Kan utlänningar äga mark i Thailand?

[stgrhe]

Visst är det bra med länkar till andra trådar som berör ämnet men efter att ha läst igenom trådarna och dess inlägg finner jag att det finns flera felaktiga påståenden och säkert ett antal missförstånd.

Tråden handlar ju enligt rubriken om att köpa hus i Thailand. Jag förmodar att tanken hos trådöppnaren var att det även skulle inkludera markägande. Att vi utlänningar kan äga hus står säkert helt klart för de flesta medlemmarna men problemet uppstår när vi inkluderar marken.

KAN UTLÄNNINGAR ÄGA MARK I THAILAND?

Svaret är ja, vi utlänningar kan helt lagligt äga mark i Thailand men restriktionerna är stora. Följande möjligheter att är mark, med det menar jag äga mark med riktig chanote (lagfart) där man står upptagen som markägare finns:

1. Investera i Thailand. Genom att investera 40 miljoner baht i fem år i något av de fyra områden (se texten från Deparment of Land nedan *)) kan man lagligen köpa upp till 1 rai mark i ett tättbebyggt område avsett för boende. Inrikesministern skall också godkänna köpet.

2. Ärva mark. En utländsk medborgare, som är gift med en thailändare, må ärva mark från sin maka/make. Den efterlevande utlänningen kan behålla upp till 1 rai av marken men måste avyttra marken inom sex månader till ett år.

3. Specialfall för USA-medborgare. Genom det s.k. US – Thai Amity Treaty, en kvarleva från Vietnamkrigets dagar, kan amerikanska företag få äga mark för företaget och för direktörens personliga bostad.

*) Acquisition of Land by Alien,
According to Section 86 of the Land Code, an alien may acquire land in Thailand only by virtue of the provision of a treaty providing him with the right to own immovable property. Obtaining such acquisition is subject to the provision of the Land Code and the Ministerial Regulations issued under the Code, and the permission must be obtained from the Ministry of Interior. Before the termination of the treaty which was made on February 27th, 1970, there were 16 countries bided to the treaty ; USA, England, Switzerland, Germany, Denmark, Norway, the Netherlands, France, India, Belgium, Sweden, Italy, Japan, Burma, Portuguese, and Pakistan. Since then, Thailand has no longer made any treaty with any country to allow an alien to acquire land in Thailand by virtue of a treaty.
However, the Land Code has been amended with Section 96 bis providing that since January 19th, 2002, an alien is allowed to purchase land in Thailand for residential purpose and the land to be purchased shall be not more than one rai in area, and the following rules and conditions must be met:
1. Bringing money not less than Baht forty million into the Kingdom for investment and maintaining the investment not less that five years;
2. Permission must be obtained from the Minister of Ministry of Interior;
3. Money brought into the Kingdom shall be invested in one of the following businesses or activities;
3.1 to purchase bonds of Thai Government, bonds of Thai National Bank, bonds of State Enterprise or bonds which the Ministry of Finance secures the capital or interest,
3.2 an investment in a property mutual fund, a property mutual fund or a mutual fund for resolving financial institution problems established under the law on Securities and Stock Exchange,
3.3 an investment in share capital of a juristic person who is granted permission of investment under the law on promotion of investment,
3.4 an investment in an activity as declared by the Board of Investment to be an activity eligible to be granted promotion of investment under the law on promotion of investment;
4. The land to be acquired shall be located in Bangkok Metropolis, Pattaya City, or Tessaban (Municipality), or in the area specified as residential zone according to the law on Town and Country Planning and shall not be located in a military safety zone according to the law on Military Safety Zone;
5. an alien, who is granted permission, shall utilize the land only for residence for his/herself and the family in a way that is not contrary to the local custom or good living of the local community;
6. if an alien, who is granted permission to acquire such land, does not comply with the rules and conditions specified, he/she shall disposes of such land in the portion of his/her possession within the period of time specified by the Director General of the Department of Lands which shall be not less than one hundred eighty days and not more than one year. If the time limit elapses, the Director General shall have the power to dispose of such land;
7. if an alien, who is granted permission to acquire such land, does not utilize the land for residence within two years as from the day the registration for land acquisition is made, the Director General shall have the power to dispose of such land.
Besides the aforementioned rules and conditions, an alien may acquire land by inheritance as statutory heir, in this instance, the land devolved when combined with the land already acquired shall not exceed that specified by law, for examples, land for residential purpose not exceeding 1 rai per household, land for commercial purpose not exceeding 1 rai, land for industrial purpose not exceeding 10 rais, and land for agricultural purpose not exceeding 10 rai per household.
An alien whose spouse is a Thai national either legitimate or illegitimate, that Thai national can purchase land but the alien spouse of that Thai national must give a joint written confirmation that the money which that Thai national will expend on purchasing the land is wholly the separate property or personal effects of that Thai national and not the Sin Somros or jointly acquired property.
Fees
(a) 0.01% of the valuation price, in the case of purchasing the land located in the land development project (this rate is due in December 2002)
(b) In the case other than (a) the fee is 2% of the valuation price
Taxes and duties
To be paid according to the Code of Revenue

Legal Affairs Division
Department of Land

VILKA ANDRA VALMÖJLIGHETER HAR VI ATT DISPONERA MARKEN TILL VÅRA HUS?

Det finns egenligen endast följande alternativ:

1. Leasing

2. Registrera Usufruct

3. Bolagsbildning

4. Skriva marken på sin maka/make

1. LEASING

Leasing utan registrering hos Land Department gäller i maximalt tre år oavsett vad som står i leasingkontraktet. Lagen står över kontraktvillkoren. Om leasingen registreras hos Land Department gäller leasingperioden i maximalt trettio år. Under leasingperioden har både markägaren rätt att sälja marken och leasingtagaren rätt att sälja leasingrätten. Skyddet för leasingtagaren är i princip likvärdigt som om man själv ägde marken. Leasingrätten kan ärvas, vilket kan vara av stort värde.

Tidigare har det gått att få inskrivet formuleringar om att leasingperioden skall kunna förlängas med 30 plus 30 år mot en förutbestämd leasingavgift. Men det betyder dock inte att skyddet för de två påföljande trettioårsperioderna på något sätt blivit starkare. Lagen är solklar på den här punkten, enligt the Property Code Act kan man registrera leasing av mark i maximalt 30 år.

