Köpa hus i Chiang Mai

[Wadee]

Hej CM bor!
jag har sa mycket fragor, ideer och energi. Innan vi aker till Sverige skulle jag vilja traffa IRL nagon som bott har nagra ar och har svensk anknytning. NI bor vara kand fran forumet. Aker tillbaka den 13 juli till Sverige.

Skall bosatta mig i Chiang Mai. Nara kopa hus men skulle nog helst vilja fa tips pa moban dar hus ar till salu. Kikat pa http://www.sansaranhome.com

[Wadee]

Hej CM bor!
Det verkar faan som om jag skriver till mig sjalv. Men nog maste det finnas fler svenskar i CM?

Frun bodde tidigare i Sansai Moban…men trivdes inte riktigt. Sa vi salde. Kopte lagenhet nara University/doi suthep. Bor dar “puttelitet”. Nu siktar in oss pa en liten tomt, med jattefint hus i ett Mobanomrade. Dar de tar hand om allt. har nog med huset hemma att ta hand om. Kolla http://www.sansaranhome.com.

Sedan tycker jag att vi skakar liv i en forening har uppe.

[stgrhe]

Hej!

Med referens till de frågor du ställed till mig i ditt PM finner du mina kommentarer nedan i det här inlägget. För att även andra forummedlemmar skall kunna ta del av informationen har jag valt att svara genom ett öppet inlägg och inte genom ett privat PM.

Som du förstår är det ytterst svårt att komma med specifika råd efter att bara ha tittat på entrepnörens hemsida över området. För att kunna ge mer specifika besked behöver man se området och minst ett visningshus eller i vart fall se ett annat område utvecklat och byggt av samma entrepnör med samma bygglag. Mina svar blir därför mer av allmänn art.

När det gäller att välja bostad, vare sig det handlar om hus eller lägenhet, brukar man säga att de tre viktigaste parametrarna är läge, läge och läge. Hur man tolkar detta är givetvis beroende på omständigheterna som t.ex. hus eller lägenhet och deltidsboende kontra permanentboende. Områdets läge bör dock både bedömas utifrån era specifika preferenser som dess geologiska läge. Var noga med att välja ett område som inte riskerar att översvämmas eller, hämska tanke, utsättas för jordskred. Nästa val är givetvis husets läge i området. Ett råd är att om möjligt välja läge så att uteplatsen får ett norrläge. Tänk också på husets position på tomten eftersom thailändare inte vill sova med huvudet i västerläge. Det senare kom som en total överaskning för mig, vilket ledde till vissa bekymmer.

När vi letade hus gick jag igenom ca 120 områden och fristående hus. Gemensamt för alla områden med ”vackra” hemsidor var att de animerade bilderna aldrig ens kom nära verkligheten. När du tittar på hemsidans bilder bör du därför granska dem kritiskt och försöka skapa dig en bild av hur det egentligen kommer att se ut när väl ”glittret” är borttaget.

De hustyper som den här entrepnören visar för området är väldigt typiska thailändska hus, vilka dominerar i de thailändska hus-och hemdekorationstidningarna. Om man gillar dem eller ej är en smaksak men min högst personlig uppfattning är att de gemensamt har, med västerländska mått sett, udda planlösningar med alltför många små rum och dåligt utnyttjande av ytorna. Varför de här hustyperna är så populära i Thailand vet jag faktiskt inte men troligen sätter thailändarna antal rum främst.

En annan reflektion är att tomterna är ytterst små, något som i och för sig inte heller är ovanligt hos thailändska byggare. Den erfarenheten jag fick, när jag tittade på liknande områden, var dock att de allra flesta entrepnörerna var beredda att sälja dubbeltomter.

Slutligen när det gäller det övergripande bör du kontrollera andra områden, helst äldre, som byggts av den aktuelle entrepnören. Om det är en liten skutt bör du först göra en ordentlig undersökning av bolaget (due diligence). Hur ser det ut i dessa lite äldre områden? Alla thailändska bolag är inte som Sansir, som har ett gott rykte om sig, till skillnad mot t.ex. Land & House, om att sköte området även efter det att husen sålts.

Om man sedan går in på det mer byggtekniska så kan man notera att de har valt att välja uPVC till fönsterkarmarna, betongblock till väggarna, säger sig ha ventilerade loft och sedan nämner de att de kommer att installera takisolering. Några kommentarer till detta:

• Att uPVC är att föredra framför trä- eller aluminiumramar är en myt. Det som avgör är kvalitén på respektive material. Jag har sett riktigt dåliga uPVC-profiler tillverkade i Kina och den kanske största levarantören i Thailand, Windsor, har också riktigt svaga profiler. Problemet med uPVC-profiler av dålig kvalité är att själva profilerna är dolda av plastmeterialet så det är svårt at bedöma hur bra de är. Vi valde visserlige uPVC men med tyska profiler.

• Betongblock har i och för sig bättre hållbarhet än de dåliga röda tegelstenarna, som är så vanliga i Thailand. Båda dessa materialvalen har dock dålig isolationsförmåga (K-värde). Blockens tjocklek är också en viktig parameter och det är bättre med två rader 7.5 cm block, med en luftspalt därimellan, än en rad med 15 cm block. Luft är en alldeles utmärkt isolator. Dock, om du har råd och entrepnören så medger, välj dubbla rader Super Blocks i stället för vanliga betongblock med en luftspalt. Du kommer inte att ångra den merkostnaden.

• Ventilerade loft är en utmärkt idé och mycket viktigare för ett svalt hus än takisolering, förutsatt att ventilationen görs på rätt sätt. Varm luft stiget uppåt så det måste finnas luftintag vid takets nedersta del och luftutsläpp så nära taknocken som möjlig om man inte instllerar en fläkt.

• Takisolering säger de att de skall instllera men inte vilken sort. Det allra vanligaste är en tunn metallfolie, som monteras direkt under takpannorna. Tyvärr är det alltför vanligt att isoleringsfloien monteras fel. För att den skall kunna minsta påverka från strålningsvärmen bör den blanka sidan monteras nedåt för så vida att man inte har minst ett fem centimeters mellanrum mellan takpannornas undersida och folien. En ännu bättre isolering är CPAC Moniers metallfolie som även innehåller ett ca fem centimeters mineralullsskikt, vilket ger en mycket bra isolering. Vi valde denna isolering och det gav en bättre isolering än vad vi hoppats på.

Min allmänna uppfattning om de thailändska husbyggarna är annars att de har fyra områden där de är riktigt svaga:

• Betongarbeten – de använder i regel alltför blöt betong, vibrerar inte betonglandningen tillräckligt och sedan får inte betongen bränna tillräckligt långsamt eftersom de är så dåliga på att hålla den fuktig. Betongen skall helst inte innehålla mer än 15% vatten, vibreras ordentligt så att luftbubblorna försvinner samt hållas fuktig i minst 28 dagar.

• Elsystemen – det brukar sägas att Mr Lucas, han med plusjordning för de engelskbyggda bilarna, var mannen som uppfann mörkret, men det är fel, det var de thailändska s.k. elektrikerna. Ta hjälp från någon Europé som kan det här med elektriska om du själv är novis på området.

• Rörmokeriarbeten – ännu ett område där byggarna är riktigt dåliga och där de blandar dimensioer huller som buller och allt som ofta har alldeles för klena dimensioner. Igen, ta hjälp från någon som kan.

• Trappor – liten detalj kan tyckas men de thailändska trappstegen är nästan alltid byggda med olika höjd och inte sällan olika djup. Kom ihåg måtten 16 – 32; 16 cm höjd och 32 cm djup på trappstegen är en bra norm.

Köp boken ”How To Buy Land and Build a House in Thailand” av Philip Bryce (författarens riktiga namn är Steve Haigh) utgiven av www,paiboonpublishing.com ISBN 1-887521-71-2. Tel. nr. till förlaget: +66 (0)2-509 8632.

Lycka till!

Göran

[Nemo]

Varför köpa ett hus? Måste vara bättre att hyra med tanke på om du tröttnar på huset, området, ev. skiljsmässa och liknande. Jag har bott 11 år i CM och skulle aldrig investera i något som jag inte skulle kunna lämna utan att rycka på axlarna.

[Lobuz]

Ha inte för brottom, titta rund, hyra kanske först. Du kan göra en riktig klipp. Det brukar bli billigare om du kan bo utanför första motorväg ringen. tex NongHoi, Sansai, osv.
Om du går på visningar vissa inte för mycket intresse utan var lite kyligt.
Har du tur så kan du hitta billigt i stan inom vallarna.
Själv stannar jag i NongHoi nera till Polisen och bovlingshallen där.
Lycka till

[Wadee]

Tack for svaren. Blev alldeles slut efter last stghres svar. Fick ta en dusch. Tack.

Andrahandsmarknad: Jag har varit pa ca 10 st visningar. Kikat pa 100 tal (kanns sa) via internet. Det jag inte forstar varfor sa manga hus med dalig kvalite ar sa dyra. Alltsa kopa andrahand blir liksom omojligt. Slutsats: Gar ej kopa. Forstar ej. Kanske, ej hittat fyndet annu!

Hyra: Definitivt ett alternativ. Sett pa nagra som jag tycker om.

Kopa: Tjaa…det ar en djavla massa pengar och aven idag aker jag till Sansaran Moban, for 5:e gangen. For efter stegres svar har jag manga fragor. Behovet ar liten tomt – litet att skota da det vaxer sa fort (radhus passar oss) och hyfsat stora rum. Vi har odlingar i bergen i Chiang Rai och socker i Wichian Byri sa det racker. Tycker utsikten mot Doi suthep och de breda vagarna var OK.

Sedan upplever jag efter att tillbringat 3 man per ar i 3 ars tid – att boendet i Chiang Mai vaxer sa det knakar. Ar det Bangkokbor som flyr storstadens miljoproblem eller kraftig urbanisering i modern tid?

[Wadee]

Har kikat på förbehållen och diskuterat igenom förbehållen med entrepenören. Får idag en lista på materialen och ev genomgång av kvalite stomme, el, isolering och VVS….de tycker nog jag är omständlig men det verkar som om de verkligen vill att jag/vi skall
vara nöjd..flera saker ingick fast det inte stod så ex planteras två träd – vi får välja..underlag uppfart…det verkar seriöst.jag taladde med en japan som flyttat dit och de var hitintills nöjda förutom några detaljer som blivit dyrare….

Tänkte att jag skickar in förbehållen INGÅR EJ om det är ngn annan som funderar på köpa nyproducerat hus i moban…då ser det ut så här
Remark
The total price in this contract does not include ;
1. The landscape gardening (Hard scape and solf scape).
2. The floor decorating for the car port (The standard meterial for the car space is plain cement)
3. The interior decoration, ceilling decoration and lighting decoration.
4. The decoration in the bathrooms.
5. The wood laths at the bacolny.
6. The wall paper decoration.
7. The sales office area does not belong to the project public area.
8. The project area is only show on the master plan.
9. The lamilate floor and stairs case’s color will change from the show house.
10. The electric meter and water meter’s warrantee will pay by the Buyer on the transferring date which is ;
– Water meter’s warantee is 535 Baht
– Electric meter’s warantee is 2,000 Baht for 15 Amp 1 Phase, 5,000 Baht for 30 Amp 1 Phase
11. The size of 2nd bedroom’s door for the Sirintra house is 0.70 M. wide
12. The warrantee of the termite control is directing from the pest control company with details on the warrantee card.
The term of warrantee is 3 years starting from the date they has injected liquid into the pipe line system.
However, the warrantee will not including to any damage to the house and furniture.
13. The swimming pool will be own by Exclusive house development Co.,Ltd, not belong to the public utility
of Sansaran project.
14. The Seller will transfer the cost of maintenances fee to the juristic only the advance amount from the date
has set up the juristic. The Seller will set up the juristic person when everything has completed.
And the Beyer has sign
15. The color of the fence for each house may be not the same because of painting mix.
16. The list of standard materials is attaching to this contract.
17. The address plate is handmade, so it may be not the same for each house.
18.In case that the Buyer require to change the painting color,the Buyer should order the new painting spare for
the repair work.
19. After transferring the land and house the Buyer has to take care and responsibility for the garden.
20.If the Buyer wants to buy the electric equipment,the Buyer has to check to be sure the electric power and type is
according to the electric system.
The Buyer has agreed to upon details and has signed the name on this below.

(Signed)………………………………..…………The Buyer (Signed)………………………..…….The Seller

[stgrhe]

Wadee, det var en mycket märklig lista på saker som inte ingår i bygget. En god regel är att aldrig skriva in i ett avtal vad som inte ingår eftersom det kan tolkas som att allt som inte finns noterat då ingår. En mycket bättre metod är att göra en så detaljerad förteckning över det som ingår och finns något inte upptaget på listan, ingår det inte heller i avtalet.

För mig ger den här listan en bild av att de är amatörer och inte riktigt vet vad de håller på med.

Göran

[Wadee]

Min kansla var att de var lite svavande….alltsa – inte att de vill “lura” oss utan att de liksom trevade sig fram…de har ytterligare 2 omraden de planerar…min radsla var…bara inte pengarna tar slut….sa jag har forsokt gora lite reserch – vem har kassan? Men ej riktigt natt fram

Men..det ar ju full aktivitet…och folk flyttar ju in…hm…men vad nytta har man av de om allt havererar? Suck…inte latt…daremot har vi liksom behov att investera tidigare forsaljningav hus och nu framledes tomt…men hur saker kan man bli pa ett projekt har i T. och CM…i detta fall skulle vi flytta in tidigast feb 2012

Min kansla ar att det kanns bra men om de har kontroll over hela affaren det vet jag ej….?

[stgrhe]

@Wadee wrote:

Min kansla var att de var lite svavande….alltsa – inte att de vill “lura” oss utan att de liksom trevade sig fram…de har ytterligare 2 omraden de planerar…min radsla var…bara inte pengarna tar slut….sa jag har forsokt gora lite reserch – vem har kassan? Men ej riktigt natt fram

Men..det ar ju full aktivitet…och folk flyttar ju in…hm…men vad nytta har man av de om allt havererar? Suck…inte latt…daremot har vi liksom behov att investera tidigare forsaljningav hus och nu framledes tomt…men hur saker kan man bli pa ett projekt har i T. och CM…i detta fall skulle vi flytta in tidigast feb 2012

Min kansla ar att det kanns bra men om de har kontroll over hela affaren det vet jag ej….?

Om företaget är riktigt professionellt borde de acceptera betalning via ett Escrowkonto, vilket skulle ge trygghet för köparen och betalninsgaranti för säljaren. Escrow är fullt lagligt i Thailand sedan ett par år tillbaka.

Göran

[chiangmai]

Synd att jag inte laste denna trad innan du akte….. Jag bor sedan 3 ar i CM, i ett moo baan som heter The Laguna Home.
Min fru rekade dagligen i ett halvar innan vi fastnade for denna firma.
Hennes kriterier.
1 )Laget:
Nara till Ringleden, vi ar dar pa 5 min. In till gamla stan 15 min, Flygplatsen/Airport Plaza 20 min. Nara till Big C Tesco Lotus, Makro.
1) Ingen liten firma:
Detta bolag har hallt pa ett antal, ar ar nu inne projekt no 10. Vi bor i projekt no 7
De bekostar samfalligheten forsta 3 aren. Darefter samfallighet i vanlig ordning. Vi har haft mote nu och skall betala 9000-/ar
Ingar dygnet runt security. De cyklar varje timme dugnet runt och checkar laget. Folk som stadar varje dag omradet. Vaktmastare som kommer kvickt om det ar problem. etc Vill du h a tradgardsmastare betalar man ca 300 b for beskarning klippning etc i tradgard/till falle. Vattning dagligen under torrperiod 300 b /manad
3) Klientel
Detta foretag har mixat husen allt fran bungalows (som vi har) kostnad utan inredning ca 2 milj upp till 13 milj
De har aven nagra skryt trad thai hus for 30 milj.
Detta gor att invanarna ar thai medel klass och utlanningar,, skulle tippa 80 thai ,20 utlanning. Manga utlanningar bor inte har permanent. I vart kvarter ar det bara jag, en jap och en chines som bor aret om.Nasta gang du kommer kika pa detta omrade.
Sedan far man acceptera att kvaliten ar thai standard. Dalig ventilation och kass avloppsdragningar ar standard fel. Skall du satsa extra prioritera ventilation. Nar vi har varit bortresta en vecka, sa ar det redan unken luft i huset.Kan tanka mig vad som hander om man bommar igen 5-6 mander.
Kopa hus ar val for ovrigt en lika kompliceard och stor affar oavsett land. Forsoka leka byggnads ingenjor och ha egna detajerade spec krav, ar det val ingen i varlden som haller pa med (om man nu inte ar det, ingenjor) Forstar om du blir trott av sadana rad. Vad man skall tanka pa i forsta hand, ar att husmarkanden haller pa att overhettas ,, i alla fall har i CM. Har grannar som forsokt salja. Banken har nu plockat dem pa nycklarna. . Thai tanker,, varfor kopa beg, da det fins 100 projekt pa gang som lockar med moppe och platt tv som bonus. Koper du,,rakna med att det ar ingen investering pa kort sikt. Om 20 ar kanske. men i Thaland ar ett hus totalt slut efter 20 ar…

[Wadee]

Tack chiang mai..jag är lite sen själv med detta svaret…jobbar för närvarande i Luleå Sverige – min fru jobbar också här. vi har kontrakterat oss för sansaranhome moban 3 badfrum och 4 st rum….ca 3 millar bath… tyckte till slut attt det var hyfsat pris jämfört med andra områden…Hang dong…10 min flygplats och 1 mil till citykärnan…

Laguna Home verkar också vara ett seriöst företag…verkar ha betydligt längre erfarenhet…vilket kändes lite oroligt med ansaran…..men vi får väl se…nu återvänder vi först i april då vi skall göra vissa tillval…

nu kikar jag på att uppföra en liten stuga uppe i Paapai (mitt mellan CM och CR. Har du ngn kontakt med bygg bolag som levererar färdig Thaistuga modell enklare. Vi har ca 5 rai och odlar grönsaker o frukt .

4 år till pension….

[Wadee]

Äntligen något som är överraskande är positivt.
Nu känns detta beslut som vi tog ifjol rätt. Området är jättefint. De som flyttat in är mycket nöjda med byggherren Sansaran. Efter att ägnat tre dagar åt besställning av inredning, markplanering, justering av byggnad, elförstärkning i systemet, justering av garageuppfart och mycket mer så känns denna byggherre rejäl och verkligen tillmötesgående.

Om jag nu förstår det rätt planerar man för 5 till etapper i området runt om…vet dock ej säkert.

1 maj åker vi till Sverige igen och sedan är vi åter när huset är under slutlig levererans

Känner mig nöjd så ni vet…

[Author]

Posts