Investera i lägenhet

Laem mae phim är en trevlig liten by på landet, önskar du bo i huset och området passar dig så köp bostaden för att du gillar läget och området, det du omedelbart skall glömma bort är ordet ”Investera”, med all sannolikhet så finns det ingen uppsida att förvänta sig om du köper lägenheten, du ska istället tänka att du blir glad om du återfår det du en gång i tiden har betalat.

Allt för många utlänningar intalar sig att; köper de denna bostad och säljer efter 5 år så har priset gått upp, det är tyvärr inte så i en ort som Laem mae phim, det kan dock hända på sikt men då pratar vi 20 + år och allt runtomkring är redan bebyggt och Laem mae phim mer eller mindre är en stad.

Rz

Å andra sidan, så säljs de lägenheter i tex Avatara (det tidigare Logans-projektet) till ett pris, som är 10 -30% högre, än det pris som man betalade när projektet såldes av L.

Ska du bara vara där under vinterhalvåret kan väl Mae Phim vara ett alternativ. Om man gillar att vara där året runt så finns det andra alternativ. Mae Phim är glesbefolkat under sommarhalvåret. Inte mycket att göra mer än att sola och bada. Men somliga trivs där trots allt. :flower:

@flintstone wrote:

Å andra sidan, så säljs de lägenheter i tex Avatara (det tidigare Logans-projektet) till ett pris, som är 10 -30% högre, än det pris som man betalade när projektet såldes av L.

Är Du säker på det?

När det gäller fastighets- och lägenhetsaffärer vet man aldrig, utannonserade priser är en sak och verkligt försäljningspris en annan.

De här 10-30% högre priserna kan mycket väl vara satta med prutmån och vad jag vet är prissättningen fri i Thailand.

Att en bostadsaffär leder till förlust orsakas ofta av bristande branschkunskap och ovana vid bostadsaffärer i det land man är – eller att man låter andra faktorer än det ekonomiska vara styrande.

Svårigheten är att komma in i affären till rätt pris – och att veta vad som är rätt pris är definitivt inte lätt.

Har varit och nosat i fastighetssvängen i Thailand sedan 2007…
Vad jag vet, så har ingen förlorat på en condo-försäljning i Mae Phim.
Och rätt pris är lätt att faställa. Det måste vara det pris som man är beredd att betala för den lägenhet som man själv valt.
Att en investering i en lägenhet i Thailand inte är någon jättevinst givande investering är väl inget nytt, men å andra sidan, om 6-7 veckors uthyrning per år täcker hela årskostnaden (inte bara “hyran”), samtidigt som man själv har full tillgång till lägenheten, får väl det räknas som en vettig pengaplacering.

När det gäller Mae Phim, så skall man ha klart för sig att det är nog så långt från Pattaya och Pukhet som man kan komma i boendeväg, även om “byn” växer stadigt, men på ett vettigt sätt.

Har lite kontakter inom fastighetsbranschen i Thailand.
Det är just nu väldigt trögt att sälja begagnade objekt. Prutmån upp till 50% på hus och 30% lägenheter (på begärt pris) är väldigt vanligt just nu, som man gärna håller tyst om.
Man måste räkna 3-5år att en försäljning kan ta idag, enligt mäklare jag känner i Thailand.
Detta gäller turistorterna måste jag tillägga. Bangkok tex. har en annan kundkrets och lite stabilare marknad.
Engelsmännen som köpte “vartannat” objekt till salu för 5 år sedan, är idag nästan helt borta från marknaden.

Med alla jobbiga visumkrav samt risken att bli utslängd från Thailand för minsta lilla övertramp typ hjälpt thaifamiljen med öppning av marknadstånd, hjälpt thaifamiljen med Matkokning för försäljning mm.mm.mm All den hjälp kan resultera i direktutvisning!!
Aldrig att jag skulle investera i hus/condo i Thailand! Förmodligen vad engelsmännen insett!! Misstänker att engelsmän är/varit den största turistgruppen i thai…..
Thailand vill ha turister/farangboende?? men samtidigt vill dom helst bli av med långtidsFaranger?
Blir trött på Thailand!

