Köp av mark och hus i Thailand

Bra summerat! Nu skall jag bara invänta lite expertkommentarer innan jag klistrar detta som ett extra bra dokument. :thumbleft:

Det som sägs ovan finns redan dokumentetat här på forumet i diverse trådar men det skadar ändå inte att påminna potentiella husköpare om att det inte går till som i Sverige.

I lördags blev jag t.ex. varse om att en god vän, som köpt ett hus på leasad mark här i Thailand, inte äger huset som han trott utan även leasar byggnaden. Jag skulle nog vilja påstå att de flesta svenskar som köpt hus på leasad mark i gruppområden av svenska säljare inte äger sina byggnader utan bara leasar dem. Det går att rätta till detta även om det är omständligt och kostar en slant.

Göran

Ett litet fel i texten. Det är inte 49% av lägenheterna vilket är en vanlig uppfattning utan 49% av ytan och detta måste de som säljer hålla noga kontroll över. Skulle de gå över de 49% av ytan kan de inte registrera det som ett conduminium.

Sen ser det ut som texten är klippt från ett längre dokument eftersom en hänvisning till Tor Tor sam längre ner på sidan inte finns med. Inget fel i det men någon moderator kunde kanske ta bort den biten text gör liksom att texten fungerar bättre.

/B

Köper man som farang ett hus på leasad mark, skall man se till att köpet registreras hos de lokala myndygheterna.
Det är ofta en detalj som de som säljer husen till oss “glömmer” att upplysa köparna om.
Att själva lease kontarktet skall registreras på Landoffice är ju självkalart!
Är de inte registrerade, så är det som om de inte fanns…

Det ar ganska roligt att alla i vast tar upp att man inte kan aga nagot till hundra procent har i Thailand, sant men hemma sa ager nastan ingen svensk sitt hus utan det gor banken. Nar jag laser artiklar eller kommentarer sa finns det ofta en underliggande oro om att det finns en storre chans till att forlora sin egendom. Jag har bott i Thailand i flera ar och jag ager en maklarfirma i Bangkok och jag har aldrig varit med om att nagon har tagit nagans hus. Daremot hemma sa hander det titt som tatt eftersom banken ager oftast mest av huset.

Johannes
Ny pa forumet
Agare av
Bangkok Condo Finder

Homepage

@BangkokCondoFinder wrote:

Det ar ganska roligt att alla i vast tar upp att man inte kan aga nagot till hundra procent har i Thailand, sant men hemma sa ager nastan ingen svensk sitt hus utan det gor banken. Nar jag laser artiklar eller kommentarer sa finns det ofta en underliggande oro om att det finns en storre chans till att forlora sin egendom. Jag har bott i Thailand i flera ar och jag ager en maklarfirma i Bangkok och jag har aldrig varit med om att nagon har tagit nagans hus. Daremot hemma sa hander det titt som tatt eftersom banken ager oftast mest av huset.

Johannes
Ny pa forumet
Agare av
Bangkok Condo Finder
http://www.bangkokcondofinder.com

Välkommmen till forumet Johannes. Vill göra en korrigering i ditt påstående. Har du inget banklån är ditt ägande tryggare i Sverige än i Thailand. Har du banklån på båda platserna är du fortfarande tryggare i Sverige.

@BangkokCondoFinder wrote:

Det ar ganska roligt att alla i vast tar upp att man inte kan aga nagot till hundra procent har i Thailand, sant men hemma sa ager nastan ingen svensk sitt hus utan det gor banken. Nar jag laser artiklar eller kommentarer sa finns det ofta en underliggande oro om att det finns en storre chans till att forlora sin egendom. Jag har bott i Thailand i flera ar och jag ager en maklarfirma i Bangkok och jag har aldrig varit med om att nagon har tagit nagans hus. Daremot hemma sa hander det titt som tatt eftersom banken ager oftast mest av huset.

