganderätten övergår till dig (På engelska heter det “Title Transfer”).
Det första felet du gjorde var att inte söka byggnadslovet i ditt namn. Om du har en vederbörligt registrerad markleasing är det inget problem. Helst borde du även ha registrerat en s.k. “superficies”, men det är få svenskar som gjort det eftersom det flesta inte använt sig av jurister i samband med husköpet och markhyran.
Om du vill ha hjälp att tolka ditt kontrakt kan jag hjälpa dig men en snabbtolkning förutsatt att avtalet är på engelska. Sänd mig i så fall ett PM.
Göran
-
@Favorit wrote:
För 5 år sedan leasade jag en tomt i Thailand som jag betalade för att nyttja i 30 år.
Jag bestämde mig därefter för vilken typ av hus jag ville skulle byggas på min leasade tomt. Tomtägaren sökte bygglov varpå huset byggdes och jag betalade under tiden för material och arbetet som utfördes vartefter. Allt gott och väl…jag flyttade in i god tro när huset stod klart. För 2 år sedan upptäcktes det att jag inte stod som ägare på huset, det gjorde personen som sökt bygglovet. Denna person vägrar nu att lämna över ägarskapet till mig trots påtryckningar.
När jag kontaktade landoffice talade dom om för mig att det inte var jag som stod som ägare på huset.
Jag behöver nu goda råd från er experter för hur jag går vidare med detta så att jag kan bli ägare av det hus jag betalat surt förvärvade pengar för.Tack på förhand.
Hej Favorit
Jag får känslan av att du har;
Tittat I den blå boken (Tabien baan) och inte funnit ditt namn i den.
Börjat fundera i banor som säger att nu kan nog markägaren ta huset av mig.
Funderingar som säger att nu kan ingen ärva huset.
Etc.Ovanpå detta så har du säkert diskuterat dina tankar med andra leasetagare, ingen av de du har pratat med har egentligen någon kunskap utan baserar sina svar och tankar på hur just de så här i efterhand tycker att det borde vara. Ofta så dyker det upp nya tankarna som en blixt från klar himmel efter något glas på en terrass och samtliga inblandade som funderar blir säkra på att just så måste det vara. (se denna skrivelse ovan med glimten i ögat)
Så här är det;
Bygglov/Adress; Den som är markägare söker även i de allra flesta fallen bygglovet och adressen till tomten, när adressen och bygglovet söks så får markägaren sitt namn i den blå boken.
Blå boken är egentligen inget annat än en adressbok och har inget egentligt ”värde” för oss utlänningar.
Äga byggnaden; Skall detta göras korrekt är den avgörande faktorn att det betalas ca 5,8 % av köpeskillingen ovanpå priset i avgifter/skatt på landoffice, denna avgift har inget att göra med leasen och dess skatter/avgifter att göra.
Om det är värt att betala dessa 5,8 % ovanpå priset är svaret NEJ. (läs “Förstå detta”).
När det gäller att äga byggnaden så är det i min mening helt värdelöst om det nu inte bara rör sig om en personlig känsla som en husägare anser vara värd ca 5,8 % ovanpå priset för byggnaden.
Förstå detta; Om du äger byggnaden så gäller det under din livstid, skulle leasen gå ut och ej förnyas under din livstid är du skyldig att ta bort din byggnad, om du ej gör detta äger markägaren rätten att stämma dig på markägarens kostnader för att ta bort din byggnad.
Lease/markhyra; Detta är det absolut viktigaste dokumentet du skall ha i din ägo, leasen skall vara skriven via ett lokalt Landoffice, får ej vara skriven via någon pojai eller gamnan etc.
Det finns 3 original av ditt leaseavtal, ett för landoffice, ett för leasetagaren och ett för markägaren.
Detta dokument bekräftar att du äger rätten att nyttja den aktuella markbiten samt att access finns till en statlig väg om tomten inte har egen direkt access, Det finns i detta dokument inskrivna regler vad som gäller för just din hyresperiod t.ex. arvsrätt, hyresperioder etc. det går bra att skriva in att hyrestagaren äger byggnaden etc.
När det gäller själva Chanote dokumentet så finns det 2 original, markägaren och landoffice har var sitt ex.
Det som är viktigt är att du har den oinskränkta rätten att vistas på marken under din 30 års period och vilka möjligheter det finns till en förlängning av markhyran. Allt annat är sekundärt.
Skrivna avtal; Avtal gällande husköp och markhyra, viktiga saker som skall framgå är vem säljer, vem köper samt vad är överenskommet, m.a.o. precis som vilka avtal som helst.
Alla avtal utom landoffice leaseavtal förfaller vid en försäljning av marken (Markägaren säljer till en annan markägare).Vad göra; Det finns ett par enkla saker som råder bot på samtliga funderingar samt öka på din egen förståelse för hur det fungerar i Thailand.
1. genomgång av leaseavtal och övriga dokument.
2. Skapande av ett fullgott skydd gällande leasenJurister/Advokater; Innan du anlitar en speciell Thailändsk jurist så är det av yppersta vikt att du själv förstår precis allt vad du behöver, du skall alltså i första hand endast be minst 3 olika jurister om ett utlåtande, ta endast stora juristfirmor som är Bangkokbaserade, sök dessa via Chamber of Commerce eller Svenska Ambassaden, firmorna skall vara specialister på markhyresavtal och inte brottsmåls advokater eller liknande.
En vanlig jurist som du träffar på i Pattaya/Hua-Hin/Phuket eller liknande kommer inte på något sätt att upplysa dig om vad som är bästa enklaste och ärligaste vägen ut ur problemet som du tror existerar, juristen kommer att upplysa dig om vad du egentligen inte vill höra och dina tankar besannas och detta sätter mer griller i huvudet på dig för att du skall anlita juristen och därigenom förse juristen med arvode och lite processer.
Rz
-
-
@Hans Ola wrote:
Så vitt jag vet kan inte någon annan är Thailändare äga mark/hus i Thailand. :pale:
Stämmer till viss del inte. Det finns tom möjlighet för utlänning att äga 1 rai mark + ev tillhörande bostad, men det känns som den diskussionen är för en annan dag/tråd.
Rent generellt så kan bara en thailändsk medborgare (eller thailändsk bolag) äga mark i Thailand. Utlänningar kan dock äga huset marken står på, men som Göran så förträffligt pekat på ovan, i skribenten “Favorit”‘s fall skulle detta nog vara lite mer genomtänkt innan byggstart.
Det finns flera sätt att “äga” ett hus på i Thailand, eller se till att man bor säkert och tryggt utan att man riskerar att bli blåst. Själv sitter jag på en sk “usufruct” vilket ger mig besittningsrätt av huset så länge jag lever. Detta gör huset osäljbart för den som idag äger fastigheten.
Ett råd som många borde lyssna på är att man ska inte investera mer pengar i Thailand än man har råd att förlora utan att för den delen riskera sin livskvalité.
Med vänlig hälsning,
Anders -
-
@Favorit wrote:
För 5 år sedan leasade jag en tomt i Thailand som jag betalade för att nyttja i 30 år.
Jag bestämde mig därefter för vilken typ av hus jag ville skulle byggas på min leasade tomt. Tomtägaren sökte bygglov varpå huset byggdes och jag betalade under tiden för material och arbetet som utfördes vartefter. Allt gott och väl…jag flyttade in i god tro när huset stod klart. För 2 år sedan upptäcktes det att jag inte stod som ägare på huset, det gjorde personen som sökt bygglovet. Denna person vägrar nu att lämna över ägarskapet till mig trots påtryckningar.
Bilden hör inte till inlägget
När jag kontaktade landoffice talade dom om för mig att det inte var jag som stod som ägare på huset.
Jag behöver nu goda råd från er experter för hur jag går vidare med detta så att jag kan bli ägare av det hus jag betalat surt förvärvade pengar för.Tack på förhand.
Uppskattar din öppenhet och ditt raka sätt att tala om din situation.
Undrar bara hur många fler som sitter i samma båt, som bara lider och tiger. -
Själv så tror jag inte det handlar om något annat än att markägaren har följt direktiven från Theesebaan och landoffice samt att husköparen har handlat utan att förstå hur det fungerar i Thailand.
Sedan börjar husägaren bli orolig och försöker “pressa” markägaren att “fixa” saker i efterhand.
Gissningsvis är det 1000 tals i samma båt.
Dock så ska man ha klart för sig att har man ett avtal som säger att man är ägare till byggnaden och har ett leaseavtal via landoffice samt sköter sin leaseavgift så är det supersvårt för att inte säga omöjligt för någon markägare att “komma” över byggnaden.
Vill man göra något åt saken ser man till att skydda sin lease så bra det går enligt lagen samt sina arvingar genom testamente, själva byggnaden är sekundär då den står där den står.
Jag ser inget konstigt i det hela, bara husägare och markägare som behöver information och förstå vad de skall göra för att förbättra situationen, vill sedan husägaren “äga” sin byggnad är det bara att betala det landoffice begär.
Rz
-
-
Markägaren lär inte kunna sälja huset hur som helst eftersom det står på ofri grund som han avtalat bort (Ditt leasingavtal).
Sen förefaller ni ha en tvist kring huset som behöver lösas också och tydligen brister det i dokumentationen om vem som egentligen beställt och bekostat huset och således är att anse som rättmätig ägare. Det låter inte som om Du nekats tillträde till huset och marken har Du hur som helst leasingavtal på åtminstone 25 år till och disponerar därigenom huset som en byggnad som står på den leasade marken (tillbehör till fastigheten). Förmodligen är det rent slarv med avtal i samband som ligger bakom den här tvisten som tycks handla om att Du inte skrivits in i fastighetsboken som ägare av huset.
Det är kanske en god idé att försöka komma överens i den här tvisten i någon form och helst inte förvärra den – då är det inte säkert att det blir trevligt att bo kvar oavsett hur tvisten löses eftersom huset ju står på ofri grund på ett leasingavtal med lång löptid. Visst kan man begära att tvisten ska lösas, genom att ni kommer överens, genom skiljemannaförfarande eller i domstol, men det är svårt att se att det skulle medföra några egentliga praktiska fördelar för den ena eller den andra parten, i varje fall i nuläget med 25 år kvar på leasingavtalet och kanske en klausul om rätt till förlängning.
Fundera gärna igenom vilka handlingsalternativ som finns och vad de egentligen skulle få för effekter rent praktiskt. Väg fördelarna mot de tänkbara nackdelarna föreslår jag så att resultatet inte blir rent katastrofalt hur än tvisten löses.
Rent tekniskt handlar det väl om vem som ska ha rätten att till exempel riva eller flytta på byggnaden – och vem som egentligen ska ha betalningsansvaret för eventuella skatter, avgifter och pålagor samt rätten till eventuella hyresintäkter om huset till exempel skulle hyras ut.
En sak som är viktig är att leasingavtalet inte bryts om marken skulle avyttras till annan ägare, till exempel genom arv, gåva eller försäljning och den saken har Göran och Rz-Chackpong kommenterat tidigare i tråden om hur det ska gå till i sina kommentarer om markleasing och registrering av “Superficies”. Det är goda råd från folk som är ordentligt pålästa och har egna erfarenheter.
Sen är det en annan sak om det hela fungerar som tänkt under så lång tid som totalt 30 år, det handlar om att bibehålla en god sämja under avtalstiden, det är också viktigt och den saken ska man vara rädd om och försöka vårda.
-
@Favorit wrote:
Hej och tack för svar!
Eftersom jag nu inte äger “mitt hus” undrar jag hur en ev. försäljning skulle gå till, kan jag överhuvud taget sälja huset och få tillbaka de pengar jag lagt ut eller är det markägaren som tjänar pengar och jag blir utan :pale:Som så många andra säljer du din leasingrätt. Det Rz framhåller, vilket jag är böjd att hålla med om, är att det egentligen är ointressant vem som står som laglig ägare till huset om man har en leasingrätt för marken där huset står.
Huruvida du får “tillbaka dina pengar” vid en eventuell försäljning är en helt annan fråga och beror självklart vad någon är beredd att betala vid den givna tidpunkten.
Min uppfattning är att leasingformen är den bästa, förutsatt att man inte har en thailändsk maka/make, eftersom den är helt laglig. De som trixar med bolagsägd fastighet är ute in en gråzon lagligt sätt och dessutom kan de inte “äga” mer än högst 49% av fastigheten.
Det enda egentliga problemet med leasingrätten är de utländska exploatörerna som profiterar på de som “köper” hus på det sättet. Anledningen till detta är att en thailändare kan i de allra flesta fall köpa marken, bygga samma hus till samma kostnad som utlänningen men slipper betala dyrbar leasingavgift. Ett leasingägt hus borde ju rimligen vara billigare och dessutom borde leasingkostnaden för hela 30-årsperioden ingå i köpeskillingen.
Göran
-
@Favorit wrote:
Hej och tack för svar!
Eftersom jag nu inte äger “mitt hus” undrar jag hur en ev. försäljning skulle gå till, kan jag överhuvud taget sälja huset och få tillbaka de pengar jag lagt ut eller är det markägaren som tjänar pengar och jag blir utan :pale:Favorit
När det gäller möjligheten att sälja just ditt hus så beror det på hur attraktivt är ditt hus, område, närområde samt var i Thailand finns bostaden samt hur ser ditt lease avtal ut (säljer du kvarvarande år eller säljer du 30 nya år med markägarens godkännande? Finns arvsrätt? Förlängningar? Etc.).
När det gäller att få tillbaka pengarna som är investerade i en bostad i Thailand beror det på ovan nämnda saker plus vad har du själv betalt?
Bor du i ett område med flera andra leasetagare med samma markägare beror det även på vilken relation du har med markägaren då en köpare skall ta över den relationen samt även hur övriga grannar beter sig.
Normalt kan du räkna med minst 15 % plus eller minus av priset du själv har betalt.
Dock så kan ingen av oss ens ge en ide om något före vi har sett avtal, bilder på huset och var i Thailand ligger din bostad.
Rz
-
Du måste vara inloggad för att svara på detta ämne.