@mickulmic wrote:

Med alla jobbiga visumkrav samt risken att bli utslängd från Thailand för minsta lilla övertramp typ hjälpt thaifamiljen med öppning av marknadstånd, hjälpt thaifamiljen med Matkokning för försäljning mm.mm.mm All den hjälp kan resultera i direktutvisning!!
Aldrig att jag skulle investera i hus/condo i Thailand

Ovan har dock inte med originalfrågan att göra, likaså svaret jag ger, ska man hård dra lagen så får du inte ens “tänka jobb” utan arbetstillstånd.

Rz

@MrBKa wrote:

Hej Thailandsforum!
Funderar på att investera i en lägenhet i Grand Beach Condominium II, Mae Phim via Logans! Vad tycker ni om det?
Med vänlig hälsning/Bosse

Glöm inte pruta, skambud är det som gäller.

Sent from my GT-I9500 using Tapatalk 4

Hej !
Läste in uppsats från KTH avseende köp av fastigheter (hus o lägenheter) i Thailand. Uppsatsen var gedigen och man hade haft kontakt med mäklare, jurister, m.fl som var insatta in den thailändska marknaden. Med bl.a tanke på falangernas osäkra juridiska läge (underläge) avseende fastighetsköp mm. så finns det många fallgropar.
En av slutsatserna var b.l.a att fastighetsköp i Thailand inte i första hand skall ses som en investering utan som konsumtion.
Jag tycker att det ligger en hel del i denna slutsats

Finns många bättre platser om du ser köpet som en investering. T.ex. Stockholm.
Skall du köpa för att bo där själv så är det tveksamt om det lönar sig om du inte bor året runt.
Hyrorna är billiga i Thailand och utbudet växer enormt så det kanske är svårt att hyra ut.
Allt är inte alltid som det ser ut…

Synd att ingen, som har en lägenhet i Thailand, helst i Mae Phim, vill uttala sig…

@mickulmic wrote:

Aldrig att jag skulle investera i hus/condo i Thailand! Förmodligen vad engelsmännen insett!! Misstänker att engelsmän är/varit den största turistgruppen i thai…..

Största anledningen till att britterna minskat – de har inte försvunnit – på fastighetsmarknaden i Thailand är pga ekonomin i UK där pundets växelkurs mot den thailändska bathen närmast halverats sedan 2008.

Göran

Har inte en susning om hur det är att äga en lgh eller ens bo i Mae Phim men är det en investering du är ute efter som du ju skriver så köp en lgh i Sverige, hyr ut den och bo gratis i Thailand på hyresvinsten med vetskapen om att du även kommer att göra vinst på lgh om några år.

En vis man sa en gång, investera aldrig mer i Thailand än du har råd att förlora.
Det ligger mer i det än många tror.

Om det gäller en investering gäller det att gå in i marknaden vid “rätt” tidpunkt och sedan sälja vid “rätt” tidpunkt, då tror jag säkert det finns många som tjänat en slant även i Thailand, dock främst på “mer populära” ställen som Phuket, Koh Samui mm. Vi är nu i en djup svacka vad gäller världsekonomin,
vilket borde betyda att det är fel tidpunkt att sälja men kanske rätt tid att köpa.

Som kommentar till ett tidigare inlägg om vad som är “rätt pris” för en lägenhet.
Någon hävdade att det är vad man själv är beredd att betala.
Marknadspris för en lägenhet är vad marknaden är beredd att betala.
Jag tror personen som undrade vad “rätt pris” var menade vad lägenheten är värd,
dvs.marknadspris. Om man sedan väljer att betala mer än marknadspriset av någon anledning
är det ändå bra att veta marknadspriset för det är vad man kan förväntas få vid en försäljning.

@flintstone wrote:

Å andra sidan, så säljs de lägenheter i tex Avatara (det tidigare Logans-projektet) till ett pris, som är 10 -30% högre, än det pris som man betalade när projektet såldes av L.

Mycket få Avatara som sålts vad jag har sett, ERA har och har haft några stycken.
Just nu har dom en 36 m2 för annonserat 1.790 MTHB. Plan 3. Gissar på att den har kostat
1.6 – 1.7 Mthb när den såldes. Räkna av lite inventarier och ERA’s arvode så har du pengarna tillbaka.

