Köpa eller har köpt hus i Thailand? – Läs detta först!

[stgrhe]

VÄRT ATT TÄNKA PÅ INNAN MAN KÖPER HUS ELLER MARK I THAILAND!

1 BAKGRUND
Eftersom jag själv planerar att köpa hus i Thailand tillsammans med min thailändska fru har jag ägnat ganska mycket tid till att försöka ta reda på vilka lagar och regler som gäller i Thailand samt besökt omkring ett hundra nybyggnadsområden sedan jag flyttade hit i juni 2008.

Det här inlägget berör inte de tekniska aspekterna, de har berörts i en annan tråd, för ett husköp utan endast vad man bör undersöka och säkerställa för att inte bli lurad så att köpet blir säkert och bra varefter man kan sova gott om natten. Det berör inte heller, med några få undantag, de kommerciella frågorna för ett husköp.

2 SÄLJAREN
Säljarna av hus i Thailand är inte sällan en vanlig västerländsk man, ofta utan formell byggnadsteknisk kunskap, med en thailändsk fru och det innebär att man ofta har att göra med en litet och kapitalsvagt företag, som kanske inte har ekonomiska resurser att fullfölja ett påbörjat projekt om något går snett. Säljfirmorna (jag kallar dem inte byggare eftersom de inte är det) anlitar i sin tur lokala thailändska byggföretag som utför själva arbetet.

De här små säljfirmorna finansierar ofta sin verkamhet genom förskottsintekter på ett sätt som ibland nästan kan liknas vid ett pyramidspel. Det är därför av yttersta vikt att man som potentiell köpare gör vad man kan för att inte hamna i fällan. Välj område och säljföretag med omsorg eftersom fallgroparna är många!

Notera detta noga: Att köpa av en svensk säljare betyder inte att det med automatik blir en säker och trygg affär!
I Bangkok och självklart också på andra platser, är det ofta så att det säljande bolaget är ett stort thailändskt bolag med helt andra ekonomiska resurser än småfirmorna. Därmed inte sagt att inte de större bolagen också kan få problem; Thailand är fullt av övergivna byggnadsskellett som visar prov på det.

3 TILLSTÅND OCH ANSÖKNINGAR
Det första man skall kontrollera när man fastnat för område och hustyp är att kontrollera:
1. Om säljfirman har vederbördig licens enligt ”Land Allocation Act” för att utveckla området ifråga?
[Enligt thailändsk lag gäller följande: Om ett område består av fler än 9 tomter så måste säljbolaget ha en s.k. ”Development Licence”. Det kallas ibland också “Land Allocation License“. Med tomter avses i det här fallet avstyckade och hos Land Office registrerade tomter. För ett sådant område är säljbolaget även skyldig att bygga ett rekreationsområde.]
2. Vilken typ av lagfart marken har.
3. Är tomten med det hus man är intresserad avstyckad eller ej?
4. Vem är den egentliga ägaren till marken?
5. Är marken belånad eller finns det andra panter eller säkerheter ställda mot marken?
6. Har tidigare ägaren betalt skatterna för marken?
7. Finns det byggnadslov till huset man är intresserad av?
8. Om färskvattnet kommer från en källa eller en brunn finns det tillstånd [lokat betingade krav vad jag förstått]?
9. Om vattentillförseln varken sker från kommunalt vatten eller brunn, hur sker den då?
10. Har ansökan om eltillförsel gjorts?
11. Har ansökan om vattenmätare gjorts [gäller för kommunalt vatten och ingår vattenmätaren]?
12. Finns det en riktig tillfartsväg till tomten/området och vem äger den?
13. Hur kommer avloppsfrågan att lösas?
14. Hur kommer sophämtningen att lösas?
15. Finns det telefonledningar framdragna till området?
16. Hur mycket kommer den månatliga serviceavgiften att bli, hur är den framkalkylerad och vilken service kommer att ingå? [Gäller områden och inte fristående tomter]

För kontroll av ovanstående bör man anlita en Thailändsk juristbyrå, men helst inte någon från den ort där man planerar köpet eftersom de lokala juristbyråerna ofta är för närstående mäklarna och hussäljarna.

4 NÄSTA STEG
Om man vill ta ett steg till för säkerheten bör man undersöka säljfirman noggrannare. Det kallas för ”Due Diligence”.
1. Undersöka säljfirman för:
a. När registrerades firman?
b. Hur mycket är dess aktiekapital?
c. Har ändringar skett i ägarstrukturen de senaste tre åren?
d. Bedöma dess ekonomiska ställning.
e. Dess track record.
f. Om ägarna tidigare gjort bankrutt eller dömts för kriminell verksamhet.
g. Vilket arkitektkontor har anlitats för husdesignen?
2. Undersöka tomten för:
a. Om det finns någon begränsning för vad tomten får användas till, s.k. ”Building Restriction in Zoonong”.
b. Att tomten faktiskt stämmer med lagfarten. [Görs av en s.k. ”Chartered Surveyor”]
c. Om någon faktiskt bor på tomten ifråga. [Kan ställa till problem]
d. Finns det risk för översvämning pga bristande dränering?
3. Undersöka området för:
a. Bedöma om det är troligt att framtida bebyggelse riskerar att skymma vacker utsikt.
b. Hur man lever upp till kraven enligt ”Land Allocation Act”?
c. Om det finns störande verksamhet. [Thailändare kan vara oerhört hödljudda med störande verksamhet som t.ex. kycklingfarm eller kennel].
d. Hur länge de nuvarande ägarna ägt marken och vilka som ägde den tidigare och hur länge.
e. Om det finns riskt för översvämning i området och dess omgivningar.
f. Hur är tillfartsvägarna, grus, betong asfalt, stig? Är det privat eller allmän väg?
g. Om området ligger på en sluttning.