Johannes
Ny pa forumet
Agare av
Bangkok Condo Finder
http://www.bangkokcondofinder.com

jag har aldrig varit med om att nagon har tagit nagans hus

Har du haft en skillsmässa med en Thai någon gång?

@aonang wrote:

Det är många som drömmer om ett paradisboende i Thailand, men det är inte helt enkelt att själv, utan hjälp från en kunnig jurist, undvika alla fallgropar när man ska köpa hus i Thailand.

Ett problem med att köpa hus i Thailand är att personer som inte är thailändska medborgare ej får äga mark i Thailand. Det finns ett antal sätt att lösa detta problem på.

Lägenheter kan utlänningar köpa i eget namn. Dock får endast maximalt 49% av lägenheterna i en fastighet ägas av utländska medborgare. Du behöver dock ett “Tor Tor Sam” för att de thailändska myndigheterna ska
godkänna ditt lägenhetsköp. Se längre ned vad ett “Tor Tor Sam” är och hur du får tag i ett.

Det är väldigt stora skillnader på markpriser i Thailand. I städer som Bankok och Chiang Mail kan markpriserna vara skyhöga, liksom attraktiva strandtomter i populära turistorter. I mindre städer och på landsbygden kan du ganska enkelt hitta mark med väldigt låga priser i en internationell jämförelse.

THAILÄNDSKA YTMÅTT

Några thailändska ytmått du förmodligen kommer behöva känna till vid köp av mark och hus i Thailand är:

• 1 Rai = 1600 kvadratmeter
• 1 Ngarn = 400 kvadratmeter
• 1 Tarang Wah = 4 kvadratmeter
• 1 Tarang Mett = 1 kvadratmeter

OLIKA LANDCERTIFIKAT Chanote eller Nor Sor 4 Gor kallas det landcertifikat som utfärdas av det officiella land-kontoret och är det mest korrekta landcertifikatet eftersom de är uppmätta med GPS och tydligt utmärkta med betongmarkeringar i naturen.

Nor Sor 3 Gor och Nor Sor 3 heter de certifikat som visar vem som haräganderätten till ett landområde. Eftersom Nor Sor 3 Gor även bekräftar landets ägare är det det mer utförligare och säkrare av de två. Rätten till användande har inte bekräftats ännu i fallet med Nor Sor 3. Det förekommer andra certifikat och land-definitioner också. I dessa fall bör man ha koll på vad man gör vid eventuellt köp

ANLITA EN JURIST

Se till att anlita en jurist som är expert på thailändska bostadsaffärer och låt honom gå igenom avtalet för att hitta och eliminera eventuella problem innan ni skriver på kontraktet. Ett inte alltför ovanligt problem med köpekontrakt är när det står att köparen ska stå för alla skatter och avgifter inklusive köparens juristkostnader.

Följande är ett sådant exempel från en paragraf i ett kontrakt:

”All government fees, taxes and expenses including the ‘Lessee’s’ own legal expenses incurred in relation to the registration of the renewals of the Lease shall be borne solely by the ‘Lessee’ “

Ett annat exempel:

”All registration fees and duties in relation to the registration of the lease of the ‘Leased Apartment’ shall be borne solely by the ‘Lessee’.“

Man bör då be att införa ett förtydligande i kontraktet där det uttryckligen står att säljarens vinstskatt EJ ska betalas av köparen. Något som borde vara självklart, men om kontraktet är skrivet som i exemplet ovan innebär det rent juridiskt att du som köpare kan bli skyldig att betala skatt på den vinst säljaren gör.

Hoppas att denna info kan hjälpa någon som funderar på att köpa mark eller hus

Ha det bäst :sunny:

Hej
Tack för tipset!!
Vi håller på att genomföra ett husköp på Phuket,vi var nere och tittade på ett hus i septemmber och har sedan dess växlat ett hundratal mail med advokaten som verkar var bra.Vi går endast vidare med köpet under förutsättning att vi får våra namn inskrivna i lagfarten att vi arrenderar tomten. Någon från advokatbyrån skall flja med säljaren till landoffice och se till att det hela blir korrekt utfört,säljaren får vid detta tillfället hela arrende summan och vi får lagfarten. Är det någon som känner till byrån nedan?
International Law Office, Patong Beach Co., Ltd.
Head Office Phuket Town:
17/6 Chao Faa Rd., Talaad Nuea sub-district, Muang district, Phuket province, 83000, Thailand
Tel: +66 (0) 76 222 191- 5; Fax: +66 (0) 76 222 196
Branch Office Patong:
55 Rat-U-Thit 200 Pee Rd., Patong sub-district, Kathu district, Phuket province, 83150, Thailand
Tel: +66 (0) 76 344 181-1; +66 (0) 76 340731; Fax: +66 (0) 76 340767

Tycker att jag väldigt ofta får indikationer på att Svenska/västerlänningar förlorar sina hus till Thai , tillex vid separation eller vid ev dödsfall. kanske finns det andra bakomliggande orsaker , vad vet jag …. 🙂

@Phonthaisongthaisilk wrote:

Tycker att jag väldigt ofta får indikationer på att Svenska/västerlänningar förlorar sina hus till Thai , tillex vid separation eller vid ev dödsfall. kanske finns det andra bakomliggande orsaker , vad vet jag …. 🙂

Min uppfattning är att det beror på endera eller en kombination av nedanstående orsaker:

1. De är inte lagligt gifta med sin partner, vilket innebär att hus och mark oftast räknas som enslikd egendom (sin suan tua). Det finns dock fall där jämkning skett i domstol eftersom den utländska partern kunna leda i bevis att köpet skett med hans medel.

2. Utlänningen vet inte om sina rättigheter, resignerar och helt enkelt lämnar.

3. Bygget har skett i kvinnans hemby. Övrig kommentar är överflödig eftersom man lätt kan se vilka negativa konsekvenser det kan leda till.

För övrigt vill jag påstå att det är en grov missuppfattning att den thailändska domstolen förfördelar en utländsk medborgare i tvist med en thailändare. En missuppfattning som ofta eldast på av ett antal tyckanden.

Göran

@mrWalker3 wrote:

Hej
Tack för tipset!!
Vi håller på att genomföra ett husköp på Phuket,vi var nere och tittade på ett hus i septemmber och har sedan dess växlat ett hundratal mail med advokaten som verkar var bra.Vi går endast vidare med köpet under förutsättning att vi får våra namn inskrivna i lagfarten att vi arrenderar tomten. Någon från advokatbyrån skall flja med säljaren till landoffice och se till att det hela blir korrekt utfört,säljaren får vid detta tillfället hela arrende summan och vi får lagfarten. Är det någon som känner till byrån nedan?
International Law Office, Patong Beach Co., Ltd.
Head Office Phuket Town:
17/6 Chao Faa Rd., Talaad Nuea sub-district, Muang district, Phuket province, 83000, Thailand
Tel: +66 (0) 76 222 191- 5; Fax: +66 (0) 76 222 196
Branch Office Patong:
55 Rat-U-Thit 200 Pee Rd., Patong sub-district, Kathu district, Phuket province, 83150, Thailand
Tel: +66 (0) 76 344 181-1; +66 (0) 76 340731; Fax: +66 (0) 76 340767

En leasing i Thailand är inte detsamma som ett arrende i Sverige. Ni ska leasa tomten? På hur många år? Ni ska betala skatt på leasingen. Har ni separat kontrakt for huset med usufruct eller superficies? Betalar ni ett pris for huset och ett annat for markleasingen? Om ni inte har en usufruct eller superficies for huset, kommer ni inte att äga huset! I så fall betalar ni dubbelt for något ni inte kommer att äga. En leasing är dessutom inte stark for lesseen i Thailand. Ni behover en bra advokat och det finns inte många på Phuket.