Det avtal som reglerar eventuella förlängningsperioder är ett personligt avtal mellan leasingtagaren och markägaren och sådana avtal lyder under The Civil Code Act, som har en mycket svagare ställning än vad The Property Code Act har.

2. USUFRUCT

En variant av leasing eller snarare en variant av servitut, är Usufruct. Usufruct finns vad jag känner till inte i svensk lagstiftning men innebär i praktiken att man förfogar över marken som om den vore ens egen. Usufruct fanns redan på ROM:s tid och förekommer bland annat inom engelsk lag.

En usufruct tecknas för livet ut men, till skillnad mot leasing, kan den inte ärvas. Därför är inte usufruct lämpligt där båda parterna är utländska medborgare. Däremot är det ett bra alternativ för dem som har en thailändsk partner.

3. BOLAGSBILDNING

Att äga mark genom ett bolag är ett helt lagligt alternativ förutsatt att det är ett riktigt bolag utan s.k. “nominee shareholders”. Vad som åsyftas är att det skall vara ett företag som driver en riktig affärsrörelse och där de thailändska majoritetsägarna i realiteten är riktiga ägare till sina aktieandelar. Det behövs minst två thailändska delägare om man själv som utlänning äger 49% av aktierna. Syftet med bolaget får alltså inte vara att äga mark.

Se nedan en översättning av direktiv till provinserna från inrikesministern!

Very Urgent

No. Mor.Thor.0515/2227

Ministry of Interior

Asdang Road, Bangkok 10200

21st July 2008

Subject: Acquisition of land by juristic persons (legal entities) having foreign shareholders

Attention: All provincial governors

Reference: The very urgent letter no. Mor.Thor. 0515/Vor 2530, dated 21st July 2006

Attachment: Three sets of specimen note of statement Whereas the Ministry of Interior has set forth the practical guidance for the acquisition of land by limited companies, limited partnerships or registered ordinary partnerships (except public limited companies or juristic persons permitted by other laws to acquire land) having the objectives to carry on the business of real estate with foreign shareholders or directors, or there is a reasonable ground to believe that Thai nationals hold shares on behalf of foreigners, whereby all land offices were instructed to investigate the source of money all Thai shareholders paid for the purchase of shares, and also money the companies paid for the purchase of land.

In order that the investigation of all registrars will be standardized to prevent the evasion of law or purchase of land for foreigners, the Ministry of Interior deems it appropriate to enhance the comprehension and set forth the additional measure as the practical guidance for all registrars.

“The Master of Nominees”

1. In the case of limited companies, limited partnerships or registered ordinary partnerships applying for the ownership of land and having the business objectives of real estate have foreign shareholders, the source of money paid for the shares by the Thai shareholders will be investigated.

2. In the case of limited companies, limited partnerships or registered ordinary partnerships which apply for the ownership of land and do not have the registered business objectives of real estate, but there is a reason to believe that Thai nationals hold shares on behalf of foreigners, for instance, a foreigner is the authorized director, promoter, holder of preferential shares having more voting rights than the majority Thai share holders who do not directly have the occupation of investment, for instance, lawyer or broker, the source of money of Thai shareholders paid for the shares will be investigated.

3. In cases where juristic persons purchase the land with the price higher than the registered capital without mortgage, the source of money paid by the juristic persons for the land will be investigated.

The investigation of the source of money in accordance with 1), 2) and 3), will be strictly complied in accordance with the referred letter.

4. The acquisition of land by public limited companies or juristic persons permitted by other laws to acquire land, for instance, Investment Promotion Act 1977, Industrial Estate Authority of Thailand Act 1979 is not required to comply with 1), 2) and 3).

5. In cases where foreign juristic persons take the lease or hold other rights for the long period of time, the investigation will be made about the business objective of the lease if it is the holding of land on behalf of a foreigner or in violation of the Foreign Business Act 1999.

6. All provinces are instructed to announce to public that anyone who holds land on behalf of a foreigner will be punishable under Section 113 of the Land Code for providing a false statement to the authorities having the duties to record the false statement in the official documents under Section 137 and 267 of the Penal Code. The foreigner or juristic person will be punishable under Section 111 and 112(1) of the Land Code whereby the land must be disposed of within the period of time prescribed by the Director General which is not less than 180 days but not more than one year. If the land is not disposed of within the prescribed period of time, the Director General will be empowered to dispose of that land. However, the specimen note of statement in accordance with the referred letter must be cancelled and replaced by the new specimen because it has the contents which do not cover the criminal liabilities.

In this connection, if the investigation was made and found that the application for registration of right or juristic act is to evade the law or purchase land on behalf of a foreigner in accordance with Section 74 paragraph two of the Land Code, the registrar will investigate for further details of the fact and refer the case to the Land Department for the order of the Minister.

Please be informed for your strict compliance.

Mr. Piraphol Taitasawith

Deputy Permanent Secretary of the Ministry of Interior

Head of Internal Security

4. KÖPA MARKEN I MAKANS/MAKENS NAMN

Jag tror inte det här alternativet behöver förklaras närmare. Det vi behöver göra som utlänningar är att skriva på en deklaration om att pengarna för markköpet helt och hållet är vår thailändska maka/make. Det finns dock inget formellt krav på att makan/maken skall kunna verifiera vad pengarna kommer ifrån.

Vi som utländska medborgare ärver vår maka/make enligt den thailändska lagstiftningen men ett inbördes testamente är ändå att rekommendera. Äktenskapsförord är giltiga i Thailand men de skall registreras samtidigt som man registrerar giftermåler hos Amphurkontoret.

Göran

[Nille]

Tack för det Göran. De andra trådarna i: Allt om att köpa hus i Thailand, du nämnde lär behöva uppdateras, alt. bytas ut eftersom. Det bästa sättet är att göra tillägg i trådarna alternativt peka mot en bättre tråd, eller både och.

Det kommer bli en utmaning att hålla dessa “Allt om…” trådar relevanta och det går bara om vi alla hjälps åt.

[Rospigg]

Kan någon förklara vad detta betyder angående att äga mark.

