Köpa egendom på exekutiv auktion?

[hans1977]

Hej,

Är det någon här som har erfarenheter av att köpa egendom på exekutiv auktion i Thailand? Jag tänkte att man kanske kan få bättre pris? Är det något speciellt man ska tänka på? Är det förenat med extra risker jämfört med att köpa från mäklare eller privatpersoner?

MvH,
Hans

[stgrhe]

Jag kan tänka mig att det övervägande antalet exekutiva auktioner gäller mark plus hus och eftersom en bank i regel då står som ägare, tror jag inte det skulle fungera med köp av hus tillsammans med t.ex. en markleasing. Därför tror jag den vägen inte är tillämplig om man inte genomför köpet i samråd med en thailändsk partner, som då blir formell ägare.

Göran

[hans1977]

Så om man köper av mäklare eller privatperson så kan det vara bra att upprätta ett leasingavtal med den man köper av, menar du? Jag trodde att man vanligtvis brukar göra affären via en advokatfirma eller den kvinna eller man som man lever med, och då spelar det ju ingen roll vem som tidigare var ägare?

MvH,
Hans

[stgrhe]

Nu förstår jag inte hur du resonerar Hans. Man köper inget av en mäklare eller juristbyrå, de förmedlar affärer. Juridiskt sätt är det alltid ägaren som är säljare och på en exekutiv auktion är ägaren en bank.

Göran

[hans1977]

Det jag menade var att de som gör egendomsaffärer låter sin partner eller advokatfirma äga egendomen officiellt, och sedan upprättas 10 st treåriga avtal om besittningsrätten med partnern eller advokatfirman så att de kan vara säkra på att de har tillgång till egendomen i 30 år totalt.

Du skriver att du tror att köp av hus tillsammans med markleasing inte skulle fungera, men vad är det egentligen som blir skillnaden vid ett köp när en bank är senaste ägaren?

MvH,
Hans

[Tapani]

Var hyr du så billigt låter hur bra som helst vi tänker själv hyra när vi flyttar ner om ca 3.5 år och min fruga har aldrig sagt att vi ska köpa fast vi kommer att sälja radhuset i Sverige

[hans1977]

@Nypan wrote:

[…]
Sedan kommer nästa fråga, VARFÖR köpa hus i Thai??
[…]

Ja, det är inte ju inte någon rakt igenom attraktiv idé att köpa, men jag har iaf. lust att undersöka. Å andra sidan så är det ju många som köper.

Oavsett så skulle det vara intresssant att reda ut om det finns några ytterligare saker att tänka på om man köper på exekutiv auktion?

Hur som helst så verkar det vara klarlagt att en skillnad är att man, till skillnad mot när man köper av en privatperson, inte kan ha leasing med en bank. Gör den skillnaden någon egentlig skillnad i praktiken? Är det inte bättre, oavsett, att man låter någon man känner upprätta leaasingatalet än en helt okänd säljare? Hade det å andra sidan varit möjligt att upprätta ett leasingavtal med banken så skulle det kanske varit en väldigt betydelsefull förbättring för oss utlänningar?

MvH,
Hans

[Tapani]

Tyvärr så kommer vi att leta efter ett boende på östkusten Hua Hin eller i närheten av Krabi inte för långt ifrån hennes far och släktingar men man vet aldrig vart man hamnar det är långt kvar innan jag kan gå i pension 3,5 år.

[stgrhe]

Hans, vid en executiv auktion kan du självfallet låta en bulvan köpa fastigheten å dina vägnar, men det är som bekant en olaglig process om man är utlänning. Sedan kan bulvanen stå kvar som ägare till marken, upprätta en trettioårig leasingrätt och överföra rätten på huset till dig.

Processen att skilja ägande rätten av huset från marken är omständlig och inte lätt om den skall bli rätt juridiskt. Jag menar också på fullt allvar att det stora övervägande antalet svenskar, som leasat mark i Thailand, också leasar husen även om de tror att de äger dessa.

Sedan tycker jag det vore skönt om vi slapp dessa återkommande argument om “hyr i stället” när någon medlem ställer relevanta frågor om husägande i Thailand. Hyresfrågor menar jag hör hemma i en annan debatt.

Göran

[hans1977]

Hur tycker du att jag ska göra då förutom att se till att skilja äganderätten av byggnaden från marken?

Om jag väljer ut den pålitligaste thailändaren jag känner, och köper tomt och byggnad via den personen så blir väl även den personen så att säga bulvan? Är det kanske så att enda möjligheten att genomföra ett lagligt köp för oss utlänningar är att låta thailändesk fru/make stå som ägare för marken?

Jag har iofs. hört att man kan köpa hus genom att bilda ett företag och låta företaget äga huset förutsatt att syftet med företaget inte är att äga huset. Är det riktigt att det är en möjlighet? Hur blir det isf. med det om bostaden och företagslokalerna är inhyst i samma byggnad?

MvH,
Hans

[nathon]

@Nypan wrote:

@stgrhe wrote:

Hans, vid en executiv auktion kan du självfallet låta en bulvan köpa fastigheten å dina vägnar, men det är som bekant en olaglig process om man är utlänning. Sedan kan bulvanen stå kvar som ägare till marken, upprätta en trettioårig leasingrätt och överföra rätten på huset till dig.

Processen att skilja ägande rätten av huset från marken är omständlig och inte lätt om den skall bli rätt juridiskt. Jag menar också på fullt allvar att det stora övervägande antalet svenskar, som leasat mark i Thailand, också leasar husen även om de tror att de äger dessa.

Sedan tycker jag det vore skönt om vi slapp dessa återkommande argument om “hyr i stället” när någon medlem ställer relevanta frågor om husägande i Thailand. Hyresfrågor menar jag hör hemma i en annan debatt.

Göran[/quote

Hej Göran !!
Jag har nog missuppfattat en del, då det gäller att uttrycka sig på forumet. Jag trodde i min enfald, att om man har en saklig och relevant inställning, till dom frågor som kommer upp, så bör väl alla få uttrycka sig som man vill.
Om du vill diskutera hyra hus i Thailand, varför öppnar du inte en ny tråd själv.
Tack för mig
Nypan

Nu tror jag du missuppfattade vad Göran menade.

[nathon]

@hans1977 wrote:

Hur tycker du att jag ska göra då förutom att se till att skilja äganderätten av byggnaden från marken?

Om jag väljer ut den pålitligaste thailändaren jag känner, och köper tomt och byggnad via den personen så blir väl även den personen så att säga bulvan? Är det kanske så att enda möjligheten att genomföra ett lagligt köp för oss utlänningar är att låta thailändesk fru/make stå som ägare för marken?

Jag har iofs. hört att man kan köpa hus genom att bilda ett företag och låta företaget äga huset förutsatt att syftet med företaget inte är att äga huset. Är det riktigt att det är en möjlighet? Hur blir det isf. med det om bostaden och företagslokalerna är inhyst i samma byggnad?

MvH,
Hans

Visst kan man se den personen som en typ av bulvan, dock skall det gå att bevisa att så är fallet vilket säkert kan vara svårt om man gör det på rätt sätt. T.ex. använder någon som har kapital eller att den personen tar ett lån som du betalar mm. Då det inte är ett så grovt brott,
då det är de facto en thailändare som äger marken,
tror jag inte någon kommer att lägga några större resurser på att utreda det.
Att leasa är givetvis även det lagligt.
När du köper en fastighet består den normalt av ett hus och mark.
Detta är föremål för många missförstånd.
Hus får du äga i Thailand.
Det du syftar på är förmodligen att äga mark via bolag.
Där kan man väl enkelt förklarat säga att du då är ute i den grå sektorn.
Då det är ett sätt att kringå ett direkt ägande av mark, som ej är lagligt med några få undantag.

[Sabai]

@nathon wrote:

@hans1977 wrote:

Hur tycker du att jag ska göra då förutom att se till att skilja äganderätten av byggnaden från marken?

Om jag väljer ut den pålitligaste thailändaren jag känner, och köper tomt och byggnad via den personen så blir väl även den personen så att säga bulvan? Är det kanske så att enda möjligheten att genomföra ett lagligt köp för oss utlänningar är att låta thailändesk fru/make stå som ägare för marken?

Jag har iofs. hört att man kan köpa hus genom att bilda ett företag och låta företaget äga huset förutsatt att syftet med företaget inte är att äga huset. Är det riktigt att det är en möjlighet? Hur blir det isf. med det om bostaden och företagslokalerna är inhyst i samma byggnad?