@Nong wrote:

En leasing i Thailand är inte detsamma som ett arrende i Sverige. Ni ska leasa tomten? På hur många år? Ni ska betala skatt på leasingen. Har ni separat kontrakt for huset med usufruct eller superficies? Betalar ni ett pris for huset och ett annat for markleasingen? Om ni inte har en usufruct eller superficies for huset, kommer ni inte att äga huset! I så fall betalar ni dubbelt for något ni inte kommer att äga. En leasing är dessutom inte stark for lesseen i Thailand. Ni behover en bra advokat och det finns inte många på Phuket.

Det du påstår stämmer inte eftersom det endast är mark förutom ägarlägenheter som har lagfarter. Äganderätten till byggnader på leasad mark bestäms av helt andra processer och dokument än en usufruct eller en superficies.

Vidare vill jag påstå att en leasing här till stora drag överenstämmer med det vi kallas tomträtt i Sverige, vilket inte är något annat än en annat namn för ett arrende.

Visserligen utgår det en avgift till land office när en leasing skall registreras men leasingtagaren är inte skatteskylding för rättigheten till leasad mark; det är markägaren som är skatteskyldig med 12.5% av hyresintäkten (leasingavgiften).

Sedan påstår du att leasingtagaren inte har en stark position, vilket också är felaktigt. Ett rätt upprättat leasingavtal och med vederbörlig registrering har fullt stöd i lagen och är så starkt det överhuvudtaget kan bli. Det är en grov missuppfattning att den thailändska lagen är dålig och att utlänningar missfördelas i en process med en thailändare. Dock håller jag med dig att man som svensk absolut inte bör ingå ett avtal om leasing eller köp utan att ta hjälp av en kunnig jurist. Det är nämligen viktigt att, inte bara det som skrivs, utan också hur villkoren formuleras som avgör om det är ett bra avtal eller ej. Jag har sett ett antal skrämmande exempel och att “spara in” på juristkostnaden kan bli riktigt dyra läropengar.

När det sedan gäller markleasingen bör kostnaden för den vara en engångskostnad för hela trettioårsperioden. Att som många svenska exploatörer gör genom att ta ut en årlig avgift på toppen är att ta betalt för leasingen två gånger.

Göran

@Sabai wrote:

Sen ser det ut som texten är klippt från ett längre dokument eftersom en hänvisning till Tor Tor sam längre ner på sidan inte finns med. Inget fel i det men någon moderator kunde kanske ta bort den biten text gör liksom att texten fungerar bättre.

/B

Tack för ditt påpekande. Någon annan som kan verifiera detta?

@stgrhe wrote:

@Nong wrote:

En leasing i Thailand är inte detsamma som ett arrende i Sverige. Ni ska leasa tomten? På hur många år? Ni ska betala skatt på leasingen. Har ni separat kontrakt for huset med usufruct eller superficies? Betalar ni ett pris for huset och ett annat for markleasingen? Om ni inte har en usufruct eller superficies for huset, kommer ni inte att äga huset! I så fall betalar ni dubbelt for något ni inte kommer att äga. En leasing är dessutom inte stark for lesseen i Thailand. Ni behover en bra advokat och det finns inte många på Phuket.

Det du påstår stämmer inte eftersom det endast är mark förutom ägarlägenheter som har lagfarter. Äganderätten till byggnader på leasad mark bestäms av helt andra processer och dokument än en usufruct eller en superficies.

Vidare vill jag påstå att en leasing här till stora drag överenstämmer med det vi kallas tomträtt i Sverige, vilket inte är något annat än en annat namn för ett arrende.

Visserligen utgår det en avgift till land office när en leasing skall registreras men leasingtagaren är inte skatteskylding för rättigheten till leasad mark; det är markägaren som är skatteskyldig med 12.5% av hyresintäkten (leasingavgiften).

Sedan påstår du att leasingtagaren inte har en stark position, vilket också är felaktigt. Ett rätt upprättat leasingavtal och med vederbörlig registrering har fullt stöd i lagen och är så starkt det överhuvudtaget kan bli. Det är en grov missuppfattning att den thailändska lagen är dålig och att utlänningar missfördelas i en process med en thailändare. Dock håller jag med dig att man som svensk absolut inte bör ingå ett avtal om leasing eller köp utan att ta hjälp av en kunnig jurist. Det är nämligen viktigt att, inte bara det som skrivs, utan också hur villkoren formuleras som avgör om det är ett bra avtal eller ej. Jag har sett ett antal skrämmande exempel och att “spara in” på juristkostnaden kan bli riktigt dyra läropengar.

När det sedan gäller markleasingen bör kostnaden för den vara en engångskostnad för hela trettioårsperioden. Att som många svenska exploatörer gör genom att ta ut en årlig avgift på toppen är att ta betalt för leasingen två gånger.

Göran

Jag vidhåller det jag sagt. Det du säger stämmer till viss del. Jag rådde att anlita en bra advokat. Du utgår i ditt resonemang att ett tätt kontrakt finns, jag gor det inte. Leasingskatten får ofta betalas av koparen om inte ett riktigt kontrakt tagit upp detta. Det du säger om äganderätt till byggnader inte bestäms av superficies, är inte korrekt. Usufruct behandlar mark, inte byggnader.

@stgrhe wrote:

@Nong wrote:

En leasing i Thailand är inte detsamma som ett arrende i Sverige. Ni ska leasa tomten? På hur många år? Ni ska betala skatt på leasingen. Har ni separat kontrakt for huset med usufruct eller superficies? Betalar ni ett pris for huset och ett annat for markleasingen? Om ni inte har en usufruct eller superficies for huset, kommer ni inte att äga huset! I så fall betalar ni dubbelt for något ni inte kommer att äga. En leasing är dessutom inte stark for lesseen i Thailand. Ni behover en bra advokat och det finns inte många på Phuket.

Det du påstår stämmer inte eftersom det endast är mark förutom ägarlägenheter som har lagfarter. Äganderätten till byggnader på leasad mark bestäms av helt andra processer och dokument än en usufruct eller en superficies.

Vidare vill jag påstå att en leasing här till stora drag överenstämmer med det vi kallas tomträtt i Sverige, vilket inte är något annat än en annat namn för ett arrende.

Visserligen utgår det en avgift till land office när en leasing skall registreras men leasingtagaren är inte skatteskylding för rättigheten till leasad mark; det är markägaren som är skatteskyldig med 12.5% av hyresintäkten (leasingavgiften).

Sedan påstår du att leasingtagaren inte har en stark position, vilket också är felaktigt. Ett rätt upprättat leasingavtal och med vederbörlig registrering har fullt stöd i lagen och är så starkt det överhuvudtaget kan bli. Det är en grov missuppfattning att den thailändska lagen är dålig och att utlänningar missfördelas i en process med en thailändare. Dock håller jag med dig att man som svensk absolut inte bör ingå ett avtal om leasing eller köp utan att ta hjälp av en kunnig jurist. Det är nämligen viktigt att, inte bara det som skrivs, utan också hur villkoren formuleras som avgör om det är ett bra avtal eller ej. Jag har sett ett antal skrämmande exempel och att “spara in” på juristkostnaden kan bli riktigt dyra läropengar.

När det sedan gäller markleasingen bör kostnaden för den vara en engångskostnad för hela trettioårsperioden. Att som många svenska exploatörer gör genom att ta ut en årlig avgift på toppen är att ta betalt för leasingen två gånger.

Göran

Håller med Göran hellt o hållet men vill säga .
Men märk väl att hyra en tomt kan du bara göra i 30år..inte 30 +30 som vissa advokater skriver .
Thai lagen tillåter bara 30 års hyra av mark och har du ex skrivit ett kontrakt på 30 +30 så gäller grundlagen.
Dvs 30 år.. leasa mark kan du bara göra kontrakt på i 30 år och sen förnya den.
Du kan åtala markägaren för kontrakts brott..men oavsett så gäller 30 års mark hyres kontrakt

Mikko