Seaview’s 3:or på 80 m2 såldes av Logans för + 5.0 Mthb och i dag får du med lite tur 4 – 4.5 MTHB
så jag tror inte på några stora prisuppgångar på kort sikt.
Det fins äldre områden efter Rayong kusten där prisbilden är lägre och du kan köpa en med renoveringsbehov och kanske kunna tjäna en slant men blygsamma pengar.

Vi kan väl försöka hålla oss till fakta, i alla fall där det går.
I Avatara hus B kostade de små lägenheterna på plan 3 på “skogssidan” 995 000 Baht och på “seaviev-sidan”
1 295 000 Baht.
I det första huset kostade samma lägenheter 943-985 000 Baht respektive 1 195-1 295 000 Baht.
Till dessa priser kom ett tillägg för kök 78 000 Baht och Aircon 76 000 Baht.
Så om det är en lägenhet på den “dyrare” sidan (1 295 000B) + tillägg (154 000 Baht) = 1 449 000 Baht så blir vinsten 23,5% (- ERAs provis). Är det en lägenhet på “skogssidan”, så blir ju vinsten ännu högre…
Det är väl inte så illa på 3-4 års investering, skattefritt med möjligheten att ha nyttjat eller hyrt ut lägenheten under tiden.

Jag har de aktuella prislistorna från den tiden lägenheterna såldes.
Om man är på plats, är någolunda hemma i Thailand, har tålamod med Thai-handyman, mm, mm, så kan/kunde man spara en slant. Priset 12 000 B för en klima anläggning – då pratar vi om en annan producent och kvalitet, dessutom ingick det två AC i lägenheten och de skulle också monteras…
Men framför allt – det var ett TILLVAL…

http://www.maephimproperty.com/

http://www.thailandmaklarna.com/seaview-condominium.html

Så slipper ni diskutera namn på projekten uppförda av TH Mäklarna/Logans 😉

Skattefritt blir allt om säljaren undviker att betala skatt, gör säljaren rätt enligt skattelagarna i båda länderna skall skatt betalas i båda länderna vid en försäljning. (Källa; skatteverken)

Myggor kan flyga upp till hundra (100) meter ovan mark vid bra väder, vid regn och kallt väder är de i marknivå. (källa; Myggorna)

Rz

@Nypan wrote:

@Rz-Chackpong wrote:

http://www.maephimproperty.com/

http://www.thailandmaklarna.com/seaview-condominium.html

Så slipper ni diskutera namn på projekten uppförda av TH Mäklarna/Logans 😉

Skattefritt blir allt om säljaren undviker att betala skatt, gör säljaren rätt enligt skattelagarna i båda länderna skall skatt betalas i båda länderna vid en försäljning. (Källa; skatteverken)

Myggor kan flyga upp till hundra (100) meter ovan mark vid bra väder, vid regn och kallt väder är de i marknivå. (källa; Myggorna)

Rz

Tack för din fina info, och då vet vi nu vad dom nya husen bredvid Avatara heter.

På 6 tr har jag då inga myggor,endast en lite bris från havet, och och en härlig utsikt.

Bor du i en condo i Pattaya?

Hej!

Köpte en ny lgh på Mae Rumphung 2008 (och en på Silver Beach nära Mae Phim, som blev klar i vintras) och de har verkligen stigit i värde (om man jämför med vad samma lgh säljs för idag) och precis som någon skrev, under åren har den hyrts ut och vi har tjänat en slant på den utöver värdeökningen. Har dock inte köpt dem som en investering i den bemärkelsen att sälja och tjäna pengar, utan ser det som en “pensionsförsäkring” (när jag blir pensionär har jag ett betalt boende). Några år kvar till dess så visst, man vet aldrig hur det ser ut då. Kanske har man inte ens råd att flyga då? Men till dess njuter vi varje åt några veckor på plats och pengarna “förräntar” (läs hyresintäkter) sig väldigt bra jämfört med om de skulle suttit på svenska banken.
Ban Phe är ett expansivt område, förra året öppnade tex Courtyard Mariott inte långt från Mae Phim. Tror inte de satsar på områden de inte tror på. Jämför man priserna här på en nybyggd lgh på tex Palmleaf (läs mer på http://www.reseskafferiet.se) så ligger m2 priset på ca 25.000 Thb/m2 medan det på tex Koh Samui ligger på 90.000 THB/m2! Med andra ord, än så länge har även vi “Svensson” en chans att ha råd att köpa något då orten ännu inte är för exploaterad och priserna inte allt för upptrissade.
Finns även nybyggda lgh att köpa där man kan få uthyrningsgaranti på upp emot 7%/år i två-fem år.
Kan du klara av att förlora pengarna (Thailand är Thailand så man vet aldrig vad som sker) så är absolut Rayong området ett bra ställe att satsa på. Lycka till!