MvH,
Hans

Visst kan man se den personen som en typ av bulvan, dock skall det gå att bevisa att så är fallet vilket säkert kan vara svårt om man gör det på rätt sätt. T.ex. använder någon som har kapital eller att den personen tar ett lån som du betalar mm. Då det inte är ett så grovt brott,
då det är de facto en thailändare som äger marken,
tror jag inte någon kommer att lägga några större resurser på att utreda det.
Att leasa är givetvis även det lagligt.
När du köper en fastighet består den normalt av ett hus och mark.
Detta är föremål för många missförstånd.
Hus får du äga i Thailand.
Det du syftar på är förmodligen att äga mark via bolag.
Där kan man väl enkelt förklarat säga att du då är ute i den grå sektorn.
Då det är ett sätt att kringå ett direkt ägande av mark, som ej är lagligt med några få undantag.

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?? Vilken lag stödjer ni er på i detta fall? När det gäller företag blir det en bulvan, men om en Thailändare äger marken och ni leasar den hur kan han bli bulvan? Om en Thailändare köper marken ÄGER han den och leasar han ut den till er ÄGER han fortfarande marken. Sen kan ni skriva massa kontrakt om att ni har rätt att förlänga leasing osv men det blir ju upp till han som ÄGER marken vid det tillfället.

Ägande rätt är instiftat i lagen
Leasing är instiftat i lagen

Så var är lagbrottet?

Som jag ser det kan en vilt främmande Thailändare många gånger vara bättre än de företag som “sålt” hus till Svanskar.

//B

[bangkokbusen]

Som jag ser det kan en vilt främmande Thailändare många gånger vara bättre än de företag som “sålt” hus till Svanskar.

//B
Sabai

Hur menar du här,kan du vara snäll och utveckla det?

Busen utan företag :salute:

[hans1977]

@nathon wrote:

[…]
Hus får du äga i Thailand.
Det du syftar på är förmodligen att äga mark via bolag.
Där kan man väl enkelt förklarat säga att du då är ute i den grå sektorn.
Då det är ett sätt att kringå ett direkt ägande av mark, som ej är lagligt med några få undantag.

Ja, jag skrev fel. Det var marken jag menade.

Vilka är undantagen?

MvH,
Hans

[nathon]

Det undantaget jag tänkte på är att en ej thailändsk medborgare som investerar en större summa pengar i Thailand på ett föreskrivet sätt ges rätten att förvärva ett markområde upp till 1 rai.

[hans1977]

@Sabai wrote:

[…]
Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?? Vilken lag stödjer ni er på i detta fall? När det gäller företag blir det en bulvan, men om en Thailändare äger marken och ni leasar den hur kan han bli bulvan? Om en Thailändare köper marken ÄGER han den och leasar han ut den till er ÄGER han fortfarande marken. Sen kan ni skriva massa kontrakt om att ni har rätt att förlänga leasing osv men det blir ju upp till han som ÄGER marken vid det tillfället.

Ägande rätt är instiftat i lagen
Leasing är instiftat i lagen

Så var är lagbrottet?

Som jag ser det kan en vilt främmande Thailändare många gånger vara bättre än de företag som “sålt” hus till Svanskar.

//B

Jag har fått berättat för mig att det finns advokatbyråer som tar på sig det officiella ägndet när man köper, och det var om jag förstod saken rätt så att Göran upplyste om att ett sådant upplägg innebär olaglig bulvanverksamhet. Så min fråga i retur var om det inte isf. är risk att någon jag känner som hjälper mig att stå som ägare också kan bli klassad som bulvan?

Jag kan mycket väl tänka mig att det skulle kunna vara olagligt att låta en kompis köpa för mina pengar och sedan ge mig besittningsrätten, men om man kan åka fast för det är ju en annan sak.

Jag skulle vilja veta hur man ska göra för att gå till väga på rätt sätt; det är avsiken med den här tråden.

MvH,
Hans

[nathon]

@Sabai wrote:

@nathon wrote:

@hans1977 wrote:

Hur tycker du att jag ska göra då förutom att se till att skilja äganderätten av byggnaden från marken?

Om jag väljer ut den pålitligaste thailändaren jag känner, och köper tomt och byggnad via den personen så blir väl även den personen så att säga bulvan? Är det kanske så att enda möjligheten att genomföra ett lagligt köp för oss utlänningar är att låta thailändesk fru/make stå som ägare för marken?

Jag har iofs. hört att man kan köpa hus genom att bilda ett företag och låta företaget äga huset förutsatt att syftet med företaget inte är att äga huset. Är det riktigt att det är en möjlighet? Hur blir det isf. med det om bostaden och företagslokalerna är inhyst i samma byggnad?

MvH,
Hans

Visst kan man se den personen som en typ av bulvan, dock skall det gå att bevisa att så är fallet vilket säkert kan vara svårt om man gör det på rätt sätt. T.ex. använder någon som har kapital eller att den personen tar ett lån som du betalar mm. Då det inte är ett så grovt brott,
då det är de facto en thailändare som äger marken,
tror jag inte någon kommer att lägga några större resurser på att utreda det.
Att leasa är givetvis även det lagligt.
När du köper en fastighet består den normalt av ett hus och mark.
Detta är föremål för många missförstånd.
Hus får du äga i Thailand.
Det du syftar på är förmodligen att äga mark via bolag.
Där kan man väl enkelt förklarat säga att du då är ute i den grå sektorn.
Då det är ett sätt att kringå ett direkt ägande av mark, som ej är lagligt med några få undantag.

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?? Vilken lag stödjer ni er på i detta fall? När det gäller företag blir det en bulvan, men om en Thailändare äger marken och ni leasar den hur kan han bli bulvan? Om en Thailändare köper marken ÄGER han den och leasar han ut den till er ÄGER han fortfarande marken. Sen kan ni skriva massa kontrakt om att ni har rätt att förlänga leasing osv men det blir ju upp till han som ÄGER marken vid det tillfället.

Ägande rätt är instiftat i lagen
Leasing är instiftat i lagen

Så var är lagbrottet?

Som jag ser det kan en vilt främmande Thailändare många gånger vara bättre än de företag som “sålt” hus till Svanskar.

//B

Bulvan är en fysisk eller en juridisk person som för annans räkning, i eget namn, företar rättshandling som uppdragsgivaren själv föredrar att inte utföra.

[hans1977]

@nathon wrote:

Det undantaget jag tänkte på är att en ej thailändsk medborgare som investerar en större summa pengar i Thailand på ett föreskrivet sätt ges rätten att förvärva ett markområde upp till 1 rai.

Det är väl den summan som rör sig om flera tiotals miljoner Baht, eller hur?

MvH,
Hans

[nathon]

Det stämmer.

Det är besvärligt att äga mark i Thailand om man ej är thailändsk medborgare.
Det finns för och nackdelar med alla alternativ som erbjuds.
Så det är upp till var och en att bestämma vad man prioriterar.
Ett så säkert boende livet ut, som det är möjligt idag,
eller är planen att sälja efter några år?
När det gäller ägande av mark via bolag, finns det en uppsjö av alternativ även där.
Mer eller mindre kreativa.
Då man inte kan veta vad myndigheterna kommer att göra för att rensa upp,
är det svårt att råda någon till en sådan lösning.
Personligen skulle jag välja att leasa på 30 år men med möjlighet att när jag önskar sälja/överföra
ägandet av marken till en thai, ett bolag eller om lagen ändras till mig själv.
Denna lösning är laglig och ger möjlighet till framtida förändringar.

[Thai_yrrol]

Hans, att du låter en vän äga marken (som han/hon köper genom pengar du givit) och sedan leasar marken ser jag som ett tämligen säkert sätt. Förutsatt att den personen inte skapar några problem så är det nog en ytterst minimal risk att någon överhuvudtaget är intresserad i era affärer. Det är ju egentligen ingen skillnad än alla de utlänningar som betalat för hus och mark där ens partner (icke gift) står som ägare. Jag har iaf. aldrig hört om någon som blivit anklagad för att utnyttja en bulvan i en sådan situation, och jag skulle bli mycket förvånad om någon blev det (så länge det gäller privata, icke kommersiella äganden).

Att köpa mark genom ett företag (där du också behöver thailändare som äger majoriteten av aktierna) skulle jag avråda, då det kryphålet krymper för varje dag. Enligt säkra källor så kollas numera nya företag som förvärvar mark och som har utländskt aktie-ägande väldigt noga, just för att det under lång tid utnyttjats som ett “enkelt” sätt för utlänningar att äga mark.

[hans1977]

@nathon wrote:

Det stämmer.

Det är besvärligt att äga mark i Thailand om man ej är thailändsk medborgare.
Det finns för och nackdelar med alla alternativ som erbjuds.
Så det är upp till var och en att bestämma vad man prioriterar.
Ett så säkert boende livet ut, som det är möjligt idag,
eller är planen att sälja efter några år?
När det gäller ägande av mark via bolag, finns det en uppsjö av alternativ även där.
Mer eller mindre kreativa.
Då man inte kan veta vad myndigheterna kommer att göra för att rensa upp,
är det svårt att råda någon till en sådan lösning.
Personligen skulle jag välja att leasa på 30 år men med möjlighet att när jag önskar sälja/överföra
ägandet av marken till en thai, ett bolag eller om lagen ändras till mig själv.
Denna lösning är laglig och ger möjlighet till framtida förändringar.

Planen är att ha en del i en sådan där kommersiell byggnad som finns i alla städer i Thailand (med utrymme för butik längst ned, och som har ca 3-4 våningar), och där bedriva verksamhet nedtill och bo upptill. Går det tillräckligt bra, och om Thailand inte kör i diket, så kan det väl bli frågan om 20-30 år tills det börjar bli dags att varva ned och ett vanligt hus blir mer passande.

MvH,
Hans

[stgrhe]

@Sabai wrote:

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?

Jo, i det här specifika fallet har thailändaren, bulvanen, inte för avsikt att köpa någon fastighet på executive auktion för egn del utan han / hon genomför köpet å Hans vägnar. Då handlar det om ett bulvanförfarande. Att sedan thailändaren juridiskt kommer att äga både mark och hus är en annan sak. Huset kan visserligen senare ägarmässigt separeras från marken, men det är en omständlig process och inte helt riskfri när det handlar om befintliga fastigheter. Delningsprocessen är betydligt enklare och säkrare om det handlar om ett nybygge.

Göran

[stgrhe]

@hans1977 wrote:

[Ja, jag skrev fel. Det var marken jag menade.

Vilka är undantagen?

MvH,
Hans

Genom att investera 40 miljoner baht i thailändska statspapper och låsta under minst fem år. En annan väg är genom BOI, men i båda fallen gäller en begränsning att tomten inte får överstiga en rai. En utlänning kan också ärva mark men äganderätten är tidsbegränsad till max ett år, under vilken tid utlänningen förväntas avyttra marken. Sker inte detta ombesörjer Land Office att marken blir såld.

Göran

[Sabai]

@stgrhe wrote:

@Sabai wrote:

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?

Jo, i det här specifika fallet har thailändaren, bulvanen, inte för avsikt att köpa någon fastighet på executive auktion för egn del utan han / hon genomför köpet å Hans vägnar. Då handlar det om ett bulvanförfarande. Att sedan thailändaren juridiskt kommer att äga både mark och hus är en annan sak. Huset kan visserligen senare ägarmässigt separeras från marken, men det är en omständlig process och inte helt riskfri när det handlar om befintliga fastigheter. Delningsprocessen är betydligt enklare och säkrare om det handlar om ett nybygge.

Göran

Ja nu gissar vi friskt, vi du ta fram var i Thailändska lagen man nämner Bulvan? och gärna ett rättsfall där någon är dömd för just detta förfarande.

//B

[nathon]

Sabai skrev[/quote]
Ja nu gissar vi friskt, vi du ta fram var i Thailändska lagen man nämner Bulvan? och gärna ett rättsfall där någon är dömd för just detta förfarande.
//B[/quote]

Om du har följt med vad Göran har skrivit tidigare borde du förstå att han gissar inte!
Däremot borde du nog läsa på lite för egen del,
då du nu är långt ute på isen, och isen börjar bli väldigt tunn…..

[Sabai]

@nathon wrote:

Sabai skrev
Ja nu gissar vi friskt, vi du ta fram var i Thailändska lagen man nämner Bulvan? och gärna ett rättsfall där någon är dömd för just detta förfarande.
//B

Om du har följt med vad Göran har skrivit tidigare borde du förstå att han gissar inte!
Däremot borde du nog läsa på lite för egen del,
då du nu är långt ute på isen, och isen börjar bli väldigt tunn…..

Så du menar för att han skrivit något tidigare betyder det att han är rätt……Jag har nog följt med längre än vad du har gjort

[nathon]

@Sabai wrote:

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?? Vilken lag stödjer ni er på i detta fall? När det gäller företag blir det en bulvan, men om en Thailändare äger marken och ni leasar den hur kan han bli bulvan? Om en Thailändare köper marken ÄGER han den och leasar han ut den till er ÄGER han fortfarande marken. Sen kan ni skriva massa kontrakt om att ni har rätt att förlänga leasing osv men det blir ju upp till han som ÄGER marken vid det tillfället.

Ägande rätt är instiftat i lagen
Leasing är instiftat i lagen

Så var är lagbrottet?

//B

Sabai, det du skriver ovan visar att du helt saknar kunskap bl.a. vad gäller innebörden av ordet bulvan.
När sedan den mest kunniga i fastighetsfrågor på forumet (enligt många)
försöker förklara för dig så tycker jag att du uttalar dig nedlåtande, då du skriver att han gissar friskt.
Givetvis har man inte rätt bara för att det man brukar skriva är korrekt,
men det borde få dig att tänka efter en extra gång innan du ifrågasätter det han skriver.
Speciellt i detta fall då det är så uppenbart att du har fel.
Hur länge du följt med i forumet är då ganska ovidkommande.

[Sabai]

@nathon wrote:

@Sabai wrote:

Hur tusan kan personen som äger marken bli en bulvan?? Vilken lag stödjer ni er på i detta fall? När det gäller företag blir det en bulvan, men om en Thailändare äger marken och ni leasar den hur kan han bli bulvan? Om en Thailändare köper marken ÄGER han den och leasar han ut den till er ÄGER han fortfarande marken. Sen kan ni skriva massa kontrakt om att ni har rätt att förlänga leasing osv men det blir ju upp till han som ÄGER marken vid det tillfället.

Ägande rätt är instiftat i lagen
Leasing är instiftat i lagen

Så var är lagbrottet?

//B

Sabai, det du skriver ovan visar att du helt saknar kunskap bl.a. vad gäller innebörden av ordet bulvan.
När sedan den mest kunniga i fastighetsfrågor på forumet (enligt många)
försöker förklara för dig så tycker jag att du uttalar dig nedlåtande, då du skriver att han gissar friskt.
Givetvis har man inte rätt bara för att det man brukar skriva är korrekt,
men det borde få dig att tänka efter en extra gång innan du ifrågasätter det han skriver.
Speciellt i detta fall då det är så uppenbart att du har fel.
Hur länge du följt med i forumet är då ganska ovidkommande.

Ja Ja detta forum brukar inte tåla kritik eller om man ifrågasätter de som skriver, allt som skrivs här är ju sant eller hur.

Saken är det att ni som vanligt jämför med svenska förhållanden men detta är helt ovidkommande frågeställningen gäller ju Thailand.

Jag efterlyste var i Thailändska lagen Göran har stöd för det han skriver, eftersom han som du skriver är den mest kunniga på fastighetsområdet(får stå för dig). Jag har en ovana att ifrågasätta det mesta för det är enda vägen att få fram riktiga svar i Thailand.

Vilket fall som helst får du/ni tro/gissa vad ni vill men om man vet hur lagar efterlevs i Thailand och hur domstolar och farang kulturen fungerar kommer man snart fram till det orimliga i denna ekvation, men vad vet jag, jag kan inget om fastighetsfrågor i Thailand 🙂 .

//B

[Sabai]

@Nypan wrote:

@Sabai wrote:

@nathon wrote:

Sabai skrev
Ja nu gissar vi friskt, vi du ta fram var i Thailändska lagen man nämner Bulvan? och gärna ett rättsfall där någon är dömd för just detta förfarande.
//B

Om du har följt med vad Göran har skrivit tidigare borde du förstå att han gissar inte!
Däremot borde du nog läsa på lite för egen del,
då du nu är långt ute på isen, och isen börjar bli väldigt tunn…..

Så du menar för att han skrivit något tidigare betyder det att han är rätt……Jag har nog följt med längre än vad du har gjort

Hej !!

Den som köper hus eller mark, eller båda delar, i Thailand, och är Thai medborgare, måste styrka att han gör det med egna medel.
Därför är det annars bulvan förfarande.
Äga mark i bolag, kan bara vissa gamla bolag göra,än så länge, men det finns risker där med, så som det är i dag. Köp inget med nybildat bolag som äger marken.
Troligen kommer man att ändra reglerna för att äga mark i Thailand, och då kanske detta med bolag blir helt värdelöst. Den som lever får se.

Japp då är vi tillbaka till gissnings leken, sen när behöver en Thailändare visa att det är hans pengar han köper marken för?? Jo är Thailändaren gift med en utlänning så är det ett krav annars inte.

Tack för de andra upplysningarna företag, jag kan den lagstiftningen också mycket väl.

//B

[Thaisambo]

Man kanske ska påminna om att det inte är så länge sen som svenskt medborgarskap krävdes för att en fysisk person skulle kunna förvärva fast egendom (mark) i Sverige. Jag är lite osäker på juridisk person, t ex aktiebolak och liknande i det fallet.

Men på grund av det svenska medlemsskapet i EU 1 januari 1995 så skulle rätten att förvärva fast egendom i Sverige vara öppen för alla medborgare i unionen (motsvarande gäller förstås för svenska medborgares rätt att förvärva mark i annat EU-land också).

Det är Jordabalken som styr det här, men när detta ändrades för att passa ihop med EU-regelverket så öppnade Sverige för förvärvsrätt av fast egendom i Sverige för alla i hela världen – man gick längre än vad EU-medlemsskapet egentligen krävde.

Detta infördes ca 1996 och är en uppluckring som Thailand inte infört (ännu). Det är också långt ifrån säkert att Thailand inom en nära framtid skulle införa sådana rättigheter för utlänningar i Thailand – det som är märkligt är att Sverige infört en sådan rätt och än märkligare är att den markförvärvsrätten inte är begränsad.

Det är helt unikt i en nationell lagstiftning som bland annat ska skydda nationalstatens territorium – det är det saken handlar om i grund och botten, inte privatpersoners eventuella bekvämlighet.

Och det är bara sexton år sedan som den svenska markrätten förändrades på detta vis, trots det sitter vi här och diskuterar hur en utländsk medborgare ska komma över en bit thailändsk mark utan minsta förståelse för nationalstatens intresse att ingen del av dess territorium skall kunna komma under utländsk kontroll. Det är i politiskt och militärt perspektiv en häpnadsväckande utveckling att utlänningar tämligen utan vidare anser sig kunna ställa sådana krav på rätt till en del av en främmande nationalstats territorium.

Det borde vara helt otänkbart – detta är frågor som hanterats genom krigshandlingar m m och människor har gett liv och blod för att försvara sitt nationella territorium – det är en lång och blodig historia bakom detta och militära konflikter mellan olika nationalstater….

Ett ex på en långvarig sådan konflikt är den nu pågående i Mellanöstern mellan israeler och palestinier även om skalan är lite större. Men det handlar om rätten till eget land och markförvärvsrätten.

Tycker att det kunde räcka bra med att få vistas en tid på främmande mark utan att nödvändigtvis behöva ställa krav på egendomsrätt till denna mark som utlänning – det är en komplicerad och infekterad fråga.

[Sabai]

Väll skrivet Thaisambo! Som en vis man sa i Thailand, Investera aldrig mer än vad du har råd att förlora.
Faktum är att utlänningar aldrig kommer att kunna äga mark i Thailand, det skulle vara politiskt självmord om någon inom regeringen skulle föreslå detta. Det är mest husförsäljare och andra optimister som vill tro att det kommer att ske.

//B

[hans1977]

Det här med att som utlänning själv köpa mark kan vi nog lägga åt sidan… Det är egentligen ändå så att det är besittningsrätten som är det viktiga. Så två frågor:

1) Känner ni till några speciella risker att tänka på för en thailändare som köper på exekutiv auktion (i stället för privat eller via mäklare)? Saker att se upp med; konstigheter med chanot eller vad det nu skulle kunna tänkas vara.

2) Vad ska man se till att ordna för dokumentation om man hittar en thailändare som verkar pålitlig och som vill hjälpa till att ordna besittningsrätt för en längre tid?

MvH,
Hans

[stgrhe]

@hans1977 wrote:

1) Känner ni till några speciella risker att tänka på för en thailändare som köper på exekutiv auktion (i stället för privat eller via mäklare)? Saker att se upp med; konstigheter med chanot eller vad det nu skulle kunna tänkas vara.

Jag har ingen personlig erfarenhet av hur processen är vid en excekutiv auktion i Thailand, men du behöver säkerställa att det inte finns någon intekning eller annat förbehåll på lagfarten. Det framgår av den thailändska texten på dokumentet.

Vidare du du säkerställa vilken form av lagfart fastigheten har och om den inte är Nor Sor Si (Chanote) eller Nor Sor Sam Ghor glöm det aktuella objektet.

@hans1977 wrote:

2) Vad ska man se till att ordna för dokumentation om man hittar en thailändare som verkar pålitlig och som vill hjälpa till att ordna besittningsrätt för en längre tid?

Det är detta som är det prekära. Om ni skriver ett “juridiskt bindande” avtal att vederbörande skall åta sig köpet å dina vägnar, bryter ni båda mot lagen och därför kommer avtalet inte att vara giltigt om en tvist uppstår mellan er. En grundregel i all form av avtalsbindning är att texten inte för bryta mot gällande lag.

Det får helt enkelt bli en muntlig överenskommelse och det är därför det är så viktigt att du och thailändaren känner varandra väl och litar på varandra.

Göran

[stgrhe]

Mark- och husägarfrågor i Thailand är inte de enklaste att förstå för dem som inte är vana att tolka lagtexter. Det uppstår därför ofta onyanserade debatter med alltför mycket tyckanden. Tyvärr har många svenska “husköpare” bittert fått erfara att de hus de köpt egentligen bara hyrs. Än värre, alltför många är fortfarande omedvetna om att så är fallet beroende på otydliga och ofullständiga avtalstexter, vars avtal i flera fall inte är ogiltiga i Thailand, och där villkoren inte införts på lagfarten.

Flera inlägg i den här tråden har berört frågan om “ägande” av mark via bulvan och som jag påstått är det olagligt. När man talar om vad som är tillåtet och förbjudet enligt “lagen” har man, liksom i Sverige, att göra med ren lagtext och det som på engelska i Thailand benäms “Ministral Regulation”, något vi i Sverige kallar förordningar. En lagtext har alltid större tyngd än en förordning.

I fallet med förbud att genom ombud (bulvan) äga mark är det ett förbud enligt paragraf 96 av lagen “Act Promulgation The Land Code”. Lagtexten lyder:

Section 96 When it appears that any person has acquired land as the owner in place of an aliens or juristic person under the provisions of Section 97 and 98, the Director-General shall have the authority to dispose of such land and the provisions of Section 94 shall apply mutatis mutandis.

I och med att avtalen med vissa länder, vars medborgare tidigare kunde äga mark i Thailand, upphörde 1970, finns det ett förtydligande angående utlänningars rätt att äga mark i Thailand. Det är en s.k. Ministeral Regulation utgiven av Land Office och lyder:

Acquisition of Land by Alien,
According to Section 86 of the Land Code, an alien may acquire land in Thailand only by virtue of the provision of a treaty providing him with the right to own immovable property. Obtaining such acquisition is subject to the provision of the Land Code and the Ministerial Regulations issued under the Code, and the permission must be obtained from the Ministry of Interior. Before the termination of the treaty which was made on February 27th, 1970, there were 16 countries bided to the treaty ; USA, England, Switzerland, Germany, Denmark, Norway, the Netherlands, France, India, Belgium, Sweden, Italy, Japan, Burma, Portuguese, and Pakistan. Since then, Thailand has no longer made any treaty with any country to allow an alien to acquire land in Thailand by virtue of a treaty.
However, the Land Code has been amended with Section 96 bis providing that since January 19th, 2002, an alien is allowed to purchase land in Thailand for residential purpose and the land to be purchased shall be not more than one rai in area, and the following rules and conditions must be met:
1. Bringing money not less than Baht forty million into the Kingdom for investment and maintaining the investment not less that five years;
2. Permission must be obtained from the Minister of Ministry of Interior;
3. Money brought into the Kingdom shall be invested in one of the following businesses or activities;
3.1 to purchase bonds of Thai Government, bonds of Thai National Bank, bonds of State Enterprise or bonds which the Ministry of Finance secures the capital or interest,
3.2 an investment in a property mutual fund, a property mutual fund or a mutual fund for resolving financial institution problems established under the law on Securities and Stock Exchange,
3.3 an investment in share capital of a juristic person who is granted permission of investment under the law on promotion of investment,
3.4 an investment in an activity as declared by the Board of Investment to be an activity eligible to be granted promotion of investment under the law on promotion of investment;
4. The land to be acquired shall be located in Bangkok Metropolis, Pattaya City, or Tessaban (Municipality), or in the area specified as residential zone according to the law on Town and Country Planning and shall not be located in a military safety zone according to the law on Military Safety Zone;
5. an alien, who is granted permission, shall utilize the land only for residence for his/herself and the family in a way that is not contrary to the local custom or good living of the local community;
6. if an alien, who is granted permission to acquire such land, does not comply with the rules and conditions specified, he/she shall disposes of such land in the portion of his/her possession within the period of time specified by the Director General of the Department of Lands which shall be not less than one hundred eighty days and not more than one year. If the time limit elapses, the Director General shall have the power to dispose of such land;
7. if an alien, who is granted permission to acquire such land, does not utilize the land for residence within two years as from the day the registration for land acquisition is made, the Director General shall have the power to dispose of such land.
Besides the aforementioned rules and conditions, an alien may acquire land by inheritance as statutory heir, in this instance, the land devolved when combined with the land already acquired shall not exceed that specified by law, for examples, land for residential purpose not exceeding 1 rai per household, land for commercial purpose not exceeding 1 rai, land for industrial purpose not exceeding 10 rais, and land for agricultural purpose not exceeding 10 rai per household.
An alien whose spouse is a Thai national either legitimate or illegitimate, that Thai national can purchase land but the alien spouse of that Thai national must give a joint written confirmation that the money which that Thai national will expend on purchasing the land is wholly the separate property or personal effects of that Thai national and not the Sin Somros or jointly acquired property.

Jag hoppas det räcker så,

Göran

[Thai_yrrol]

@stgrhe wrote:

Det är detta som är det prekära. Om ni skriver ett “juridiskt bindande” avtal att vederbörande skall åta sig köpet å dina vägnar, bryter ni båda mot lagen och därför kommer avtalet inte att vara giltigt om en tvist uppstår mellan er. En grundregel i all form av avtalsbindning är att texten inte för bryta mot gällande lag.

Det får helt enkelt bli en muntlig överenskommelse och det är därför det är så viktigt att du och thailändaren känner varandra väl och litar på varandra.

Göran

Vad om man först upprättar ett avtal på pengasumman som ett lån till den köper marken, utan att i avtalet nämna något om vad pengasumman skall användas till. Sedan efter förvärvet av marken är klar, så sätter man in marken som pant i låneavtalet. Då Marken inte kan falla direkt i utlänningens ägo, som med en vanlig pant, kan man ha att utlänningen äger rätten att diktera vem (personlig eller juridisk person) som marken skall fall till.

Skulle ett sådant avtal bryta mot lagen och skulle den fylla den funktion som jag tänker mig?

[Sabai]

Foreigners do the registration of ownership either through a loan agreement and sometimes a mortgage registration. Under the Thai law, this structure is legal and duly recognized by law as long as the Thai national is not restricted in employing his or her outright ownership rights in the land which in fundamental nature relates to manage the land such as the freedom to encumber, trade and transfer the land.

So vad man gör, lånar ut pengar till att köpa marken till en Thailändare. Registrerar en pant på marken i utlänningens namn (nu går det inte längre att sälja marken så länge belåningen finns) gör upp en helt vanlig leasing på 30 år med de avtals villkor som land office godkänner.

Inget av detta är olagligt på något vis, men om ni skriver ett kontrakt att han inte får sälja marken blir det olagligt. Men vem behöver det för enligt lag får han inte sälja mark som är belånad.

//B

[nathon]

@Sabai wrote:

Foreigners do the registration of ownership either through a loan agreement and sometimes a mortgage registration.
//B

Ägare av vad?

Var i lagen står denna text?

[Sabai]

@nathon wrote:

@Sabai wrote:

Foreigners do the registration of ownership either through a loan agreement and sometimes a mortgage registration.
//B

Ägare av vad?

Var i lagen står denna text?

Det är ingen lag utan praxis hur man efterlever lagen och på vilka sätt en utlänning kan göra för att säkra mark.

Jag har själv varit med och gjort som det jag beskrev tillsammans med erkänt duktiga advokater i Thailand ett antal gånger.

//B

[nathon]

@Sabai wrote:

@nathon wrote:

@Sabai wrote:

Foreigners do the registration of ownership either through a loan agreement and sometimes a mortgage registration.
//B

Ägare av vad?

Var i lagen står denna text?

Det är ingen lag utan praxis hur man efterlever lagen och på vilka sätt en utlänning kan göra för att säkra mark.

Jag har själv varit med och gjort som det jag beskrev tillsammans med erkänt duktiga advokater i Thailand ett antal gånger.

//B

Ser detta som ytterligare ett sätt att kringå lagen och är övertygad om att det inte är lagligt.
Bl.a. p.g.a. att det stider mot förbudet att genom ombud (bulvan) äga mark och då är det ett förbud enligt paragraf 96 av lagen “Act Promulgation The Land Code”.

Att ett upplägg fungerar under en viss tid betyder inte att upplägget är lagligt,
det finns t.ex. många som tillsammans med advokater gjort ett upplägg så att de via bolag äger mark,
trots att det ej är enligt lagen, men det fungerar så länge ingen ser till att lagens följs.
Om det är det du kallar lagligt så förstår jag dig.

[Sabai]

I rest my case here! 🙂 Jag har bara jobbat aktivt med dessa frågor de sista 10 åren, ni andra har säker mer erfarenhet än jag. 🙁

[hans1977]

Jag har också tänkt i liknande banor som Thai_yrrol och Sabai, men även därefter ifrågasatt mina tankar på liknade sätt som nathon. Vad tror ni andra om det här; är det här kanske den ljusaste fläcken i gråsonen?

MvH,
Hans

[stgrhe]

Thailand liksom Sverige tillämpar en lagstruktur som på engelska benämns “Code Law”. Det som är gemensamt med dessa lagar är att om man gör något som strider mot andemeningen i en lag, så är det också förbjudet enligt lagen. Anledningen till detta är självklart, eftersom en lagtext inte kan vara utformad så att den täcker alla möjliga varianter.

Sabais förslag till kreativ lösning och som han tillämpat i tio år, är ett typexempel på ett sådant fall, liksom för övrigt fallet med de som kringgår Land Code Law genom bolagsbildning. I det här sammanhanget måste man skilja på vad som faktiskt är olagligt och hur efterlevnaden av lagen följs. Som de flesta forummedlemmarna känner till är efterlevnaden av lagar i Thailand ganska slapp, även om det finns tendenser till att den höjts sedan 2008, då en uppmaning kom från de thailändska myndigheterna till de som “ägde” mark via bolag att inom två år göra om strukturen till ett leasingförfarande.

Den som står inför att ge sig in på ett köp av mark genom någon av de kreativa lösningar mäklare och i många fall jurister, kommer med bör därför först göra en riskkalkyl menar jag.

Göran

[Sabai]

@stgrhe wrote:

Thailand liksom Sverige tillämpar en lagstruktur som på engelska benämns “Code Law”. Det som är gemensamt med dessa lagar är att om man gör något som strider mot andemeningen i en lag, så är det också förbjudet enligt lagen. Anledningen till detta är självklart, eftersom en lagtext inte kan vara utformad så att den täcker alla möjliga varianter.

Sabais förslag till kreativ lösning och som han tillämpat i tio år, är ett typexempel på ett sådant fall, liksom för övrigt fallet med de som kringgår Land Code Law genom bolagsbildning. I det här sammanhanget måste man skilja på vad som faktiskt är olagligt och hur efterlevnaden av lagen följs. Som de flesta forummedlemmarna känner till är efterlevnaden av lagar i Thailand ganska slapp, även om det finns tendenser till att den höjts sedan 2008, då en uppmaning kom från de thailändska myndigheterna till de som “ägde” mark via bolag att inom två år göra om strukturen till ett leasingförfarande.

Den som står inför att ge sig in på ett köp av mark genom någon av de kreativa lösningar mäklare och i många fall jurister, kommer med bör därför först göra en riskkalkyl menar jag.

Göran

Men Göran, då blir ju dit “ägande” av din fastighet också olagligt. Din kreativa lösning begränsar en Thailändares rätt till marken och strider då mot paragraf 96. Om du mot förmodan skulle ha rätt i det du skriver finns det bara ett sätt att “äga” mark och det är leasing och endast med de villkor som land office godkänner. Den lagen är skriven för att utlänningar skulle kunna ha mark för tex ett hus om du då gör något annat strider det ju mot andemeningen i lagen och då påstår du att det är olagligt. :scratch:

[nathon]

Sabai skrev; “Men Göran, då blir ju dit “ägande” av din fastighet också olagligt. Din kreativa lösning begränsar en Thailändares rätt till marken och strider då mot paragraf 96.”

Skulle du kunna utveckla detta ovanstående, börjar bli svårt att följa dina tanke banor!

På vilket sätt är Görans ägande av sin fastighet olaglig?

Ett leasing avtal eller liknande begränsar rättigheterna till marken för markens ägare,
men är en av få vägar enligt lagen en utländsk medborgare kan lagligen disponera marken.

[Sabai]

@nathon wrote:

Sabai skrev; “Men Göran, då blir ju dit “ägande” av din fastighet också olagligt. Din kreativa lösning begränsar en Thailändares rätt till marken och strider då mot paragraf 96.”

Skulle du kunna utveckla detta ovanstående, börjar bli svårt att följa dina tanke banor!

På vilket sätt är Görans ägande av sin fastighet olaglig?

Ett leasing avtal eller liknande begränsar rättigheterna till marken för markens ägare,
men är en av få vägar enligt lagen en utländsk medborgare kan lagligen disponera marken.

Eftersom Göran anser att mitt upp lägg som använder sig av två olika lagar är olagligt och strider mot andemeningen i lagen så måste ju alla upp lägg som inte är en ren leasing vara olagligt, eller hur?

[stgrhe]

@Sabai wrote:

Men Göran, då blir ju dit “ägande” av din fastighet också olagligt.

När det gäller mitt boende så äger jag ingen mark, den äger min fru och är faktiskt köpt för hennes pengar. Huset är mitt och betalat helt av mig, genom en juridisk separering av byggnaderna från marken, en process som sedan registrerats hos Land Office. Sedan har jag besittningsrätt på marken genom en usufruct och allt detta är helt lagligt. Nu förstår jag dock inte vad mitt boende har med frågan att göra; tråden handlar ju om något helt annat.

Det du inte tycks förstå är att alla s.k. kreativa lösningar för att kringgå förbudet för utlänningar att äga mark, faktiskt är olagliga i Thailand. En utlänning kan däremot hyra mark (egentligen finns det ingen lagtext som beskriver begreppet “leasing” utan det det handlar om är att hyra mark). Besittningsrätt av mark är också helt tillåtet och kan genomföras genom en usufruct, supeficies eller right of habitation.

En lagtext har alltid tolkningsföreträde före en förordning och andra myndighetspåbud. Därför är den av dig rekommenderade kreativa lösning med inteckning på lagfarten också olaglig för utlänningar.

Göran

[Sabai]

@stgrhe wrote:

@Sabai wrote:

Men Göran, då blir ju dit “ägande” av din fastighet också olagligt.

När det gäller mitt boende så äger jag ingen mark, den äger min fru och är faktiskt köpt för hennes pengar. Huset är mitt och betalat helt av mig, genom en juridisk separering av byggnaderna från marken, en process som sedan registrerats hos Land Office. Sedan har jag besittningsrätt på marken genom en usufruct och allt detta är helt lagligt. Nu förstår jag dock inte vad mitt boende har med frågan att göra; tråden handlar ju om något helt annat.

Det du inte tycks förstå är att alla s.k. kreativa lösningar för att kringgå förbudet för utlänningar att äga mark, faktiskt är olagliga i Thailand. En utlänning kan däremot hyra mark (egentligen finns det ingen lagtext som beskriver begreppet “leasing” utan det det handlar om är att hyra mark). Besittningsrätt av mark är också helt tillåtet och kan genomföras genom en usufruct, supeficies eller right of habitation.

En lagtext har alltid tolkningsföreträde före en förordning och andra myndighetspåbud. Därför är den av dig rekommenderade kreativa lösning med inteckning på lagfarten också olaglig för utlänningar.

Göran

Göran det handlade om lösningar och jag tog ditt upp lägg som ett exempel kunde varit vilket som.

Enligt mitt så kallade olagliga upp lägg, leasing (hyra om du vill det) är helt lagligt, belåning av mark helt lagligt. Samma gäller för ditt allt du gör är lagligt men ditt mål är att ha kontroll över marken och en garanti att du kan ha ditt hus där så länge du lever. Samma gör jag med mitt upp lägg ser ingen skillnad på detta utan båda lösningarna är bara ett som du kallar det “kreativ lösning”

@stgrhe wrote:

En lagtext har alltid tolkningsföreträde före en förordning och andra myndighetspåbud. Därför är den av dig rekommenderade kreativa lösning med inteckning på lagfarten också olaglig för utlänningar.

Var är det olagliga i detta om jag får fråga, en utlänning har all rätt att ta en inteckning på en mark.

[Phonthaisongthaisilk]

Göran
Kan du för mig tala om fördelarna med leasing av mark kontra att man skriver en Usufrucht på marken samt att man själv är skriven som ägare av byggnaden på marken , så har jag tänkt detta i mitt fall kommande vår .. Att det är min fru som äger marken bör ju inte förändra förutsättningarna mot om det skulle vara en annan Thaibekant :scratch:

[stgrhe]

@Sabai wrote:

Var är det olagliga i detta om jag får fråga, en utlänning har all rätt att ta en inteckning på en mark.

Helt rätt vad jag har förstått men det är ingen rättighet som är inskriven i någon lagtext och processen blir därför ett kringgående av förbudet för utlänningar att äga mark, vilket i sig är olagligt.

Min usufruct är ingen rätt till kontroll av marken utan skall ses som ett efterlevnadsskydd med borätt. Skulle min fru avlida före mig måste marken säljas inom ett år, vilket i så fall kommer att ske till någon av hennes två thailändska barn. Jag kommer visserligen att ärva marken men kan inte behålla i mitt namn eftersom jag inte har en lagstadgad (statutory) arvsrätt utan endast arvsrätt genom testamente. Min vän Sebastian Brousseau och hans thailändska kollegor på Isaan Lawyers har forskat i arvsrättsfrågan för utlänningar när det gäller mark och hur lagtexten skall tolkas och det jag nämnt ovan är vad de kommit fram till.

Jag ser att vi har skilda åsikter i frågan och tycker inte vi kommer något längre.

Göran

[stgrhe]

@Phonthaisongthaisilk wrote:

Göran
Kan du för mig tala om fördelarna med leasing av mark kontra att man skriver en Usufrucht på marken samt att man själv är skriven som ägare av byggnaden på marken , så har jag tänkt detta i mitt fall kommande vår .. Att det är min fru som äger marken bör ju inte förändra förutsättningarna mot om det skulle vara en annan Thaibekant :scratch:

Ta det i en annan tråd Phonta! Jag tror det finns trådar i det ämnet och om du inte hittar någon börja en ny.

Göran

[Phonthaisongthaisilk]

Ok , inga problem med det , tyckte bara att det var en relevant fråga till detta med att köpa hus , mer som en upplysning till trådskaparen ,jag själv vet vad jag skall och inte skall göra 🙂

[nathon]

Sabai skrev;

“Enligt mitt så kallade olagliga upp lägg, leasing (hyra om du vill det) är helt lagligt, belåning av mark helt lagligt. Samma gäller för ditt allt du gör är lagligt men ditt mål är att ha kontroll över marken och en garanti att du kan ha ditt hus där så länge du lever. Samma gör jag med mitt upp lägg ser ingen skillnad på detta utan båda lösningarna är bara ett som du kallar det “kreativ lösning””

Det som skiljer ditt alternativ från ett lagligt fall av leasing är att du medverkat på ett otillbörligt sätt vid förvärvandet av marken.
Du använder en bulvan, som med dina pengar köper marken i ditt ställe,
detta p.g.a. du ej har möjlighet att själv göra förvärvet.

Kan inte förstå att det kan vara så svårt för dig att förstå detta,
då Göran t.o.m. visat vad det står i lagtexten.

[nathon]

@hans1977 wrote:

Planen är att ha en del i en sådan där kommersiell byggnad som finns i alla städer i Thailand (med utrymme för butik längst ned, och som har ca 3-4 våningar), och där bedriva verksamhet nedtill och bo upptill. Går det tillräckligt bra, och om Thailand inte kör i diket, så kan det väl bli frågan om 20-30 år tills det börjar bli dags att varva ned och ett vanligt hus blir mer passande.

MvH,
Hans

Nu tillbaks till trådskaparens inlägg, lätt att hamna på fel spår……..

Jag tog felaktigt för givet att det gällde ett förvärv av en fastighet för privat boende.

Utan att veta exakt vad lagen säger tror jag att möjligheterna ökar betydligt för ett förvärv via bolag,
när det gäller en kommersiell fastighet.
Detta beroende på att det då blir tal om ett bolag som bedriver ett antal verksamheter,
även om detta inte är i någon större omfattning men dock kan man hävda att bolagets huvudfunktion ej är att kringå lagen och göra det möjligt för en utlänning att förvärva mark.
På samma sätt som en utlänning köper en hotell fastighet el. liknande.
Bolagets verksamhet skulle förslagsvis kunna vara uthyrning av butikslokal
och ev. någon affärsverksamhet i lokalen, uthyrning av lägenheter samt ägande av fastigheten.
Om du sedant.ex. bör hyra lägenhet av bolaget i eget namn
eller om det är bättre att du t.ex. hyr i någon annans namn eller att du bor någon annanstans
måste du undersöka.
Du bör givetvis även kontrollera med en advokat som är kunnig i fastighetsfrågor,
om ovanstående är möjligt.
.

[hans1977]

Har ni då några tips på prisvärda och kunniga advokater? Jag har förstått att Isaan Lawyers är bra på det som Göran ville ha hjälp med. Skulle de även vara bra på det jag vill ha gjort? Jag tar gärna emot tips på fler advokater.

MvH,
Hans

[hans1977]

En sak som jag tycker är oklart är det där med andemeningen. Jag tycker det är stor skilland på att äga jämfört med att skaffa sig en långvarig besittningsrätt (så som 30 år eller resten av sit liv, men iaf. helt säkert inte bortom den tiden; marken är därefter helt säkert tillbaka i thailändarnas exklusiva kontroll).

MvH,
Hans

[Sabai]

@hans1977 wrote:

så som 30 år eller resten av sit liv, men iaf. helt säkert inte bortom den tiden; marken är därefter helt säkert tillbaka i thailändarnas exklusiva kontroll).

MvH,
Hans

Ja nu slog du huvudet på spiken det var just detta jag har försökt att förklara med mitt upp lägg som Göran kallar olagligt, en Thailändare har den exklusiva kontrollen över marken.

Tänk er detta scenario i en domstol.
Fråga 1, Vem äger marken?
En Thailändare!
Fråga 2, var kommer pengarna ifrån?
Av en farang
(Domaren tänker, ännu en du farang som ger pengar till en Thailändare, grattis)
Fråga 3, finns det ett leasing avtal,
JA

Ska lova er att vilken domare som helst läger ner detta åtal för så länge en Thailändare tjänar på det kommer de aldrig att döma någon. Det var vad jag menade med Thailändsk kultur kontra farang.

Det Göran påstår vara ett olagligt upp lägg gör ju att alla som ger pengar till sin fru/flickvän för att köpa mark gör något som är olagligt! Så då skulle alla dessa kunna bli dömda efter paragraf 96, även om hon ska skriva på ett papper på att det är hennes pengar (om de är gifta) men hon behöver inte visa att så är fallet.

Så fundera lite till på Görans påstående att det skulle vara olagligt, att Thailändare lurar/får pengar av utlänningar händer varje dag i Thailand, vem vill åtala dessa för att lura/få pengar att köpa mark för. Detta gäller även om man gör inteckningar, leasing eller annat den exklusiva kontrollen av marken har en Thailändare.

//B

[nathon]

Sabai vad betyder olagligt för dig?

Detta är vad det betyder enligt Svenska Akademin;

Olaglig=som är i strid med lagens föreskrifter; icke godkänd av l. tilllåten i gällande lag;
om (rättslig) handling o. d.: icke utförd i enlighet med gällande lag; icke laglig

Bulvan=en fysisk eller juridisk person som för annans räkning, i eget namn, företar rättshandling som uppdragsgivaren föredrar att inte / eller kan inte själv utföra.

Ditt upplägg är olagligt enligt Thailändsk lag för att du använder en bulvan, punkt slut.
Strider upplägget mot lagen är det olagligt detta tycker jag är väldigt elementärt
och borde inte vara svårt att förstå, men du kanske vet bättre än Svenska akademin eller de som skrivit Thailändska lagboken då du fortsätter att hävda motsatsen med en enorm envishet.

Sedan är jag fullt medveten om att det går att komma undan med vissa saker i Thailand,
detta gör inte saken/upplägget mindre olaglig.

[Sabai]

@nathon wrote:

Sabai vad betyder olagligt för dig?

Detta är vad det betyder enligt Svenska Akademin;

Olaglig=som är i strid med lagens föreskrifter; icke godkänd av l. tilllåten i gällande lag;
om (rättslig) handling o. d.: icke utförd i enlighet med gällande lag; icke laglig

Bulvan=en fysisk eller juridisk person som för annans räkning, i eget namn, företar rättshandling som uppdragsgivaren föredrar att inte / eller kan inte själv utföra.

Ditt upplägg är olagligt enligt Thailändsk lag för att du använder en bulvan, punkt slut.
Strider upplägget mot lagen är det olagligt detta tycker jag är väldigt elementärt
och borde inte vara svårt att förstå, men du kanske vet bättre än Svenska akademin eller de som skrivit Thailändska lagboken då du fortsätter att hävda motsatsen med en enorm envishet.

Sedan är jag fullt medveten om att det går att komma undan med vissa saker i Thailand,
detta gör inte saken/upplägget mindre olaglig.

OjOj lätt retad idag? Så för att Göran påstår det är olagligt så är det så, sist jag hörde något så är han inte utbildad advokat i Thailand(och inte jag i heller) vad gör det då att han är rätt. Men Du har kanske studerat lagstiftningen i Thailand? För Du verkar ju helt säker på din sak att det är olagligt?

[Thaisambo]

Legalitetsprincipen är svår och det är den det handlar om i en sån här diskussion.

Definitionen på detta som nu används är läsvärd:

Definition

Den legalitetsprincip som numera är förhärskande bygger på Nulla poena sine lege (inget straff utan lag) och Nullum crimen sine lege (inget brott utan lag), det vill säga att ingen kan dömas för en gärning som inte var straffbelagd vid den tid då brottet begicks. Detta innebär att lagar inte kan ges retroaktiv verkan (jämför: Lex retro non agit och Ex post facto). Lagen ska likaså vara tydlig och dess tillämpning förutsägbar. Olika rättsfilosofiska skolor ställer sig till principen på olikartade sätt. För rättspositivister krävs att handlingen strider mot nedtecknad lag, medan naturrättsteoretiker anser att vad som strider emot förnuftet och naturen alltid är kriminellt oavsett om detta finns nedteckat i en lag eller inte.

(ur Wikipedia: Legalitetsprincipen

Det finns mycket skrivet om detta att läsa på nätet och även i grunderna för romersk rätt, på vilket vårt eget västeuropeiska rättssystem vilar.

Det är en sak om man gör en sån här konstruktion, men en annan om man vill att den ska grunda någon utvecklingsbar rätt, till exempel familjerätt, som arvsrätt, giftorätt och liknande. Eller fastighetsrätt, exempelvis utgöra grund för att t ex kunna handla med eller t ex belåna egendomen (inteckning).

Egendomen kan ses som ett lån mot ersättning och lånet får inte avyttras utan skall så småningom återbördas till ägaren.

Och, nej, jag är inte heller utbildad advokat med juris doktorsexamen, jag har inte ens läst propedeutisk kurs i ämnet ….

[Peo48]

@Sabai wrote:

@hans1977 wrote:

så som 30 år eller resten av sit liv, men iaf. helt säkert inte bortom den tiden; marken är därefter helt säkert tillbaka i thailändarnas exklusiva kontroll).

MvH,
Hans

Ja nu slog du huvudet på spiken det var just detta jag har försökt att förklara med mitt upp lägg som Göran kallar olagligt, en Thailändare har den exklusiva kontrollen över marken.

Tänk er detta scenario i en domstol.
Fråga 1, Vem äger marken?
En Thailändare!
Fråga 2, var kommer pengarna ifrån?
Av en farang
(Domaren tänker, ännu en du farang som ger pengar till en Thailändare, grattis)
Fråga 3, finns det ett leasing avtal,
JA

Ska lova er att vilken domare som helst läger ner detta åtal för så länge en Thailändare tjänar på det kommer de aldrig att döma någon. Det var vad jag menade med Thailändsk kultur kontra farang.

Det Göran påstår vara ett olagligt upp lägg gör ju att alla som ger pengar till sin fru/flickvän för att köpa mark gör något som är olagligt! Så då skulle alla dessa kunna bli dömda efter paragraf 96, även om hon ska skriva på ett papper på att det är hennes pengar (om de är gifta) men hon behöver inte visa att så är fallet.

Så fundera lite till på Görans påstående att det skulle vara olagligt, att Thailändare lurar/får pengar av utlänningar händer varje dag i Thailand, vem vill åtala dessa för att lura/få pengar att köpa mark för. Detta gäller även om man gör inteckningar, leasing eller annat den exklusiva kontrollen av marken har en Thailändare.

//B

Hej, jag har varit medlem på forumet en tid men inte valt att vara aktiv.

Känner mig tvungen att reagera på det citerade inlägget då det innehåller ett mycket stort fel!
Om man gör som i den fiktiva rättegången ovan så uppstår det problem med rättsväsendet i fråga 2.
Enligt “Order of the Ministry of Interior” från 23/3 1999 så får inte en Thailands medborgare köpa mark för pengar som inte är intjänade av den Thailändska personen självt. Detta gäller även för gifta par där den ena parten inte är Thailändsk medborgare.

Med andra ord så är det helt korrekt att det är olagligt att ge pengar till fru/flickvän för att denna skall köpa mark. Dock kan man via skriftligt intyg intyga att pengarna endast tillhör fru/flickvän och därför är också marken till 100% ägd av fru/flickvän och man har inga som helst krav på mark eller pengar om man skulle gå skilda vägar.

Skulle man däremot använda en person som inte är ens fru/flickvän/pojkvän så är det helt klart ett brott mot lagen.

Kontentan är att det inte går att köpa mark för en utlänning utom i fallet där man investerar minst 40 miljoner BHT under minst 5 år och då endast 1 rai.

//Peo

[stgrhe]

@Peo48 wrote:

Kontentan är att det inte går att köpa mark för en utlänning utom i fallet där man investerar minst 40 miljoner BHT under minst 5 år och då endast 1 rai.

//Peo

Rent hypotetiskt kan en utlänning ärva mark och då hur mycket som helst. Tänk er fallet där en thailändsk son eller dotter flyttar ett annat land och sedan byter medborgarskap. Den peronen är en “statutory” (lagstadgad) arvinge och kan därför obehindrat ärva mark.

Personer som inte har thailändska föräldrar kan visserligen också ärva upp till en rai mark, men marken måste avyttras inom 12 månader.

Göran

[Peo48]

@stgrhe wrote:

@Peo48 wrote:

Kontentan är att det inte går att köpa mark för en utlänning utom i fallet där man investerar minst 40 miljoner BHT under minst 5 år och då endast 1 rai.

//Peo

Rent hypotetiskt kan en utlänning ärva mark och då hur mycket som helst. Tänk er fallet där en thailändsk son eller dotter flyttar ett annat land och sedan byter medborgarskap. Den peronen är en “statutory” (lagstadgad) arvinge och kan därför obehindrat ärva mark.

Personer som inte har thailändska föräldrar kan visserligen också ärva upp till en rai mark, men marken måste avyttras inom 12 månader.

Göran

Självklart är detta alldeles korrekt.

Dock finns det ingen gräns för utlänningar när det gäller storlek på marken vid arv, men som du säger måste marken avyttras inom 12 månader.

//Peo

[hans1977]

Peo,

Ser du några möjligheter för mig som vi har missat i den här tråden? Just nu ser det ut som att de enda möjligheterna är att endera komma överens med en thailändare inofficiellt och låta honom/henne köpa med utlänningens pengar och hoppas på att löftet hålls så att man kan bo kvar, eller så kan man hyra ett objekt som redan ägs av en thailändare och skriva kontrakt på 10*3 år.

MvH,
Hans

[Peo48]

@hans1977 wrote:

Peo,

Ser du några möjligheter för mig som vi har missat i den här tråden? Just nu ser det ut som att de enda möjligheterna är att endera komma överens med en thailändare inofficiellt och låta honom/henne köpa med utlänningens pengar och hoppas på att löftet hålls så att man kan bo kvar, eller så kan man hyra ett objekt som redan ägs av en thailändare och skriva kontrakt på 10*3 år.

MvH,
Hans

Nej, tyvärr ser jag heller inte någon laglig lösning som medför att man äger mark i Thailand, och det var nog meningen med lagstiftningen.

Men varför köpa?
Om jag vore singel och ville bo i Thailand hade jag alla gånger hyrt lägenhet eller hus. Då kan man ju bara flytta om man önskar miljöombyte och har inget bundet kapital som är svårt att realisera igen.

//Peo

[hans1977]

@Peo48 wrote:

Nej, tyvärr ser jag heller inte någon laglig lösning som medför att man äger mark i Thailand, och det var nog meningen med lagstiftningen.

Men varför köpa?
Om jag vore singel och ville bo i Thailand hade jag alla gånger hyrt lägenhet eller hus. Då kan man ju bara flytta om man önskar miljöombyte och har inget bundet kapital som är svårt att realisera igen.

//Peo

Det är besittningsrätt som egentligen är det viktiga, så att jag inte kan äga accepterar jag. Gör det någon skillnad för dig när det gäller att se möjligheter?

I och med att jag hoppas få igång en verksamhet så tror jag att det skulle vara bättre om man kunde köpa. Det blir lättare att göra ingrepp i byggnaden, mer oberoende osv. Hade det varit frågan om enbart bostad så skulle jag ha hyrt; iaf som det ser ut idag.

MvH,
Hans

[Peo48]

@hans1977 wrote:

@Peo48 wrote:

Nej, tyvärr ser jag heller inte någon laglig lösning som medför att man äger mark i Thailand, och det var nog meningen med lagstiftningen.

Men varför köpa?
Om jag vore singel och ville bo i Thailand hade jag alla gånger hyrt lägenhet eller hus. Då kan man ju bara flytta om man önskar miljöombyte och har inget bundet kapital som är svårt att realisera igen.

//Peo

Det är besittningsrätt som egentligen är det viktiga, så att jag inte kan äga accepterar jag. Gör det någon skillnad för dig när det gäller att se möjligheter?

I och med att jag hoppas få igång en verksamhet så tror jag att det skulle vara bättre om man kunde köpa. Det blir lättare att göra ingrepp i byggnaden, mer oberoende osv. Hade det varit frågan om enbart bostad så skulle jag ha hyrt; iaf som det ser ut idag.

MvH,
Hans

Tror nog att livstids usufruct http://www.thailandsforum.se/forum/allt-du-behover-veta-om-usufruct-t4982.html är det enda alternativet för dig. Fortfarande är du beroende av en Thai som står som ägare, men när usufruct avtalet är registrerat så är det du som har besittningsrätten så länge du lever.

Nu vet jag inte vilken branch du funderar på att starta verksamhet i men kom ihåg att du aldrig får tillstånd (arbetstillstånd) att utföra ett arbete som en Thai kan utföra.

//Peo

[hans1977]

Det verkar ju bra, men blir det inte samma problem där om man hjälper en thailändare med pengar för att köpa och sedan upprättar en usufruct på den köpta egendommen?

Den branch jag har tänkt mig är inom data och elektronik.

MvH,
Hans

[stgrhe]

Man skall ha klart för sig att det finns orter där Land Office inte accepterar usufructavtal och sedan finns det de som endast accepterar dessa om förmånstagaren är gift med markägaren. En annan viktig aspekt är att egentliga avgiften för en usufructregistrering är låg om förmånstagaren är gift med markägaren, medan det är en betydligt högre avgift i annat fall.

Glöm inte bort att det också finns “superficies”, som till skillnad mot usufructrätt, kan ärvas.

Göran

[Peo48]

@stgrhe wrote:

Man skall ha klart för sig att det finns orter där Land Office inte accepterar usufructavtal och sedan finns det de som endast accepterar dessa om förmånstagaren är gift med markägaren. En annan viktig aspekt är att egentliga avgiften för en usufructregistrering är låg om förmånstagaren är gift med markägaren, medan det är en betydligt högre avgift i annat fall.

Glöm inte bort att det också finns “superficies”, som till skillnad mot usufructrätt, kan ärvas.

Göran

Tyvärr vet jag för lite om “superficies” till att rekommendera det. Samtidigt undrar jag om det nu är så att vissa Land Office inte accepterar usufructavtal, så borde problemet bli det samma med “superficies”?

Kanske du kan informera lite mera om “superficies”, eller hänvisa till någon bra text, Göran?

Usufruct avtal är lagliga avtal och jag kan inte riktigt förstå att Land Office har rätten att neka acceptera dessa, men förvånas inte av att så är fallet. Min misstanke är i så fall att det är frågan om lite “te pengar” under bordet som efterfrågas.

//Peo

[Peo48]

@hans1977 wrote:

Det verkar ju bra, men blir det inte samma problem där om man hjälper en thailändare med pengar för att köpa och sedan upprättar en usufruct på den köpta egendommen?

Den branch jag har tänkt mig är inom data och elektronik.

MvH,
Hans

Jag tror det är i det närmsta omöjligt att få arbetstillstånd för att arbeta med data och elektronik i Thailand.

Själv hade jag en tanke på att starta ett internetcafé tillsammans med min fru, men har slagit ifrån mig den tanken helt. Även om vi skulle kunde starta ett 49-51 företag så skulle jag aldrig kunde få arbetstillstånd och människor jag känner i samma branch berättar för mig att man måste räkna med att betala runt 20.000 BHT i “böter” som polisen hämtar varje månad.

//Peo

[songsam]

För att återgå till exekutiv auktion så funkar det ungeför som i Sverige, problemet är att alla dokument är på thai, även auktionen sker på thai, behärskar man inte flytande thai i både tal och skrift och inte har någon pålitlig med som kan översätta så blir det svårt, om inte omöjligt.

Sen finns det alltid en anledning, ofta en tråkig historia, till varför marken/fastigheten auktioneras ut exekutivt och det kan innebär problem som den nya ägaren kanske inte har räknat med, det är inte alltid som billigt är en bra lösning, framförallt inte i Thailand.

Mitt råd till faranger blir att köp ingen fastighet på exekutiv auktion i Thailand, möjligtvis mark men då ska man vara väl insatt i thailändsk juridik eller ha hjälp av någon som är det.

[Author]

Posts