Thailändsk make/maka
Enligt en nylig omarbetning av thailändsk lag kan en utlänning gift med en thailändare köpa mark i Thailand. Innan registreringen vid Land Department kan paret bli ombett att skriva en försäkran om att finansieringen av köpet skett av den thailändske partnern. Detta kan leda till att den utländske partnern förlorar sin rätt till marken. Det kan leda till problem vi en eventuell skilsmässa, då den utländske partnern kan få svårt att bevisa att marken varit en del av gemensam äktenskaplig egendom. Ett detaljerat äktenskapsförord kan minimera dessa risker.
Detta läst här…..http://www.wiphanaiv2.dana1.se/216-212-vanliga_fraagor.htm

[stgrhe]

@Rospigg wrote:

Kan någon förklara vad detta betyder angående att äga mark.

Thailändsk make/maka
Enligt en nylig omarbetning av thailändsk lag kan en utlänning gift med en thailändare köpa mark i Thailand. Innan registreringen vid Land Department kan paret bli ombett att skriva en försäkran om att finansieringen av köpet skett av den thailändske partnern. Detta kan leda till att den utländske partnern förlorar sin rätt till marken. Det kan leda till problem vi en eventuell skilsmässa, då den utländske partnern kan få svårt att bevisa att marken varit en del av gemensam äktenskaplig egendom. Ett detaljerat äktenskapsförord kan minimera dessa risker.
Detta läst här…..http://www.wiphanaiv2.dana1.se/216-212-vanliga_fraagor.htm

Det pastaendet tror jag inte ett dugg pa! Det finns vad jag kanner till ingen ny andring i “The Land Code Act”, som skulle ge en utlanning ratt att kopa mark tillsammans med sin thailandska make/maka och fa sitt namn inregistrerat pa lagfarten som delagare. Jag skulle vilja se en oversattning av lagtexten forst innan jag tror pa det. Mojligen kan Wiphanaiv2 ha misstolkat den mojlighet till agande en utlanning kan fa genom arv fran sin make/maka.

Goran

[Thaisambo]

@stgrhe wrote:

@Rospigg wrote:

Kan någon förklara vad detta betyder angående att äga mark.

Thailändsk make/maka
Enligt en nylig omarbetning av thailändsk lag kan en utlänning gift med en thailändare köpa mark i Thailand. Innan registreringen vid Land Department kan paret bli ombett att skriva en försäkran om att finansieringen av köpet skett av den thailändske partnern. Detta kan leda till att den utländske partnern förlorar sin rätt till marken. Det kan leda till problem vi en eventuell skilsmässa, då den utländske partnern kan få svårt att bevisa att marken varit en del av gemensam äktenskaplig egendom. Ett detaljerat äktenskapsförord kan minimera dessa risker.
Detta läst här…..http://www.wiphanaiv2.dana1.se/216-212-vanliga_fraagor.htm

Det pastaendet tror jag inte ett dugg pa! Det finns vad jag kanner till ingen ny andring i “The Land Code Act”, som skulle ge en utlanning ratt att kopa mark tillsammans med sin thailandska make/maka och fa sitt namn inregistrerat pa lagfarten som delagare. Jag skulle vilja se en oversattning av lagtexten forst innan jag tror pa det. Mojligen kan Wiphanaiv2 ha misstolkat den mojlighet till agande en utlanning kan fa genom arv fran sin make/maka.

Goran

Skrivningen är ju underlig! Vägledande är bruket av ordet kan som faktiskt står i samtliga meningar i stycket! Det förekommer till och med sex gånger totalt i de fem meningar som hela stycket omfattar.
Och visst kan man göra allt detta precis som det står inklusive det avslutande avtalet – äktenskapsförordet – där man är fri att skriva in precis vad man vill!
När man refererar urkunder bör man precisera vilka de är, t ex i en referenslista, så att läsaren kan hitta dem. Det är i praktiken omöjligt när referensen är så svävande som “Enligt en nylig omarbetning av thailändsk lag…. ” även om Göran lyckas gissa på att det gäller “The Land Code Act” men det borde angetts liksom vilket textstycke det gäller att försöka tolka.

Hela stycket är ren skär flum, såväl språkligt henom det överdrivna missbruket av ordet kan som innehållsmässigt.

När man ser att Wiphanai håller på med fastigheter i Thailand inser man vad anledningen till dessa dunkla och vilseledande skrivningar är. Den här sortens marknadsföring slår Konsumentombudsmannen ner på. Hårt. Trots den ansvarsfriskrivningssentes som är intagen finstilt längs ned på sidan.

[zappa]

Är du Gift med en thailändsk medborgare????
1999, Thai property law, om en thailändsk medborgare vars make är utlänning, har ändrats till förmån för en thailändsk medborgaree med en utländsk make. Sådana par kan nu lagligen äga mark i Thailand. Men marken måste registreras enligt i den thailändske medborgarens namn.

Utlänningen skall underteckna en försäkran att de medel som används vid köpet av marken är den thailändske medborgarens och att han / hon (utlänningen) avstår från all rätt till ägande av marken. :banghead: :banghead:

Summa sumarum vad är poängen med att äga marken tillsamans när du ändå inte äger den

Eler har jag missupfattat det hela

[stgrhe]

@zappa wrote:

Är du Gift med en thailändsk medborgare????
1999, Thai property law, om en thailändsk medborgare vars make är utlänning, har ändrats till förmån för en thailändsk medborgaree med en utländsk make. Sådana par kan nu lagligen äga mark i Thailand. Men marken måste registreras enligt i den thailändske medborgarens namn.

Utlänningen skall underteckna en försäkran att de medel som används vid köpet av marken är den thailändske medborgarens och att han / hon (utlänningen) avstår från all rätt till ägande av marken. :banghead: :banghead:

Summa sumarum vad är poängen med att äga marken tillsamans när du ändå inte äger den

Eler har jag missupfattat det hela

Poängen är att man inte äger marken gemensamt utan den äger den thailändska makan/maken som enskild egendom eller Sin Suan Tua som det heter på thailändska.

Före den ändring som skedde 1999 kunde en thailändsk kvinna (gällde inte en man) och som var gift med en utländsk man, endast äga mark om den var inköpt före äktenskapet eller genom arv.

Anledningen till att man gjorde ändringen 1999 var att regeln bröt mot konstitutionen.

Göran

[BBJ]

Har läst igenom tråden och behöver ett förtydligande :scratch: :

I början sägs att om jag är gift med en thai som äger mark och jag äger huset som står på hennes mark (som jag har leasingavtal på) så kan jag ärva den marken (mindre än 1 rai) om hon skulle gå bort före mig (genom testamente eller arvsordning?).

Men längre ner står att jag måste avsäga mig all rätt till marken.

Talar mot varandra i mina ögon, men vad gäller?
Någon som vet vad som gäller i ovanstående fall?
Vad händer om jag ärvt marken, när jag sen dör, får mina barn eller fruns barn (inga gemensamma barn) eller alla tillsammans, ärva marken och huset?

Bara nyfiken! :alien:

Mvh
BBJ

[stgrhe]

@BBJ wrote:

I början sägs att om jag är gift med en thai som äger mark och jag äger huset som står på hennes mark (som jag har leasingavtal på) så kan jag ärva den marken (mindre än 1 rai) om hon skulle gå bort före mig (genom testamente eller arvsordning?).

Om du ärver eller ej beror på om din då avlidna frus testamente så föreskriver och marken får högst vara på 1 rai. Du kan aldrig ärva mark genom arvsordning eftersom marken kommer att anses vara din frus enskilda egendom eller Sin Suan Tua, som det heter på thailändska.

Om du ärver marken så måste du dock sälja den inom sex till tolv månader. Du har dock rätt att leasa marken till vilken person du vill på trettio år, t.ex. ett barn i Sverige från ett tidigare äktenskap.

@BBJ wrote:

Men längre ner står att jag måste avsäga mig all rätt till marken.

Om du redan är gift med en thailändare när marken köps in så är du enligt lag skyldig att skriva på det dokument du refererar till och där du avsäger dig all rätt till marken. Det hindrar dock inte att din fru testamenterar marken till dig och om hon avlider före dig så gäller reglerna som beskrevs ovan oaktat det dokument du eventuellt skrivit på.

Däremot har du självfallet inget att komma med för den händelse att det skulle bli skilsmässa. I det fallet ingår inte marken i det gemensamma boet och du kan inte göra anspråk på kompensation för hälften av värdet.

Göran

[BBJ]

Tack Göran,

Få se nu om jag förstått det rätt, i början av tråden så skrev du om att det fanns möjligheter för mig som farang att äga mark:
Citat: 2. Ärva mark. En utländsk medborgare, som är gift med en thailändare, må ärva mark från sin maka/make. Den efterlevande utlänningen kan behålla upp till 1 rai av marken men måste avyttra den mark som överskriver 1 rai inom ett år. Gränsen om 1 rai gäller för bostadshus medan gränsen ligger på 10 rai för industri- och jordbruksfastigheter.

I ditt svar på min fråga så skriver du:
Citat: Om du ärver eller ej beror på om din då avlidna frus testamente så föreskriver och marken får högst vara på 1 rai. Du kan aldrig ärva mark genom arvsordning eftersom marken kommer att anses vara din frus enskilda egendom eller Sin Suan Tua, som det heter på thailändska.
Om du ärver marken så måste du dock sälja den inom sex till tolv månader. Du har dock rätt att leasa marken till vilken person du vill på trettio år, t.ex. ett barn i Sverige från ett tidigare äktenskap.

Om jag förstått rätt (ja, jag är lite trög :bigsmurf: ) så blir det som följer:
A. Jag behöver endast sälja mark överstigande 1 rai vid arv från min fru!?
B. Den ärvda marken (max 1 rai) kan jag leasa ut till vem jag vill på 30 år!?

Mvh
BBJ

[stgrhe]

@BBJ wrote:

Tack Göran,

Få se nu om jag förstått det rätt, i början av tråden så skrev du om att det fanns möjligheter för mig som farang att äga mark:
Citat: 2. Ärva mark. En utländsk medborgare, som är gift med en thailändare, må ärva mark från sin maka/make. Den efterlevande utlänningen kan behålla upp till 1 rai av marken men måste avyttra den mark som överskriver 1 rai inom ett år. Gränsen om 1 rai gäller för bostadshus medan gränsen ligger på 10 rai för industri- och jordbruksfastigheter.

I ditt svar på min fråga så skriver du:
Citat: Om du ärver eller ej beror på om din då avlidna frus testamente så föreskriver och marken får högst vara på 1 rai. Du kan aldrig ärva mark genom arvsordning eftersom marken kommer att anses vara din frus enskilda egendom eller Sin Suan Tua, som det heter på thailändska.
Om du ärver marken så måste du dock sälja den inom sex till tolv månader. Du har dock rätt att leasa marken till vilken person du vill på trettio år, t.ex. ett barn i Sverige från ett tidigare äktenskap.

Om jag förstått rätt (ja, jag är lite trög :bigsmurf: ) så blir det som följer:
A. Jag behöver endast sälja mark överstigande 1 rai vid arv från min fru!?
B. Den ärvda marken (max 1 rai) kan jag leasa ut till vem jag vill på 30 år!?

Mvh
BBJ

På A är svaret: Nej, du får endast ärva mark upp till 1 rai och den marken måste i sin tur säljas inom ett år. Mark större än 1 rai kan överhuvud taget inte ärvas även om den skulle ha testamenterats till dig.

På B är svaret: Helt rätt uppfattat.

Göran

[BBJ]

Hej igen, jag är nog lite tjatig, men nu har jag läst detta några gånger och jag förstår fortfarande inte detta :study: :

Du skrev själv Göran i början av tråden att:
2. Ärva mark. En utländsk medborgare, som är gift med en thailändare, må ärva mark från sin maka/make. Den efterlevande utlänningen kan behålla upp till 1 rai av marken men måste avyttra den mark som överskriver 1 rai inom ett år.

I ditt sista svar till mig skriver du följande:
…du får endast ärva mark upp till 1 rai och den marken måste i sin tur säljas inom ett år. Mark större än 1 rai kan överhuvud taget inte ärvas även om den skulle ha testamenterats till dig.

Säger inte sista svaret emot det du skrev i början, eller är jag mer snurrig än vanligt? :scratch:

Mvh
BBJ

[stgrhe]

@BBJ wrote:

Hej igen, jag är nog lite tjatig, men nu har jag läst detta några gånger och jag förstår fortfarande inte detta :study: :

Du skrev själv Göran i början av tråden att:
2. Ärva mark. En utländsk medborgare, som är gift med en thailändare, må ärva mark från sin maka/make. Den efterlevande utlänningen kan behålla upp till 1 rai av marken men måste avyttra den mark som överskriver 1 rai inom ett år.

I ditt sista svar till mig skriver du följande:
…du får endast ärva mark upp till 1 rai och den marken måste i sin tur säljas inom ett år. Mark större än 1 rai kan överhuvud taget inte ärvas även om den skulle ha testamenterats till dig.

Säger inte sista svaret emot det du skrev i början, eller är jag mer snurrig än vanligt? :scratch:

Mvh
BBJ

Den första uppgiften är felaktig och beror på ett cirkulär inom land department som troligen feltolkats av en juristbyrå (en farangdominerad) här i Thailand och som var den som gav mig uppgiften från början. Jag har senare stämt av frågan med tre andra juristbyråer eftersom frågan berör mig också och fått bekräftat den uppgiften är felaktid.

Jag hade helt enkelt glömt att uppdatera informationen, vilket nu är gjort.

Göran

[BBJ]

OK, tack igen Göran, då är jag med! :thumbright:

Mvh
BBJ

[BBJ]

En tilläggsfråga dök upp i huvudet angående förbudet för icke-thai att äga mark i Thailand.

Om man får Thailänskt medborgarskap, kan man DÅ få äga mark?? :scratch:

Det är ju svårt att bli, men kvoten är väl 200 per land och år, kombinerat med en massa krav på den som söker medborgarskap.

Tack på förhand!

Mvh
BBJ

[Herr Chang]

@BBJ wrote:

En tilläggsfråga dök upp i huvudet angående förbudet för icke-thai att äga mark i Thailand.

Om man får Thailänskt medborgarskap, kan man DÅ få äga mark?? :scratch:

Det är ju svårt att bli, men kvoten är väl 200 per land och år, kombinerat med en massa krav på den som söker medborgarskap.

Tack på förhand!

Mvh
BBJ

Hej BBJ,

Kvoten 200 per år och land gäller vad jag vet permanent uppehållstillstånd i Thailand, vilket tyvärr icke ger rätt att köpa land som om man vore thailändsk medborgare.

Herr Chang har talat.

[BBJ]

Ok, Herr Chang, jag får nog läsa på lite bättre innan jag funderar :alien: men tack iallafall :blackeye: 🙂

Mvh
BBJ
:santa:

[stgrhe]

Självklart kan thailändska medborgare äga land i Thailand men det är verkligen inte lätt för en “vanlig Svensson” att kunna bli medborgare. Även att få permanent uppehållstillstånd är svårt och dyrt och som Herr Chang påtalar, det ger ingen favör när det gäller markägande.

Göran

[maprao]

@stgrhe wrote:

Även att få permanent uppehållstillstånd är svårt och dyrt och som Herr Chang påtalar, det ger ingen favör när det gäller markägande.

Göran

Göran,
du är säkert bättre påläst än vad jag är men jag har hört eller läst följande;
med resident permit kan man äga en rai med sitt bostadshus på. Man kan alternativt ärva upp till 10 rai jordbruksmark eller en rai med bostadshus på utan att behöva avyttra inom 1 år.

Har jag läst eller hört fel??
Kjell

[stgrhe]

@maprao wrote:

@stgrhe wrote:

Även att få permanent uppehållstillstånd är svårt och dyrt och som Herr Chang påtalar, det ger ingen favör när det gäller markägande.

Göran

Göran,
du är säkert bättre påläst än vad jag är men jag har hört eller läst följande;
med resident permit kan man äga en rai med sitt bostadshus på. Man kan alternativt ärva upp till 10 rai jordbruksmark eller en rai med bostadshus på utan att behöva avyttra inom 1 år.

Har jag läst eller hört fel??
Kjell

Jag har också hört sådana rykten men inte funnit något belägg för att det verkligen förhåller sig så. Det finns inget skrivet om detta i den thailändska lagstiftningen (Land Code Act). Dock så cirkulerar det ett antal skrivelser utfärdade av Land Office så man kan inte helt utesluta att det förhåller sig så som du skriver om detta även publicerats i The Government Gazette. De två jurister jag frågat säger emellertid att någon sådan regel inte finns.

Göran

[maprao]

Tack för en smula hopp Göran. Jag ska försöka finna texten som jag läst.

Men om man kan äga sin rai med ett diplomatpass verkar det lättare att gå vägen om Nicaragua.

Kjell

[stgrhe]

@maprao wrote:

Tack för en smula hopp Göran. Jag ska försöka finna texten som jag läst.

Men om man kan äga sin rai med ett diplomatpass verkar det lättare att gå vägen om Nicaragua.

Kjell

Kjell, om du startar ett stort bolag som bidrar till Thailands ekonomi på ett markant sätt så finns det stora möjligheter att få tillstånd att köpa en rai mark i anslutning till bolaget och som då skall användas som bostad för bolagets CEO.

Det kanske är dags att börja snickra på affärsplanen.

Göran

[maprao]

@stgrhe wrote:

Kjell, om du startar ett stort bolag som bidrar till Thailands ekonomi på ett markant sätt så finns det stora möjligheter att få tillstånd att köpa en rai mark
Göran

Jättebra villkor!! men då väljer jag hellre ett annat land.

Om man nu i alla fall skulle vilja gardera upp sig. Jag har en svägerska som är thai och svensk medborgare och bor i Sverge. Hon borde kunna äga marken i Thailand. Vi skriver ett svenskt skuldebrev på någon av hennes tillgångar i Sverige motsvarande markvärdet. Jag garanteras inte marken men värdet av den.

Kjell

[zappa]

Svensk översättning…………………………………………..

Inrikesministeriet

Asdang Road, Bangkok 10200
21 juli 2008

Ärende: Förvärv av mark juridisk personer (juridiska personer) som har utländska ägare

Alla provinsiella guvernörerna

Referens: Den mycket brådskande skrivelse daterat den 21 juli 2006

Bilaga: Tre exemplar uppmärksammat uttalande De inrikesministeriet har satt fram praktisk vägledning för förvärv av mark aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap (utom aktiebolag eller juridisk person är tillåtet enligt andra lagar att förvärva mark )

med syftet att bedriva verksamhet i fastigheter med utländska ägare eller chefer, eller om det finns skälig anledning att anta att thailändska medborgare inneha aktier på uppdrag av utlänningar, där all mark kontor i uppdrag att undersöka varifrån pengarna alla thailändska aktieägare betalat för inköp av aktier, och även pengar som företagen betalat för inköp av mark.

För att utreda alla ombud kommer att vara standardiserade för att förhindra kringgående av lagen eller köp av mark för utlänningar, inrikesministeriet anser det lämpligt att öka förståelsen och ange de ytterligare åtgärder som praktisk vägledning för alla ombud.

1.1I fråga om aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap ansöker om ägandet av mark och med affärsmål av fastigheter har utländska ägare, källan till pengar som betalats för aktierna av de thailändska aktieägare kommer att undersökas.

2. 2. I fråga om aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap som gäller för äganderätten till mark och inte har registrerat affärsmål av fastigheter, men det finns en anledning att tro att thailändska medborgare äga aktier för utlänningar, för exempel en utlänning är godkända direktör, promotor, innehavare av preferensaktier med fler röster än de flesta thailändska aktieägare som inte direkt har ockupationen av investeringar, till exempel advokat eller mäklare, källan till pengar för thailändska aktieägare betalas för aktierna kommer att undersökas.

3. 3. I I de fall där juridisk person förvärva tomterna med priset högre än det registrerade kapitalet utan inteckning, varifrån pengarna betalas av juridisk person för den mark som kommer att undersökas.

Den undersökning av källan till pengar i enlighet med 1), 2) och 3), kommer att tillämpas strikt i enlighet med det som brev.

4. 4. Förvärvet av mark aktiebolag eller juridisk person är tillåtet enligt andra lagar att förvärva mark, till exempel, Investment Promotion Act 1977, Industrial Estate Authority of Thailand Act 1979 är inte skyldiga att följa 1), 2) och 3).

5. 5. I de fall där utländsk juridisk person att hyra eller hålla andra rättigheter för lång tid utredningen kommer att göras om verksamheten Syftet med leasingavtal om det är innehavet av mark för en utlänning eller i strid med Foreign Business Act 1999.

6. 6. Alla län har i uppdrag att meddela allmänheten om att den som innehar mark för en utlänning att vara straffbart enligt paragraf 113 i delstaten koden för att ge en falsk förklaring till de myndigheter som har uppgifter för att registrera falska uttalande i officiella handlingar enligt avsnitt 137 och 267 i strafflagen. Utlänningen eller juridisk person skall vara straffbart enligt paragraf 111 och 112 (1) i delstaten koden där marken måste avyttras inom den tidsfrist som föreskrivs av generaldirektören som inte är mindre än 180 dagar men inte mer än ett år . Om marken är inte avyttras inom föreskriven tid, generaldirektören får rätt att förfoga över denna mark. Men provexemplaret uppmärksammat uttalande i enlighet med det enligt skrivelsen måste dras in och ersättas med nya prov eftersom det har innehåll som inte täcker det straffrättsliga skulder.

I detta sammanhang, om undersökningen gjordes och fann att ansökan om registrering av höger eller juridisk handling är att kringgå lag eller köpa mark för en utlänning i enlighet med § 74 punkt två i delstaten Code, justitiesekreteraren att undersöka för ytterligare information om detta och hänskjuta ärendet till delstaten Institutionen för beslut av ministern.

Please be informed for your strict compliance. Var informerad för strikt.

Mr. Piraphol Taitasawith Mr Piraphol Taitasawith

Biträdande kanslichef för inrikesministeriet

Chefen för den inre säkerheten

[stgrhe]

@zappa wrote:

Svensk översättning…………………………………………..

Inrikesministeriet

Asdang Road, Bangkok 10200
21 juli 2008

Ärende: Förvärv av mark juridisk personer (juridiska personer) som har utländska ägare

Alla provinsiella guvernörerna

Referens: Den mycket brådskande skrivelse daterat den 21 juli 2006

Bilaga: Tre exemplar uppmärksammat uttalande De inrikesministeriet har satt fram praktisk vägledning för förvärv av mark aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap (utom aktiebolag eller juridisk person är tillåtet enligt andra lagar att förvärva mark )

med syftet att bedriva verksamhet i fastigheter med utländska ägare eller chefer, eller om det finns skälig anledning att anta att thailändska medborgare inneha aktier på uppdrag av utlänningar, där all mark kontor i uppdrag att undersöka varifrån pengarna alla thailändska aktieägare betalat för inköp av aktier, och även pengar som företagen betalat för inköp av mark.

För att utreda alla ombud kommer att vara standardiserade för att förhindra kringgående av lagen eller köp av mark för utlänningar, inrikesministeriet anser det lämpligt att öka förståelsen och ange de ytterligare åtgärder som praktisk vägledning för alla ombud.

1.1I fråga om aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap ansöker om ägandet av mark och med affärsmål av fastigheter har utländska ägare, källan till pengar som betalats för aktierna av de thailändska aktieägare kommer att undersökas.

2. 2. I fråga om aktiebolag, kommanditbolag eller registrerade vanliga partnerskap som gäller för äganderätten till mark och inte har registrerat affärsmål av fastigheter, men det finns en anledning att tro att thailändska medborgare äga aktier för utlänningar, för exempel en utlänning är godkända direktör, promotor, innehavare av preferensaktier med fler röster än de flesta thailändska aktieägare som inte direkt har ockupationen av investeringar, till exempel advokat eller mäklare, källan till pengar för thailändska aktieägare betalas för aktierna kommer att undersökas.

3. 3. I I de fall där juridisk person förvärva tomterna med priset högre än det registrerade kapitalet utan inteckning, varifrån pengarna betalas av juridisk person för den mark som kommer att undersökas.

Den undersökning av källan till pengar i enlighet med 1), 2) och 3), kommer att tillämpas strikt i enlighet med det som brev.

4. 4. Förvärvet av mark aktiebolag eller juridisk person är tillåtet enligt andra lagar att förvärva mark, till exempel, Investment Promotion Act 1977, Industrial Estate Authority of Thailand Act 1979 är inte skyldiga att följa 1), 2) och 3).

5. 5. I de fall där utländsk juridisk person att hyra eller hålla andra rättigheter för lång tid utredningen kommer att göras om verksamheten Syftet med leasingavtal om det är innehavet av mark för en utlänning eller i strid med Foreign Business Act 1999.

6. 6. Alla län har i uppdrag att meddela allmänheten om att den som innehar mark för en utlänning att vara straffbart enligt paragraf 113 i delstaten koden för att ge en falsk förklaring till de myndigheter som har uppgifter för att registrera falska uttalande i officiella handlingar enligt avsnitt 137 och 267 i strafflagen. Utlänningen eller juridisk person skall vara straffbart enligt paragraf 111 och 112 (1) i delstaten koden där marken måste avyttras inom den tidsfrist som föreskrivs av generaldirektören som inte är mindre än 180 dagar men inte mer än ett år . Om marken är inte avyttras inom föreskriven tid, generaldirektören får rätt att förfoga över denna mark. Men provexemplaret uppmärksammat uttalande i enlighet med det enligt skrivelsen måste dras in och ersättas med nya prov eftersom det har innehåll som inte täcker det straffrättsliga skulder.

I detta sammanhang, om undersökningen gjordes och fann att ansökan om registrering av höger eller juridisk handling är att kringgå lag eller köpa mark för en utlänning i enlighet med § 74 punkt två i delstaten Code, justitiesekreteraren att undersöka för ytterligare information om detta och hänskjuta ärendet till delstaten Institutionen för beslut av ministern.

Please be informed for your strict compliance. Var informerad för strikt.

Mr. Piraphol Taitasawith Mr Piraphol Taitasawith

Biträdande kanslichef för inrikesministeriet

Chefen för den inre säkerheten

Det finns en uppföljning till det dokument som nämns ovan och som annonserades i The Government Gazette i januari i år. De som har köpt mark genom ett bulvanbolag och som går i säljtankar bör starkt överväga att göra om “markägandet” till en 30-årig leasing snarast möjligt.

Göran

[zappa]

Hej Göran kan du länka till denna artikel

[Thaisambo]

Det här är ju intressant! Bulvanskap, första meningen i punkt 6.6 @zappa wrote:

6. 6. Alla län har i uppdrag att meddela allmänheten om att den som innehar mark för en utlänning att vara straffbart enligt paragraf 113 i delstaten koden för att ge en falsk förklaring till de myndigheter som har uppgifter för att registrera falska uttalande i officiella handlingar enligt avsnitt 137 och 267 i strafflagen.

är straffbart för de thailändare som tar befattning med det – falsk förklaring eller registrering av falska uttalanden.
Det är lite svårläst, men det är självklart att det inte är utlänningen som utför den straffvärda handlingen – han kan vi varken inneha mark, avge falsk förklaring till myndighet eller registrera ett falskt uttalande.

När Göran skriver så här:
@stgrhe wrote:

De som har köpt mark genom ett bulvanbolag och som går i säljtankar bör starkt överväga att göra om “markägandet” till en 30-årig leasing snarast möjligt.

Göran

så bör man nog tänka på att en utredning annonseras:
@zappa wrote:

5. 5. I de fall där utländsk juridisk person att hyra eller hålla andra rättigheter för lång tid utredningen kommer att göras om verksamheten Syftet med leasingavtal om det är innehavet av mark för en utlänning eller i strid med Foreign Business Act 1999.

Det är inte direkt uppenbart att långa leasingavtal kommer att vara hållbara i längden heller. Det är sannolikt inte meningen att utlänningen ska ha några mer långsiktiga rättigheter överhuvudtaget och att koppla tidsperspektivet till varaktigheten av det uppehålls- eller besökstillstånd som utlänningen fått är mera naturligt – det är inte vettigt att medge någon rätt att skriva ett 30-årigt leasingavtal när denna någon kanske bara har ett ettårigt uppehållstillstånd med i och för sej dåliga utsikter till förlängning (utan arbetstillstånd saknas generellt förutsättningar för utlänningen att försörja sej på lång sikt).

Det är en klar och tydlig sammanhängande logik i det här och det är rent allmänt skäligt att man har frågor kring bosättning och försörjning lösta för lång tid innan man medges rätt att ingå långa avtal. Vad som pågår nu är att man söker sätt att kringgå detta och även genom utnyttjande av bulvaner m m – klart att det inte blir helt legitimt. Och situationen när någon är gift med en thailändare och har gemensam ekonomi och kanske gemensamma barn måste hanteras på ett vettigt sätt – det är svårt för staten när man samtidigt vill ha de här avgränsningarna i utlänningars rättigheter.

Om inte de här frågorna kring egendomsrätt för utlänningar konsolideras genom någon form av ömsesidigt mellanstatligt avtal (bilateralt avtal) så blir i praktiken alla överenskommelser mellan thailändare och utlänning på egendomsrättens område så gott som värdelösa. Thailändaren kan inte – även om h*n skulle vilja – hjälpa utlänningen i nämnvärd utsträckning utan att begå brott

[BBJ]

Jag fattar ärligt talat inte vad de är så för***nat rädda för?? Om en person som har försörjningen klar, är gift med en Thai och vill skaffa en bit mark för boende (typ 1-2 rai) skulle detta på något sätt underminera Thailand som land?? :scratch:

Men det här med politiker och byråkrater kommer ingen någonsin att bli klok på, oavsett land!! :pukeright: :violent1:

Mvh
BBJ

[Thaisambo]

@BBJ wrote:

Jag fattar ärligt talat inte vad de är så för***nat rädda för?? Om en person som har försörjningen klar, är gift med en Thai och vill skaffa en bit mark för boende (typ 1-2 rai) skulle detta på något sätt underminera Thailand som land?? :scratch:

Men det här med politiker och byråkrater kommer ingen någonsin att bli klok på, oavsett land!! :pukeright: :violent1:

Mvh
BBJ

Det är ingenting konstigt med detta – vi har haft precis samma system i Sverige ända fram i sen nutid. Kraftiga inskränkningar i utländska medborgares egendomsrätt i Sverige liksom även valbarhet till t ex Riksdagen. Det är internationaliseringen genom bl a medlemsskapet i EU som medfört förändringar, numera får utländska medborgare äga mark i Sverige, exempelvis sommarstuga.

Minns jag rätt är det inte avgränsat till t ex EU-medborgare, även om man i och för sej kunde ha gjort det, jag gitter inte kolla historiska källor nu så det kan vara brister, det medges, men den som vill kan kolla, vilket man alltid ska göra om man ska tillämpa nåt som stått på ett forum rent praktiskt.

Thailand framstår som relativt generöst när man ändå medger en viss arvsrätt för utländska medborgare till fast egendom, t ex mark.

Det är vi som står för “konstigheterna” genom de förändringar i synsätt som vi håller på att införa – de har inte mycket gemensamt med gamla traditioner utan gäller mer sammansmältningar av olika folkslag, nationaliteter och etniciteter. Eukemik om man så vill – att folken, lärorna och staterna närmar sej varandra.

Jag är inte så väl påläst när det gäller nationalstatens teoretiska uppbyggnad och vad man som styresman ska ha i åtanke för all slippa olägenheterna som förekom på medeltiden med adel och frälse m m, men det finns flera tänkare på området, på rak arm går tankarna till sådana som Machiavelli och Roussseau för europeiskt vidkommande, men även Platon i antik tid och romarna hade säkert också något. I Asien finns säkert liknande filosofier bakom uppbyggnaden av nationalstaterna och deras grunder för att garantera suveräniteten, det är inom den här sektorn jag skulle söka svaren på frågorna!

[stgrhe]

@BBJ wrote:

Jag fattar ärligt talat inte vad de är så för***nat rädda för?? Om en person som har försörjningen klar, är gift med en Thai och vill skaffa en bit mark för boende (typ 1-2 rai) skulle detta på något sätt underminera Thailand som land?? :scratch:

Men det här med politiker och byråkrater kommer ingen någonsin att bli klok på, oavsett land!! :pukeright: :violent1:

Mvh
BBJ

Du tänker svenskt vilket man inte kan kräva att thailändarna skall göra. Vår Lutherska logik har som bekant inte monopol på att vara likare i sammanhanget.

Ingen skulle bli gladare än jag om lagen ändrades så att vi kan äga en bit mark i eget namn men trots alla sianden om att “det säkert kommer en ändring” tror jag att det handlar om väldigt många år i så fall.

Göran

[Herr Chang]

Hej Thaisambo,

Jag misstänker att vad gäller Thailand är det lite mer krasst än så. Man är väl rädda för att faranger ska köpa upp hela landet. Vilket kanske inte är osannolikt med tanke på skillnad i köpkraft.

Vad gäller danskar i Sverige så var det väl knappast så att de var mycket rikare än svenskarna. Möjligen att de var beredda att betala lite mer än vad svenskarna ville. Men jag tycker det är bra att reglerna ändrats i och med EU.

Herr Chang har talat.

[maprao]

@Herr Chang wrote:

Jag misstänker att vad gäller Thailand är det lite mer krasst än så. Man är väl rädda för att faranger ska köpa upp hela landet. Vilket kanske inte är osannolikt med tanke på skillnad i köpkraft.

Herr Chang har talat.

Att vi fattiga faranger ska köpa upp hela Thailand är nog ingen fara. De rika kineserna har ju redan köpt upp de bästa delarna och jag tror övrigt av värde också är reserverat för dem.

:cherry:

[Thaisambo]

@Herr Chang wrote:

Hej Thaisambo,

Jag misstänker att vad gäller Thailand är det lite mer krasst än så. Man är väl rädda för att faranger ska köpa upp hela landet. Vilket kanske inte är osannolikt med tanke på skillnad i köpkraft.

Det stämmer bra det…. Det har varit precis samma argumentation i Sverige för att hålla nere priserna på fastigheter i Sverige genom förbud för utlänningar att äga mark så att svenskar skulle ha råd med sommarstugor m m.
@Herr Chang wrote:

Vad gäller danskar i Sverige så var det väl knappast så att de var mycket rikare än svenskarna. Möjligen att de var beredda att betala lite mer än vad svenskarna ville. Men jag tycker det är bra att reglerna ändrats i och med EU.

Jag har inte sett någon statistik på detta, men vad jag förstår var det inte danskarna som var intresserade – det var tyskarna! Och det är inte bara i södra Sverige de köpt in sej, det är även uppe i Stockholms skärgård och ända upp i övre Norrland och i fjälltrakterna!

I förhållande till Tyskland är Sverige glesbefolkat och erbjuder en exotisk och spännande natur med frisk luft och rent vatten – sånt lockar särskilt när det är fråga om priser som är överkomliga för dem. Bra eller inte beror lite på hur det ser ut framöver och hur vi egentligen ska ha det med Europas stater. Just tyskarna är vana vid att gamla gränser försvinner på ett annat sätt än vad vi är och för dem är det gott om utrymme i norr.

Men vi ska kanske inte hänga upp oss på det – egentligen är det bara fråga om paralleller till det som sker i Sydöstasien och vem vet – om ett halvsekel kanske samma saker händer där också. Men där finns de stora folkmängderna i norr (Kina) så man vet ju inte. Vart åker kineserna på semestern om femtio år?

[BBJ]

Ok, vad ni skriver är säkert korrekt enligt alla paragrafer o andra regler. :pale:

Men nu handlar det inte om något “Luterskt (?)” eller svenskt “tänk” utan om valfrihet, det vore en bättre tanke om alla kunde få bosätta sig utan att alla “fan och hans mostrar” (=byråkrater) ska ha sitt ord med i leken. 🙂

Men, men, jag vet att det är en utopi. Vad vore världen utan alla våra kära politiker och byråkrater? (Jo, en helt UNDERBAR plats!) :cyclopsani:

Mvh
BBJ
:thumbright: :thumbleft:

[Author]

Posts