Kan verkligen priserna bli mer hypade för utlänningar än så här? Priserna faller ganska kraftigt på utlänningars nybyggen i de flesta turistorter. Kan inte se varför Rayong skulle bli populärare än vad det är nu när priserna redan är sjuka… Dessutom går det nästan inte att hyra ut mellan April och November.

Det kommer inte komma fler Skandinaver än nu. Vi får hoppas på kineser och ryssar för att boomen skall fortsätta ala svenska mått.

Rayongs industristad Map-ta-phut fortsätter att växa, detta gör att det krävs bostäder för alla som ska arbeta där. Korat är en annan storstad som växer på Bangkoks bekostnad. Många industrier flyttar dit för risken för nya översvämningar i Bangkokområdet.
Jag tycker det verkar som prisökningar på småhus är större i områden där Thai bor än i områden som är byggda för utlänningar. Hur der är med lägenhetspriser är nog svårare att se.
Risken med äldre delägda lägenhetsfastigheter ligger oftast längre fram i tiden, när underhållsbehovet sätter in och många delägare vägrar att vara med och betala för utbyte av installationer, hissar och ommålning av fasader m.m. Kan nog bli ansträngda relationer och dålig grannsämja då? Speciellt om hissen inte fungerar längre!!:flower:

Stämmer bra detta med att gamla condominium kan ha ägare som enligt en äldre lag inte behöver betala underhållsavgift förrän det att lgh säljs. Med den påföljden att inga pengar finns till underhåll och renovering. Då är det bättre med nya condon där det står inskrivet att underhållsavgift ska betalas månadsvis eller årligen, av alla.

Till Rayong kommer idag många som tröttnat på svenska köttbullar, hutlösa priser och på att man lika gärna kunde befinna sig på ett charterhotell på Malloca med tanke på tursiters mängd och uppförande (paxning av solstolar tex) på de mer kända turistorterna. Här finns fortfarande många mil näst intill öde stränder, tex Silver Beach som inte har en enda restaurang eller strandförsäljare. Här har vi också nära till både flygplatser och utflyktsmål. För att inte tala om det trevliga med att semestra tillsammans med Thailändare. Varje veckoslut kommer busslast med lediga Thai hit.

Började resa hit 2008 och det ser idag långt ifrån ut som då. Mycket har hänt och byggts och det kommer fler och fler turister hit varje år. Både på gott och ont…

@MarikoSan wrote:

Stämmer bra detta med att gamla condominium kan ha ägare som enligt en äldre lag inte behöver betala underhållsavgift förrän det att lgh säljs. Med den påföljden att inga pengar finns till underhåll och renovering. Då är det bättre med nya condon där det står inskrivet att underhållsavgift ska betalas månadsvis eller årligen, av alla.

Vet du när denna lagändring genomfördes? Kan man säga ett specifikt datum, som innebär att alla condos som byggts efter det datumet har krav på regelbunden underhållningsavgift?

Jag tror den lagen kom 2008 med den nya condominium act. Tror dock bara att den gäller för dem som köpt efter detta datum, de som redan köpt faller nog under de regler som gällde när de köpte?

Kanske någon annan som kan detta bättre?

Följande går att läsa.

“Section 40: Joint Owners shall pay money to the juristic condominium for the carrying out of the business of juristic condominium as follows:

1. Expenses of juristic condominium which the owner of each apartment shall pay in advance.”

och detta har varit det samma sedan 1979 när lagen infördes.Condominium Act finns på många ställen läs den om ni ska köpa lägenhet mycket enklare än att fråga på ett forum där alla gissar.

/B

Ni som tror att era lgh stigit i värde, vad grundar ni det på?
Att priser på nya objekt stiger är en sak men beg marknaden brukar spegla en annan bild nämnligen att thai inte vill köpa begagnat så utbudet av intressenter är i princip enbart falanger och prutmånen på begärde priser är normalt hög.

