Tropical Beach, Ban Phe, Klaeng, Rayong

[Nisse]

Vart lite nyfiken på Piccolinas inlägg in tråden om Bali området i Mae Phim så jag kollade in hennes hemsida. Tydligen har man byggt ett nytt område, Tropical Beach, inte alltför långt österut. Det ser verkligen jättefint ut, kanske jag får ta tillbaks lite av det syrliga jag skrev sist. :drunken: Någon här som bor där och kan berätta mer?

Det ser ju verkligen jättefint ut, har de lyckats ordentligt denna gång Logan människorna?
[img2:2n0xkrlv]http://tropicalbeach.maephim.se/cache/multithumb_thumbs/b.860.860.16777215.0…images.stories.tropicalbeach.jpg[/img2:2n0xkrlv]

Jag hittar inte Tropical beach på kartan bara, kan någon hjälpa mig att komma rätt?
[googlemap:2n0xkrlv]http://maps.google.se/maps?f=q&source=s_q&hl=sv&geocode=&q=thailand+Duang+Tawan+Beach&sll=15.870032,100.992541&sspn=16.600278,19.753418&g=thailand&ie=UTF8&cd=1&hq=thailand+Duang+Tawan+Beach&hnear=Thailand&ll=12.640338,101.509209&spn=0.127803,0.154324&t=h&z=13[/googlemap:2n0xkrlv]

[Skaningen]

Hej,

Detta är inget Logan-bygge, dock har det skandinavisk koppling då projektet drivs och leds av personer från både Thailand och Skandinavien.

Bygget har tagit tid som de flesta nybyggen i Thailand, kanske extra långsamt pga svårt att sälja husen och lägenheterna i dessa tuffa tider. Salming, Stenmark och ett par andra svenska frontfigurer har agerat marknadsförare de två senaste åren för detta projekt.
Jag har hus ett par kilometer bort och älskar området och den “öde” stranden som är 6 km lång. Dock ligger Tropical Beach på den sämsta strandremsan, dessutom nära en fiskrensfabrik, så med lite otur kan det lukta lite si så där… Husen ser ok ut, dock med ganska enkla byggmaterial men med ett överpris som jag tror ägarna kan få svårt att få ut. Deras marknadsföring har varit personer i lyxig miljö vandrande omkring med kostym och slips… Kom igen, vi som bosatt oss i detta området har gjort det för att det är livet på landet och lite mer äkta Thai än på andra mer exploaterade turistområden i Thailand. Jag vill ju ha mina flip-flop i sann slappar-stil… 🙂

Just nu finns 5 områden och byggen på vår strandremsa, så det är bara att göra ett fynd.

[stgrhe]

Det är som Skåningen skriver inte Logans utan Glenasias bygge.

http://www.glenasia.com/default.aspx?pid=14&language=2

Nu är det snart ett och ett halvt år sedan jag var där och tittade på området men då gick bygget knappt på styrfart och jag undrar hur långt de kommit idag.

De radhus som vetter mot havet var till salu för 20 miljoner baht, vilket jag, trots läget, tycker var ett kraftigt överpris om man ser till kvalitén på stukturen. Det skall sägas, husen kanske förses med lyxig inredning, men en sådan kan aldrig kompensera en mindre god konstruktion. Man skall ha klart för sig att det blir enorma slitningar på ett hus som ligger beachfront – den salthaltiga lufter tär – och det ställer mycket höga krav på konstruktionen.

Jag känner till att Glenasia försökt få en svensk mäklare att ta sig an försäljningen av området men efter en due diligence av företagets ekonomi tackade han nej – ett dåligt omen! Trots det verkar det som om de sålt en hel del av husen medan många lägenheter verkar vara osålda.

25.5 miljoner baht för ett tvåvåningshus på 180 kvm och en tomt på 432.5 kvm är dock att ta i. Uppskattningsvis torde konstruktionen kosta någonstans omkring 8 – 9 miljoner för ett sådant hus. Lägg till ett par miljoner för tomthyran och ett par miljoner i vinst och overhead för företaget så borde priset hamna någonstans omkring 14 miljoner.

Skåningen har också rätt om foderfabriken och om det blåser frånlandsvind luktar det inte gott i området.

Göran

[Nille]

På flighten hem från Thailand 2007 mötte jag ett par herrar som kändes bekanta men som jag inte kunde placera. Ungarna var små så vi lät alla andra gå av först, de gjorde samma sak. Vi satt vid toaletten ungefär och Börje började småprata där när han stod i kön, undrade hur det hade gått med ungarna och så (de var 5, 4, 2 då). Genuint intresserad. Ingemar var väl i vanlig ordning tystlåten men ändå vänligt deltagande. Vad jag vill säga att herrarna var precis lika sköna som man upplevt dem från diverse olika tv program. Yin och Yang kändes de som. Vad jag vill säga är att jag kan inte tro att de skulle fronta något halvdant om de kände till det.

Om de fått rabatt mot att man kan använda dem i sin marknadsföring får vara en annan sak, gratis var det nog inte ens för dem.

[Tropical]

Har just läst igenom frågeställarens inlägg och de svar som inkommit. Eftersom jag själv är köpare av lägenhet på området och dessutom sitter med i styrelsen för en intresseförening som representerar köpare av lägenheter och radhus på området har jag en förhållandevis god insyn i projektet.

Först kan jag bekräfta att området är kraftigt försenat och enligt nuvarande (och förhoppningsvis sista) tidsplansjustering skall de 174 lägenheterna och radhusen med kringliggande faciliteter stå färdiga när det fina vädret förväntas starta i november. Området har som sagt drabbat av kraftiga förseningar. Merparten av dessa kan härledas till den internationella finans- och ekonomikris som lagt ett lock på det mesta som har med ekonomi, investeringsvilja och riskbenägenhet att göra. Detta var ju inget som någon visste om när bygget startades upp 2007. Försäljningen av enheterna på Tropical Beach har gått långsamt och trögt under 2008 och 2009. Detta har avspeglat sig i byggtakten eftersom likvida medel varit en bristvara i spåret av den svaga försäljningen. Likviditetsbrist inte soliditetsproblem har varit den tunga kvarnstenen i detta projekt. Dock finns byggkreditiv nu på plats, och med en försäljnigstakt som sannolikt kommer att öka efterhand som området färdgställs samt att finanskrisen nu har lämnat sin akuta fas, ser vi befintliga köpare oss framtiden an med tillförsikt.

Håller inte med de personer som skrivit svarsinlägg och anser att byggnationen sker med enkla konstruktioner och dålig kvalitét. Har själv varit nere tre gånger för att på plats inspektera hur bygget framskrider och min bestämda uppfattning är att man bygger med en kvalité och noggranhet som vida överstiger det man normalt uppför i Thailand (gäller även mycket av et som uppförs i Sverige). Vet inte om någon av debattörerna varit inne och tittat i de fyra visningslägenheter som finns iordningställda på området, men från vad som skrivs ställer jag mig tvivlande. Resorten skall färdigställd erbjuda sina ägare en standard som kan jämföras med minst 4-stjärnig hotellstandard. Det blir naturligtvis upp till förvaltaren att visa detta men jag känner inte någon större oro för att de inte skall lyckas.

Det är riktigt att Ingmar Stenmark, Börje Salming och J-O Waldner syns som reklampelare för projektet. Samtliga tre herrar har köpt radhus på området och kommer även vara involverade i utformning och drift av gym, spa och fritidsaktiviteter som kommer finnas tillgängliga på området.

Med tanke på de investerare som finns med i projektet tror jag at det är mycket liten risk för att projektet skulle avstanna och inte färdigställas. Däremot håller jag inte för uteslutet att det kan komma ytterligare någon tidsförskjutning innan Tropical Beach är helt klart.
GlenAsia har för ett par år sen färdigställt 2 resorter (Sunrise Beach I och II i Na Jomtien/Pattaya). Dessa resorter ligger cirka 10 mil från Tropical Beach. Resorterna är väl fungerande och håller en förhållandevis hög standard. Tropical Beach har dock från det att projektet började marknadsföras torgförts som en resort som kommer att ligga minst en standardklass över GlenAsias tidigare projekt.

Jag tror att Eastern Seaboard kommer att ha några resorter som blir såkallade “landmarks”. Ett av dem är PhuPhatara och ett annat tror jag kommer att bli Tropical Beach.

Tror också att det är väldigt viktigt att påpeka att Tropical Beach inte har något som helst med Logans och de områden de uppför att göra. Logans är mycket duktiga på marknadsföring och försäljning men i övrigt är min uppfattning att deras områden lämnar mycket i övrigt att önska både kvaitets- och förvaltningsmässigt.

Avslutningsvis vill jag bara säga att de som funderar på att skaffa sig ett boende i Thailand och inte söker efter de större turiststråken troligtvis kommer att ha svårt att hitta ett bättre alternativ än Tropical Beach.

[Lovart]

Jag har lägenhet på Glenasias anläggning Sunrise Beach, Na Jomtien 15 söder om Pattaya. Vi trivs utmärkt och är nöjda med både vad vi köpt och servicen. Det fungerar som ett 4-stjärnigt hotell.
Dessutom är läget fantastiskt: nära det mesta men ändå luuugnt. Dessutom finns en myyysig badstrand med faciliteter bara några hundra meter norrut. Kan rekomenderas !! Den som läser detta och vill ha mer info kan maila!! ( Den funktionen finns väl här?)

Love-art … f låt Lovart

[Chakpong]

Det ligger ostört. Lite thailändare på helgerna annars helt tomt på stranden. Ganska smal strandremsa just där. Och som sagt – fiskfabriken….

Men husen verkar klart bra man jämför med t ex Logans eller de områden som byggs med Thai-standard. Har dock bara tittat på utsidan än så länge. Ska titta närmare om två veckor. Jag bor vid samma strand men några km längre bort.

[stgrhe]

Tack Tropical för din uppdatering av läget vid Tropical Beach. Det är glädjande att höra att området inte kollapsade och att man verkar fått ordning på ekonomin. Vad Thailand inte behöver är ännu ett kollapsat område som det aldrig blir något vettigt av.

Jag är lite undrande på vilka premisser lägenheterna säljs, de annonseras som andelslägenheter men är de äkta condominiums med riktig med lagfart (för de inom den utländska kvoten), eller säljs de enbart som leasing eller som andelar i ett aktiebolag?

För en ägare har det mycket stor betydelse om lägenheten har lagfart eller ej eftersom en sådan lägenhet är så pass mycket lättare att sälja då hela den thailändska marknaden också finns att tillgå och dessutom brukar man generellt räkna med att marknadsvärdet för en condo inom den utländska kvoten ligger omkring 20% högre än de som ligger utanför kvoten om lägenheten ligger vid en semesterort.

Göran

[Tropical]

Hej Göan och övriga intresserade!

Lägenheter, radhus och villor säljs med lagfart (title deed på engelska) d.v.s. äkta condominiums. Dessutom har ägarna i Tropical Beach, själva via ett separat markbolag, kontroll över marken. Detta garanterar att inga överraskande “tomträttsavgifter” drabbar de boende vid tillfällen när dessa kan omförhandlas.

[stgrhe]

@Tropical wrote:

Hej Göran och övriga intresserade!

Lägenheter, radhus och villor säljs med lagfart (title deed på engelska) d.v.s. äkta condominiums. Dessutom har ägarna i Tropical Beach, själva via ett separat markbolag, kontroll över marken. Detta garanterar att inga överraskande “tomträttsavgifter” drabbar de boende vid tillfällen när dessa kan omförhandlas.

Då tror jag att jag förstår hur ägarupplägget fungerar med avseende på marken, men några lagfarter på själva fastigheterna, förutom för condominiums, finns inte enligt thailändsk lagstiftning (property code law respektive the condominium act) men det behöver inte betyda att ägarna inte äger sina respektive villor och radhus. Det bör du kolla upp.

Det viktiga är att respektive bygglov är skrivet på “ägaren” och att ägaren kan dokumentera att han/hon betalt för huset.

Har markägarbolaget godkänts av Board Of Investments (BOI) så ni slipper thailändskt majoritetsägande i bolaget?

Beträffande condominiums så kan endast 49% av den totala ytan köpas av utlänningar med lagfart, chanote tii din, vilket innebär att det blir ett A- och ett B-bestånd som värderas olika på andrahandsmarknaden.

Eftersom du sitter i styrelsen för området skulle jag vilja rekommendera dig att du undersöker det här med lägenheterna. Det är också viktigt att juristic person är thailändsk medborgare som föreskrivs. Själva condominium måste sedan ha sin egen styrelse.

Göran

[Tropical]

Tack för tipsen Göran.

Har tagit till mig det du skrivit och skall kolla upp med GlenAsia så jag inte fått något om bakfoten.

[Thaisambo]

@Nisse wrote:

Jag hittar inte Tropical beach på kartan bara, kan någon hjälpa mig att komma rätt?
[googlemap:ayxpo6ou]http://maps.google.se/maps?f=q&source=s_q&hl=sv&geocode=&q=thailand+Duang+Tawan+Beach&sll=15.870032,100.992541&sspn=16.600278,19.753418&g=thailand&ie=UTF8&cd=1&hq=thailand+Duang+Tawan+Beach&hnear=Thailand&ll=12.640338,101.509209&spn=0.127803,0.154324&t=h&z=13[/googlemap:ayxpo6ou]

Det beror med största säkerhet på att satellitkartan från Google är gammal, jag kan se på markförändringar och hur det är byggt samt även vägar att den är från slutet av 2006 (troligen tredje kvartalet).

Att jag kan se det med den precisionen beror på att min bror byggde hus i området (Taphong) och huset syns, men markarbetena är inte igångsatta. Det är fråga om bl a anläggande av trädgård, mur runt fastigheten, igenfyllande av två fiskdammar och förändrade vägförhållanden. Dessutom är festplatsen, som användes vid bröllop i slutet av februari 2007 ännu inte avhyvlad. Det är svårt att se små detaljer på Google Maps, men jag kan inte se att vattnet skulle vara klart (borrad brunn och blå vattentank ovan jord) eller parabol för Internet över satellit. Bygget är halvfärdigt, men taket på bostadhuset är lagt och då är det i slutet på 2006, troligtvis tredje kvartalet. Och trädgården samt tomtmur ser inte ut att vara påbörjat ens, det är minst två månader innan mitt första besök i Thailand och troligtvis mer, de flyttade in i oktober-november 2006. Det är någon/några månader innan dess.

Jag var där på min första Thailandsresa i början av februari 2007, då var trädgården klar och de skulle måla tomtmuren.

Så arbetet med Tropical Beach var troligtvis inte ens påbörjat när den här satellitkartan togs. Det är därför man inte hittar det. Och det tycker jag stämmer bra när nu försäljning går igång med resa i fenbruari 2010, kartbilderna är tagna mer än tre år tidigare (trots att Google försöker ge sken av annat med sin copyright markering där det står 2010).

Och det är därför det inte går att hitta Tropical Beach genom Google Maps. När påbörjades det bygget? 2008/2009?

[stgrhe]

@Thaisambo wrote:

När påbörjades det bygget? 2008/2009?

Det måste ha påbörjats redan 2007 eftersom jag besökte området i oktober 2008. Då var större delen av strukturen redan klar för flerfamiljshuset och det är inget litet hus. Man hade då också gjort pålningen klar för villorna och ett par av radhusen var praktiskt taget färdiga. Sådant görs inte i en handvändning.

Tripical Beach ligger en liten bit öster om själva Ban Phe och den förtrollande Suan Son skogen. Havsvattnet är mycket rent på den här sidan om Ban Phe.

Göran

[Tropical]

Till dig som söker Tropical Beach på kartan!

Tropical Beach uppförs ganska precis där du på kartan har den “upp och nervända vattendroppen” med ett A i.

[Tropical]

Nytt svar till er som söker efter Tropical Beach på kartan!

Ibland är det lite svårt att läsa karta. Tropical Beach uppförs lite till höger om den upp och nedvända vattendroppen med ett A i. Om man förstorar skalan på inlagd karta ligger Tropical vid tredje avtagsvägen till höger om A:et alternativt om man följer vägen från andra hållet är det även där tredje avtaget efter det att vägen (som är en återvändsgata) kommer ner och blir väg längs med stranden.

Marken som hör till Tropical Beach sträcker sig från havet och upp till den lilla “kanalen” som kommer inifrån landet(kröker till i en båge precis där Tropicals mark slutar i norr).

[Author]

Posts