Vad tycker/tror "Panelen" om detta Guesthouse i Jomtien?

[magnbol]

Efter några år av avvaktande på “investeringsfronten”, pga allt för stor politisk osäkerhet
så har delar av mitt avsedda investeringskapital gått åt till att bara finnas utan att verka, m a o vardagslivet samt helrenovering av hus i Bkk.

Har alltså väntat med att använda pengarna tills något “lämpligt” skulle dyka upp.
Nu när det kanske är politiskt och ekonomiskt osäkrare än på mkt länge har vi (Fru & jag) av ren tillfällighet erbjudits något som verkar bra!
Nyfiken hur Ni resonerar kring möjligheterna att lyckas med en dylig investering i relativ närtid?! Mycket kan hända, faktiskt exakt vad som helst med Herr General mfl.

I vårt fall är det något som jag normalt ser som högrisk, ett Guesthouse med restaurang i Jomtien. Det råder knappast brist på dessa och det är inget revolutionerande annat än det fantastika läget på en mkt aktiv Soi!

Har en god vän som av olika personliga anledningar börjat fundera på att sälja eller hyra ut sitt vinstgivande Gh (som han äger fullt ut i bolag) i fantastiskt läge.

Kort om stället: 12 stora rum. fullt utrustat resraurangkök med 40 + sittplatser.
Under minuten från stranden till fots, 1,a Gh & restaurangen på den soien, runt 30 % stadigt återkommande gäster under många många år,

i snitt ca 70 % bokat sett över helt år med fullt hög säsong och ca 80 % mellan säsong. Endast litet renoveringsbehov, mest för syns skull.
Låga bokningskostnader (går säker lägga på någon hundring / rum utan kundbortfall. Samma med menypriserna).

Tanken är att vi skulle börja med att hyra 3+3+3 med option på att köpa när vi vill, vilket ägaren samtycker till.
Hyran på runt 80.000 thb / m känns överkomlig. Inget betalning av kontrakt eller keymoney utan några månaders förskottshyra samt en återbetalningbar säkerhets deponering.

Låter ju fantastiskt i mina annars kritiska öron, men det är ju just detta med: vad händer i närtid med Thailand?
Vad tror NI om en investering som detta i nuläget? Skulle Ni hoppat på detta sällan återkommande tåg?

Har säker glömt många viktiga investeringspunkter så här mitt i natten (kan inte sova då jag inte kan bestämma mig :))).

Fridens!
Magnus

[Roda Sten]

En av mina vänner har i ca 15 år drivit ett hotell/bar/restaurang i Pattong.
Han är överlycklig att han har lyckats sälja det!
Regelverken har blivit snårigare och de som vill/behöver/skall mutas fler.

Om du skulle fråga honom, som har många års erfarenhet av hotelldrift i Thailand, är jag övertygad om att du skulle få tipset att avstå.

[humpe]

Räkna med att hela tiden ha en massa problem att lösa.
Varför vill nuvarande ägare hoppa av en lönsam verksamhet?……

[Nille]

Hur mycket får ni för rummen?
70% beläggning i snitt låter för bra för att vara sant men stämmer det så… Även Jomtien är ju dött då…
Stamgäster kanske inte kommer tillbakaså frekvent om ägare är utbytt, och speciellt inte om han är av annan nationalitet.
Vad har ni för fasta månadskostnader för personal och sånt?

Räknar man lågt på 800 thb/natt blir det ju 200,000 thb i månaden över året.
Snittgästen spenderar säkert 200-300 thb per dygn i restaurangen och på annan service. Bara det 60,000 thb

Det ligger en hund begraven här. Antagligen är inte beläggningen så strålande som det låter.

[magnbol]

@Nille wrote:

Hur mycket får ni för rummen?
70% beläggning i snitt låter för bra för att vara sant men stämmer det så… Även Jomtien är ju dött då…
Stamgäster kanske inte kommer tillbakaså frekvent om ägare är utbytt, och speciellt inte om han är av annan nationalitet.
Vad har ni för fasta månadskostnader för personal och sånt?