@flintstone wrote:

Vi kan väl försöka hålla oss till fakta, i alla fall där det går.
I Avatara hus B kostade de små lägenheterna på plan 3 på “skogssidan” 995 000 Baht och på “seaviev-sidan”
1 295 000 Baht.
I det första huset kostade samma lägenheter 943-985 000 Baht respektive 1 195-1 295 000 Baht.
Till dessa priser kom ett tillägg för kök 78 000 Baht och Aircon 76 000 Baht.
Så om det är en lägenhet på den “dyrare” sidan (1 295 000B) + tillägg (154 000 Baht) = 1 449 000 Baht så blir vinsten 23,5% (- ERAs provis). Är det en lägenhet på “skogssidan”, så blir ju vinsten ännu högre…
Det är väl inte så illa på 3-4 års investering, skattefritt med möjligheten att ha nyttjat eller hyrt ut lägenheten under tiden.

Dom priserna du nämner stämmer bra med det prospekt och mail jag har kvar från den tiden ( på plan 3 )
+ kök + ac + transfer.
Alla lgh jag sett till försäljning har varit möblerade + husgeråd så lägg till 50-100.000 bath i investering.
Money back skulle jag vilja säga vid en försäljning idag. Dessutom är små lägenheter svåruthyrda, finns massor att hyra.
Har du lgh med minst 2 sovrum, helst 3 så är det både lättare och bra pengar per vecka.
Äldre par på long-stay vill gärna kunna bjuda över barn och barnbarn så modellen har sin publik.

@Hemska Sven wrote:

Rayongs industristad Map-ta-phut fortsätter att växa, detta gör att det krävs bostäder för alla som ska arbeta där. Korat är en annan storstad som växer på Bangkoks bekostnad. Många industrier flyttar dit för risken för nya översvämningar i Bangkokområdet.
Jag tycker det verkar som prisökningar på småhus är större i områden där Thai bor än i områden som är byggda för utlänningar. Hur der är med lägenhetspriser är nog svårare att se.
Risken med äldre delägda lägenhetsfastigheter ligger oftast längre fram i tiden, när underhållsbehovet sätter in och många delägare vägrar att vara med och betala för utbyte av installationer, hissar och ommålning av fasader m.m. Kan nog bli ansträngda relationer och dålig grannsämja då? Speciellt om hissen inte fungerar längre!!:flower:

Min erfarenhet är att Farangerna är med och betalar nya insatser för underhåll medans det är lite si och så bland Thai. Då gäller det att ha en bra styrelse som juridiskt driver in pengarna från dom delägare som
inte betalat. Samma sak gäller för vatten, el, common expenses etc.
Många Thai betalar först på plats i receptionen när dom förstår att vatten och el är avstängda.

@Nille wrote:

Kan verkligen priserna bli mer hypade för utlänningar än så här? Priserna faller ganska kraftigt på utlänningars nybyggen i de flesta turistorter. Kan inte se varför Rayong skulle bli populärare än vad det är nu när priserna redan är sjuka… Dessutom går det nästan inte att hyra ut mellan April och November.

Det kommer inte komma fler Skandinaver än nu. Vi får hoppas på kineser och ryssar för att boomen skall fortsätta ala svenska mått.

I “vårt” hus säljs dom minsta studiosarna på 59 m3 för mellan 1.3 och 1.8 Mthb.
Gå tillbaka 3-4-5 år så låg dom i princip på samma nivå. Diffen är max 10-15% mellan åren.
För 1.3 – 1.4 köper även Bangkok bor. Varannan lhg säljs av eller till en Thai så prishype med reservation.
Men ok, Phuket, Samui etc har galna priser

Håller absolut med dig, Nypan!

Ja tänk om man har fest hemma i villaområdet i Sverige så kommer Mohammed och säger att man ska sänka volymen. Ja ni fattar själva…
Inte smart gjort MrBKa.
Gilla läget eller flytta som gäller.

Jag bodde i staden tidigare flyttade ut ute på landet för att slippa ohyran men i byn som ligger ca 3-4 km spelar de så att rutorna skakar. Man får glädjas åt att man slipper att se dem och känna lukten.

Undra vad som händer om man skaffade sig en egen pikupp med ljudanläggning och spelade marsch musik blandat med typ: