Fråga ang när man köper land som utlänning gift med Thai

[Stefan]

Hej,

Jag ställde frågan nedan på ett annat forum utan att få ett tillfredställande svar, så jag tänkte att jag ställer den igen på Thailandsforum. (http://thaikonsult.egetforum.se/forum/viewtopic.php?t=906 )

Min fråga var:

Jag har en fråga angående det irriterande dokumentet man måste signera på Landkontoret när man som utlänning köper land eller hus i Thailand.

På dokumentet står det:

We together confirm that the money which Mr./Mrs shall expend on the purchase of XXXXX land title deed/N.S. 3 K/N.S. 3 no Sub-district XXXXX District Province XXXXXX with the construction Sub-district XXXXXX District Province XXXXXXX or Condominium unit no Floor Name of the Condominium XXXXXX Sub-district District XXXXXXX Province is wholly Sin Suan Tua or the personal XXXXXX property of Mr./Mrs alone, not Sin Som Ros or the matrimonial property between husband and wife.

Det konstiga med dokumentet är att det direkt motsäger den Thailändska lagen ” THE CIVIL AND COMMERCIAL CODE – CHAPTER IV” där det står följande om Sin Suan Tua:

Section 1470 – Properties of husband and wife except in so far as they are set aside as Sin Suan Tua, are Sin Somros.

Section 1471 – Sin Suan Tua consists of:

(1) property belonging to either spouse before marriage;
(2) property for personal use, dress or ornament suitable for situation in life, or tools necessary for carrying on the profession of either spouse;
(3) property acquired by either spouse during marriage through a will or gift; and
(4) Khongman.

Section 1472 – As regards to Sin Suan Tua, if it has been exchanged to other property, other property has been bought or money has been acquired from selling it, such other property or money acquired shall be Sin Suan Tua.

Section 1473 – Each spouse is manager of his or her Sin Suan Tua.

I mitt fall så är vi nu gifta och jag ska köpa ett Hus med lån från en lokal bank. Även om vin fru kan stå för en del av lånet så måste jag vara med som garant. För att köpa huset så kommer jag även att sälja det condo vi äger som står i mitt namn.

När är jag tolkar lagen så kan jag inte se hur huset med land skulle kunna vara en Sin Suan Tua…och därmed så skulle Land Departments dokument ej vara giltigt. Ligger det något i detta eller är jag totalt ute och cyklar?

Det står även att:

Section 1467 – After marriage the ante-nuptial agreement cannot be altered except by authorisation of the Court.

Det borde styrka mitt antagande ytligare…

Är det någon som vet något om detta?? Tacksam för svar.

[stgrhe]

Jag flyttat tråden så att den ligger i rätt kategori!

Göran

[stgrhe]

@Stefan wrote:

Hej,

Jag ställde frågan nedan på ett annat forum utan att få ett tillfredställande svar, så jag tänkte att jag ställer den igen på Thailandsforum. (http://thaikonsult.egetforum.se/forum/viewtopic.php?t=906 )

Min fråga var:

Jag har en fråga angående det irriterande dokumentet man måste signera på Landkontoret när man som utlänning köper land eller hus i Thailand.

På dokumentet står det:

We together confirm that the money which Mr./Mrs shall expend on the purchase of XXXXX land title deed/N.S. 3 K/N.S. 3 no Sub-district XXXXX District Province XXXXXX with the construction Sub-district XXXXXX District Province XXXXXXX or Condominium unit no Floor Name of the Condominium XXXXXX Sub-district District XXXXXXX Province is wholly Sin Suan Tua or the personal XXXXXX property of Mr./Mrs alone, not Sin Som Ros or the matrimonial property between husband and wife.

Det konstiga med dokumentet är att det direkt motsäger den Thailändska lagen ” THE CIVIL AND COMMERCIAL CODE – CHAPTER IV” där det står följande om Sin Suan Tua:

Section 1470 – Properties of husband and wife except in so far as they are set aside as Sin Suan Tua, are Sin Somros.

Section 1471 – Sin Suan Tua consists of:

(1) property belonging to either spouse before marriage;
(2) property for personal use, dress or ornament suitable for situation in life, or tools necessary for carrying on the profession of either spouse;
(3) property acquired by either spouse during marriage through a will or gift; and
(4) Khongman.

Section 1472 – As regards to Sin Suan Tua, if it has been exchanged to other property, other property has been bought or money has been acquired from selling it, such other property or money acquired shall be Sin Suan Tua.

Section 1473 – Each spouse is manager of his or her Sin Suan Tua.

I mitt fall så är vi nu gifta och jag ska köpa ett Hus med lån från en lokal bank. Även om vin fru kan stå för en del av lånet så måste jag vara med som garant. För att köpa huset så kommer jag även att sälja det condo vi äger som står i mitt namn.

När är jag tolkar lagen så kan jag inte se hur huset med land skulle kunna vara en Sin Suan Tua…och därmed så skulle Land Departments dokument ej vara giltigt. Ligger det något i detta eller är jag totalt ute och cyklar?

Det står även att:

Section 1467 – After marriage the ante-nuptial agreement cannot be altered except by authorisation of the Court.

Det borde styrka mitt antagande ytligare…

Är det någon som vet något om detta?? Tacksam för svar.

Svaret är mycket enkelt och lagtexten i det här fallet, dvs. den som du tycker verkar motsägande och är i första hand skriven för thailändare. Därför, när det talas om gemensamägd egendom dvs Sin Somros och mark, så undantas alltid mark från det gemensamma boet om den ena maken/maken är utlänning. Det beror på att utlänningar, med ett par undantag, inte får äga mark i Thailand.

Utlänningars rätt att äga mark är reglerade i ett annat lagrum, THE LAND CODE AMENDMENT ACT (NO.8)
B.E. 2542 (1999). Den finns att läsa under Lagar & Regler.

Göran

[Stefan]

Hej Göran,

Jag köper ditt resonemang men är det inte lite märkligt är att dokumentet refererar till Sin Suan Tua och inte THE LAND CODE AMENDMENT ACT (NO.8), ingen av definitionerna av Sin Suan Tua överstämmer med användandet av termen i dokumentet. Ett annat problem med att använda termen Sin Suan Tua och det ätt vi i mitt fall gemensamt tar lånet på hus och mark och därmed så är det ganska uppenbart inte köpt enbart med ”hustruns egna pengar”. Det som ytligare gör det mera komplicerat att även som utlänning men ett gemensamt lån kan man göra skatteavdrag på totalt 50,000 THB av (totalt avdrag är 100,000 THB) av räntekostnaderna för lånet.

För att förtydliga så är jag inte intresserad av att äga marken i sig, det som är intressant att ha en 50% rättighet av värdet vid eventuell skilsmässa eller dödsfall.

/Stefan

[stgrhe]

Hej Stefan!

På din kommentar om märkliga uttryck så finns det bara ett svar och det har du hört tidigare: “det här är Thailand”.

När det gäller lån för mark respektive ägande enligt lag, så är det två vitt skilda saker. När det gäller ert lån så är det troligt att lånet står på din fru med dig som garant.

Att skydda “din del” av marken vid en skilsmässa går inte utan din fru goda minne såvida ni inte skrivit ett äktenskapsförord innan ni gifte er som som gav dig en större del av det övriga boet. Tyvärr är det ju inte så att alla skilsmässor sker vänskapligt.

Däremot har du det lättar att skydda dina “rättigheter” om din fru skulle dö före dig. Om ni inte vore gifta skulle du kunnat registrera en usufruct med henne som markägare innan ni gifte er. Nu är ni gifta och då är det säkraste sättet att du ordnar med en usufruct av nuvarande markägare innan marken registreras i hennes namn.

Tala med en jurist specialiserad på hus- och markfrågor innan du går vidare så kan du få full klarhet i vad du bör göra i ditt specifika fall.

Göran

[Thaisambo]

Det finns en kommentar i tråden förlovning, hemgift, å allt det där från Bangkok tjej som är generellt intressant eftersom hon är infödd thai:
@Bangkok tjej wrote:

Lagen är mer symbolisk och används mest i nödvändiga fall. Ex. om parets föräldrar försöker lura varandra eller större problem uppstår ska man kunna ta allt till en domstol. En lag att vägleda folk i traditionen kanske man kan säga. Många nu förtiden i moderna familjer brukar förlova sig och gifta sig samma dag för att inte behöva tänka på eller bry sig om Sin-Sod, för att slippa Sin-sod krånglet och direkt användas sig av äktenskapslagen. Men jag kan inte såklart tala för 100% av Thailand det finns säkert en hel del saker som kan vara annorlunda i olika delar av landet T.ex bland den muslimska befolkningen i södra Thailand, men i regel ska det vara så här.
Jag har hört men inte riktigt säker (kanske någon här vet mer) på att i Isaan har man något som heter “Po-ko-mai-ko-muu”. Det ska innebära att om mannen tar en familjs dotter utan Sin-Sod bör mannen återkomma till dotterns familj och be om förlåtelse som ofta resulterar i att mannen måste gifta si snabbt helst med dyrt och fint bröllop som kan höja familjens status och inte skämmas längre.

Det är en sak om man lyckas upprätta alla handlingar etc med all slags juridisk hjälp och efter lagens bokstav och tillämpning så gott man nu lyckas reda ut det.

En annan hur det fungerar i en kritisk situation. Frågan är om det verkligen fungerar så som en västerlänning tänkt sej. Bryr man sej exempelvis om prejudicerande domar i liknande fall, finns det överhuvudtaget något tänk om “likhet inför lagen” m m ?
Typiskt för en konfliktsituation som går till domstol är att kompromissviljan är liten, parterna vill var och en ha sin “rätt” tillgodosedd. Men det thailändska synsättet ser ut att bygga på fördragsamhet – man ska vara nöjd och inte klaga och inte lägga alltför stor vikt vid ägodelar och världsliga tillgångar. Ju mindre anspråk man har dess bättre helt enkelt – det är något jag tror bygger på det buddhistiska synsättet i grunden. Försakelse.

Vi har liknande incitament i kristendomen – Tio Guds Bud är ju grundvalen för västvärldens syn oavsett om man är religiös eller inte. Men detta har hos oss fått vika till förmån för ett synsätt som legaliserar ett beteende enligt De Sju Dödssynderna, girighet, avund m m.

Det här påverkar naturligtvis domstolarnas och hela rättssystemets agerande, det är fundamenten som detta system vilar på som det handlar om. Att skapa något som är gott och bra för människan. Men har man inte ett gemensamt synsätt själv med sig i grunden så är det en kulturell konflikt i rötterna, man får svårt att hantera sin rätt när uppfattningen om vad som är rätt är annorlunda.

Visst kan man försöka förankra sin västerländska grundsyn på vad som är rätt och riktigt med avtal och andra dokument för att befästa det enligt västerländsk sed. Man vill att det ska fungera, men det är inte garanterat om inte rättssystemet bygger på samma grunder och det gör inte det i Thailand så som Bangkok tjej mycket träffande påpekat med sin i sig underbara formulering – Lagen är mer symbolisk och används mest i nödvändiga fall.

Bättre tror jag inte det kan sägas och det man kan göra är att man inte tar in mer i landet än man kan stå ut med att förlora – försaka är ett bättre ord med tanke på det buddhistiska synsättet. Man klarar sej ändå på något sätt och ska inte bekymra sej så mycket.

[Author]

Posts