Räknar man lågt på 800 thb/natt blir det ju 200,000 thb i månaden över året.
Snittgästen spenderar säkert 200-300 thb per dygn i restaurangen och på annan service. Bara det 60,000 thb

Det ligger en hund begraven här. Antagligen är inte beläggningen så strålande som det låter.

Var trött inatt! Skrev fel, beläggningen snittar enligt uppgift runt 60% inte 70% .

Så här har jag räknat; 790*7 á rum/natt. 250 thb á matgäst *20 /dag (marginal på råvaror mm 100%).
Hyra 80.000, löner 80.000. El/ vatten 11.000. PR 5000.
Buffertsparande 15000/M.

Vinsten givet kalkylen blir ca 50.000 / M.

Tanken är dock, naturligtvis, att vi tror att vi kan göra det bättre än nuvarande ägare.

Anledningen till att han vill göra något annat, han har nyss gift sig med en mkt yngre flicka och har byggt hus. Dessutom försöker han avvekla många av sina ekonomiska intressen då han kommit i den åldern att han anser att åren som kvarstår skall vara fina och bekymmersfria.

Edit/ Den som ändrat min rubrik får gärna ändra till “i Jomtien” istället för “På Jomtien”.
Sist jag var där låg det dock fortfarande PÅ fastlandet :study: 🙂

[Nille]

Ja det kanske är rimligt trots allt. Låter ju inte som er uppsida är enorm men det vet man ju inte förrän man vet mer om hela projektet. Men om ni hyr, vem står då för underhåll av lokal och inventarier?

[magnbol]

När man i Thailand tar över drift är det min erfarenhet att man även tar över kostnaderna för lokaler och inventarier. Till skillnad mot Sverige. Detta var dock en bra fråga som jag kommer ta till betänkande.
Men åter till min “urfråga”: Vad tror Ni kommer hända i relativ närtid (1-3 år) med Thailand i ett investeringsperspektiv. Med fokus på turistort? Ska man fortsätter avvakta ett lugnare investeringsklimat och därmed färre guldkorn??

[humpe]

Investera i Thailand är överhuvudtaget inte en bra ide.
Extremt få som lyckas att ens få ihop en vettig lön trots en stor investering, precis som ni, slita häcken av er för att om allt går bra tjäna 50.000 baht/mån.
Marginalen till att det istället blir förlust är minimal spec nu när turisterna blir färre och fattigare. Nuvarande ägare vet nog vad han gör som vill kliva av nu..
Alla tror att dom ska göra det bättre än förra ägaren, vad är det som gör just dig så unik?

Har du räknat med kostnader för revisor, skatter mm?

[magnbol]

@humpe wrote:

Investera i Thailand är överhuvudtaget inte en bra idé

Nej det är möjligt men utveckla gärna resonemanget. Verkar ju som lejonparten misslyckas men fåtalet lyckas. Varför och hur i dagens läge? Finns bättre förutsättningar i närområdet?

[Roda Sten]

Varför vill man investera i ett land? ….. där man:
-som utlänning inte får äga majoriteten i bolag?
-majoriteten av alla myndighetspersoner är korrumperade
-Kursen Bath kontra €/USD, gör det dyrt för turister
-Landet är känt för militärkupper och politiskt kaos
-I de södra delarna sker det bomddåd i varje fall varje vecka om inte oftare.
-Trafikdödligheten är en av de värsta i Världen

[magnbol]

Som familj får vi äga 100% av vårt bolag. Det är viktigt för oss.

Vad gäller investeringar är jag inte främmande för att se över gränserna.
Vad tycker ni om det? Någon som just nu eller tidigare driver någon rörelse i ex. Kambodja, Laos eller Burma?

[Shovel78]

Att kalla det investering när man pumpar in x miljon/er THB och kan bara ta ut 50,000 THB/mån låter inte riktigt. Mycket slit för 13,500 SEK i månaden. Är det efter eller före skatt?

[magnbol]

Vem pratar om miljoner? Vårt projekt är, om det blir av, helt fritt från keymoney och köp av kontrakt.
Det vi betalar är 3 förskottshyror samt ungefär lika mkt till i en säkerhetsdeposition som återbetalas eller dras av om/när vi vi avslutar kontraktet alternativt köper bolag och byggnad.
Glöm heller inte att vi kan själva sälja kontraktet/ta keymoney om vi vill hyra ut det istället för att driva det själva.
De 50.000 är vad jag räknar på och jag är ganska försiktig med att göra glädjekalkyler.
Nog tror jag att vi kommer att kunna göra betydlig mer än så men detta är snarare en säkerhetskalkyl.
Se även att jag lägger in en budgetpost till en buffert.
De 50.000 är även ett snitt över året/åren så högsäsong är det ju helt andra belopp.

Märker att jag bara försvarar projektet men det är inte min egentliga mening. Men vill ju att rätt info utgår till er som gör en egen bedömning.
Och nej skatt är inte draget på dessa kalkyler.
Ej heller kostnad för revisor. Dock har vi en revisor i familjen.

[Roda Sten]

@magnbol wrote:

Märker att jag bara försvarar projektet

De få som har sagt något har ju varit “aningen” skeptiska till det beskrivna projektet…
Men du verkar inte ta till dig… utan som du själv har noterat, så går du i försvarsställning 🙂

*Man kan leda en häst till vattnet, men man kan inte tvinga den dricka*

[goodolle]

magnbol

Om du vill göra det och du känner det rätt GO FORE IT. Det blir till att jobba hårt men du kan säkert hålla dig från spriten och det är viktigt. Ingen kan sia om framtiden, det får du ta då det kommer. Har du haft några underbara år så är det skönt vid din ålderdom att tänka,

” jag vågade” skit i pessimisterna för de lyckas aldrig med något.

Det kan leda till något stort i framtiden, det vet du inte om du inte provat lyckan.

@ Som familj får vi äga 100% av vårt bolag. Det är viktigt för oss. @

Det är viktigt och att ni kan få tag i pålitliga anställda. Sen går det av sig själv.

Den summan du nämner är fullt godkänd som en bra lön här i Thai.

[maprao]

Om ni ska driva det som bolag, läs då på reglerna först.

Kj

[Nille]

Håller med Goodolle, klart det kan fungera. allt är väl bättre än att vara löneslav och inte äga ens sin egen tid. Utgår från att du inte spenderar de sista slantarna. Ibland fungerar det, ibland inte.

Thailand framöver? Varför skulle det bli någon större skillnad. Att de skulle stänga landet känns ju avlägset men skulle ju kunna hända. Hyr du så är det ju ganska lugnt, då har du en begränsad nedsida.

En annan sak, anställer man en bra manager så behöver man kanske inte ens jobba så mycket för vinsten 🙂

[Sabai]

@magnbol wrote:

@Nille wrote:

Hur mycket får ni för rummen?
70% beläggning i snitt låter för bra för att vara sant men stämmer det så… Även Jomtien är ju dött då…
Stamgäster kanske inte kommer tillbakaså frekvent om ägare är utbytt, och speciellt inte om han är av annan nationalitet.
Vad har ni för fasta månadskostnader för personal och sånt?

Räknar man lågt på 800 thb/natt blir det ju 200,000 thb i månaden över året.
Snittgästen spenderar säkert 200-300 thb per dygn i restaurangen och på annan service. Bara det 60,000 thb

Det ligger en hund begraven här. Antagligen är inte beläggningen så strålande som det låter.

Var trött inatt! Skrev fel, beläggningen snittar enligt uppgift runt 60% inte 70% .

Så här har jag räknat; 790*7 á rum/natt. 250 thb á matgäst *20 /dag (marginal på råvaror mm 100%).
Hyra 80.000, löner 80.000. El/ vatten 11.000. PR 5000.
Buffertsparande 15000/M.

Vinsten givet kalkylen blir ca 50.000 / M.

Tanken är dock, naturligtvis, att vi tror att vi kan göra det bättre än nuvarande ägare.

Anledningen till att han vill göra något annat, han har nyss gift sig med en mkt yngre flicka och har byggt hus. Dessutom försöker han avvekla många av sina ekonomiska intressen då han kommit i den åldern att han anser att åren som kvarstår skall vara fina och bekymmersfria.

Edit/ Den som ändrat min rubrik får gärna ändra till “i Jomtien” istället för “På Jomtien”.
Sist jag var där låg det dock fortfarande PÅ fastlandet :study: 🙂

Ska man ge sig in i något som helst i alla delar av världen bör man göra en riktig budget. Ja roade mig lite med dina siffror för jag fick inte de till att fungera.

Intäkter
Rum 790*7*30 165 900,00 ฿
Mat 250*7*30 52 500,00 ฿
Summa 218 400,00 ฿

Kostnader
Hyresskatt 12,5% 20 737,50 ฿
Moms 7% 15 288,00 ฿
Inköp mat 22 000 ฿
Hyra 80 000,00 ฿
Löner 80 000,00 ฿
el/vatten 11 000,00 ฿
PR 5 000,00 ฿
Bokföring 5 000,00 ฿
telefon 10 000,00 ฿
förbrukningsmatriel 2 000,00 ฿
övrigt 5 000,00 ฿

Summa 234 025,50 ฿

Profit/loss -37 625,50 ฿

Som du ser med denna enkla budget går du back med 37000 i månaden, jag kan ha missat något.

Men gör en RIKTIG budget och inte på en servett i en bar. Har du sen aldrig drivet ett hotell, bör du definitivt avstå, för dåliga matte kunskaper och bristande erfarenhet kommer inte att sluta väll.

//B

[Shovel78]

@goodolle wrote:

magnbol

Om du vill göra det och du känner det rätt GO FORE IT. Det blir till att jobba hårt men du kan säkert hålla dig från spriten och det är viktigt. Ingen kan sia om framtiden, det får du ta då det kommer. Har du haft några underbara år så är det skönt vid din ålderdom att tänka,

” jag vågade” skit i pessimisterna för de lyckas aldrig med något.

Det kan leda till något stort i framtiden, det vet du inte om du inte provat lyckan.

@ Som familj får vi äga 100% av vårt bolag. Det är viktigt för oss. @

Det är viktigt och att ni kan få tag i pålitliga anställda. Sen går det av sig själv.

Den summan du nämner är fullt godkänd som en bra lön här i Thai.

Naturligtvis ska TS hoppa på tåget om han känner att det är rätt. Jag tyckte bara att det lät lite löst med intäkter vs inkomster. Ja sen kanske jag inte lyckats med mycket, men nu har jag i alla fall landat ett jobb i Bangkok med en snittlön på 320,000 THB/mån, före skatt då. Kanske man klarar sig på det, va vet jag, man är ju bara “löneslav”.

[magnbol]

@Röda Sten wrote:

@magnbol wrote:

Märker att jag bara försvarar projektet

De få som har sagt något har ju varit “aningen” skeptiska till det beskrivna projektet…
Men du verkar inte ta till dig… utan som du själv har noterat, så går du i försvarsställning 🙂

*Man kan leda en häst till vattnet, men man kan inte tvinga den dricka*

Jo jag tycker naturligtvis att projekt i sig har sina fördelar. De som är skeptiska tycker jag tagit fasta på “fel” saker. Min tanke med tråden var från början var att få andras syn på investeringsläget i rådande politiska läge och närframtid. Det jag är mest orolig för är alltså det politiska läget och inte beloppen i kalkylerna. Gästhuset är mer ett case att utgå ifrån.

Tråden hette från början bara: Vad tycker/tror panelen. Inte Vad tycker/tror panelen om detta Guesthouse i Jomtien.

Men det vore intressant om någon utvecklar synpunkter på vad det är i själva caset som är oroväckande. Som jag skrev i öppningstråden så ser jag själv sådana här projektet som högrisk pga att man normalt måste betala för kontrakt/keymoney mm. Det gäller ju inte här och vi kan dessutom själva släppa det vidare till en annan som däremot får betala för det.

Så min tanke var alltså att få en diskussion kring investeringsläget i turistort nu och i närframtid.

Men nu ska jag inte försvara caset mer Leende ansikte med öppen mun och hopknipna ögon. Bara läsa vad Ni skriver och svara på ev frågor som kanske kommer

[magnbol]

@Sabai wrote:

@magnbol wrote:

@Nille wrote:

Hur mycket får ni för rummen?
70% beläggning i snitt låter för bra för att vara sant men stämmer det så… Även Jomtien är ju dött då…
Stamgäster kanske inte kommer tillbakaså frekvent om ägare är utbytt, och speciellt inte om han är av annan nationalitet.
Vad har ni för fasta månadskostnader för personal och sånt?

Räknar man lågt på 800 thb/natt blir det ju 200,000 thb i månaden över året.
Snittgästen spenderar säkert 200-300 thb per dygn i restaurangen och på annan service. Bara det 60,000 thb

Det ligger en hund begraven här. Antagligen är inte beläggningen så strålande som det låter.

Var trött inatt! Skrev fel, beläggningen snittar enligt uppgift runt 60% inte 70% .

Så här har jag räknat; 790*7 á rum/natt. 250 thb á matgäst *20 /dag (marginal på råvaror mm 100%).
Hyra 80.000, löner 80.000. El/ vatten 11.000. PR 5000.
Buffertsparande 15000/M.

Vinsten givet kalkylen blir ca 50.000 / M.

Tanken är dock, naturligtvis, att vi tror att vi kan göra det bättre än nuvarande ägare.

Anledningen till att han vill göra något annat, han har nyss gift sig med en mkt yngre flicka och har byggt hus. Dessutom försöker han avvekla många av sina ekonomiska intressen då han kommit i den åldern att han anser att åren som kvarstår skall vara fina och bekymmersfria.

Edit/ Den som ändrat min rubrik får gärna ändra till “i Jomtien” istället för “På Jomtien”.
Sist jag var där låg det dock fortfarande PÅ fastlandet :study: 🙂

Ska man ge sig in i något som helst i alla delar av världen bör man göra en riktig budget. Ja roade mig lite med dina siffror för jag fick inte de till att fungera.

Intäkter
Rum 790*7*30 165 900,00 ฿
Mat 250*7*30 52 500,00 ฿
Summa 218 400,00 ฿

Kostnader
Hyresskatt 12,5% 20 737,50 ฿
Moms 7% 15 288,00 ฿
Inköp mat 22 000 ฿
Hyra 80 000,00 ฿
Löner 80 000,00 ฿
el/vatten 11 000,00 ฿
PR 5 000,00 ฿
Bokföring 5 000,00 ฿
telefon 10 000,00 ฿
förbrukningsmatriel 2 000,00 ฿
övrigt 5 000,00 ฿

Summa 234 025,50 ฿

Profit/loss -37 625,50 ฿

Som du ser med denna enkla budget går du back med 37000 i månaden, jag kan ha missat något.

Men gör en RIKTIG budget och inte på en servett i en bar. Har du sen aldrig drivet ett hotell, bör du definitivt avstå, för dåliga matte kunskaper och bristande erfarenhet kommer inte att sluta väll.

//B

Hej Sabai, tackar på riktigt för ditt försök att reda ut min kalkyl men som du själv skrev så hade du missat något. Min kalky bygger på snitt 20 personer som spenderar 250b var, inte 7 som i din.

[Nille]

Det var inte meningen att tala negativt om att ha en anställning. Vi är ju alla olika på den punkten. En riktigt bra lön är ju förstås svårt att säga nej till. På sätt och vis råder man sig ju själv så länge man spar för en regning dag. Inte alla anställningar som tillåter det. Grattis till jobbet i Bangkok, de pengarna kommer du kunna leva som en kung för. Du kan tom driva företag som investerare.

[moolek]

@Shovel78 wrote:

Naturligtvis ska TS hoppa på tåget om han känner att det är rätt. Jag tyckte bara att det lät lite löst med intäkter vs inkomster. Ja sen kanske jag inte lyckats med mycket, men nu har jag i alla fall landat ett jobb i Bangkok med en snittlön på 320,000 THB/mån, före skatt då. Kanske man klarar sig på det, va vet jag, man är ju bara “löneslav”.

Av ren nyfikenhet, vad gör man för jobb som “enkel” anställd där man får närmare 100.000 SEK/månad.
Vilket skulle var en fantastisk lön redan i Sverige. Att då få den i Thailand vore ju drömmen. Behöver inte jobbas länge innan man kan köpa något och bli “BIG Boss” och luta sig tillbaka.

Söker dem mer folk? 555

[Author]

Posts