För kontroll av merparten av ovanstående bör man också anlita en Thailändsk juristbyrå, men helst inte någon från den ort där man planerar köpet eftersom de lokala juristbyråerna ofta är för närstående mäklarna och hussäljarna.

5 SKATTER OCH OFFICIELLA AVGIFTER
1. Vem kommer att ansvara för kostnaden för överföring och registrering av marken? [Gäller köp]
2. Vem är ansvarig för skatterna för byggnad och mark? [Gäller leasing]

6 HUSREGISTRERING
1. Kommer säljfirman att ansvara för att:
a. Huset registreras i köparens namn hos berörda myndigheter?
b. Köparen får en husbok (gul variant för utlänningar), en s.k. ”Tabian Baan“?

7 PRIVAT TILLFARTSVÄG
Om tomten inte gränsar till allmän väg kan man i värsta fall bli nekad tillträde till det hus man köpt. Enligt thailändsk lag har man visserligen rätt till tillträde men den enda lagmöjlighet som står till buds är att stämma markägaren i en civilprocess.

Få gör det, men det är ändå att rekommendera att man ser till att skaffa sig laglig rätt genom ett servitut. I Thailand kallas det på engelska av någon anledning för ”Servitude of Easement” medan den korrekta benämningen bör vara ”Servidute”. I USA benämns en sådan här rätt som ”Rights of Way”.

8 HUR SKYDDA MARK MAN INTE ÄGER?
När man som utlänning köper hus i Thailand kan man inte äga marken och därför måste man på något sätt säkerställa att man har tillgång till marken. Man har fyra alternativ:
1. Genom att låta ett bolag äga marken och det bör vara ett aktivt företag med verklig affärsverksamhet;
2. Genom leasing, som f.n. tillåts i 30 år förutsatt att leasingen är vederbörligt registrerad hos Land Office;
3. Genom en ”Usufruct”; eller
4. Genom en ”Right to Habitate”.
Vissa jurister rekommenderar både en usufruct och en tillträdesrätt för de som har en thailändsk maka eller make.

9 VILKA DOKUMENT MÅSTE VARA PÅ THAILÄNDSKA
Vad jag förstått så måste följande dokument, sådana som direkt berör köparen, vara skrivna på thailändska:
1. Leasingavtal som skall registreras hos Land Office.
2. Usufruct.
3. Rights of Habitation.
4. Transferdokument för mark [Gäller ägande].
5. Husregistrering.
6. Fullmakter ämnade för personer som träder i ens ställe i kontakter med myndigheter.

Däremot finns det inga krav på att köp- och säljkontrakt skall vara på thailändska eftersom thailändsk lag godkänner engelsk text. Inte heller testamenten i Thailand behöver vara på thailndska.

10 TESTAMENTE
Ett testamente har visserligen inte med ett mark eller husköp att göra men jag vill ändå passa på att påminna om att det är viktigt för de efterlevande att man tecknat ner hur man vill att kvarlåtenskapen skall fördelas.
Har man tillgångar både i Sverige och i Thailand bör man skriva två testamenten, ett i Sverige baserat på svensk lag och ett i Thailand baserat på thailändsk lag. Notera att det i Thailand inte finns någon motsvarighet till det vi i Sverige kallar inbördes testamente.

11 REFERENSER
Underlaget är inhämtat från två jurister, nu verksamma i Thailand och som har fastighetsfrågor som sin huvudsakliga inriktning. En av juristerna är thailändare medan den andre är västerlänning.

Göran

[stgrhe]

Ytterligare en varnande artikel om husägande i Thailand där frågan tas upp om de av er som köpt hus här verkligen äger huset och fått er marklease registrerad hos landkontoret på ett korrekt sätt.

Göran

“FOREIGNERS: LEGAL PROBLEMS OF HOME OWNERSHIP IN THAILAND
Bangkok Post May 3, 2009

Part I: Is the home in your name?
By: James Finch and Nilobon Tangprasit

This is the first in a series about the legal problems of foreigners who now own homes in Thailand. If you have one or more of these problems, you can and should correct them – before they reach some final stage of the legal system.

Vast numbers of foreigners who have bought homes in Thailand have done so with serious defects in title or ownership. One factor contributing to these numbers is the fact that many first-time home buyers in Thailand let the developer or seller do all the documentation and filing of the ownership documents without consulting with somebody who understands what must be done to protect the buyer’s interests. And they sign documents in Thai, even though they don’t understand them.

One important issue is whether the home is in your name or not. If you are living in a condo, you should find out whether it is in your name and if you own it on a freehold basis. If you have a house, you should first find out if the house is in your name, even if somebody else owns the land or the land is leased to you.

Foreigners can own houses, even if the houses are on land they don’t own.

This is important because most of the value of your home purchase is in the house, not the land, and you should control the house.

How can you find out whether you own the house? Any lawyer can do a search and tell you. If it’s not registered in your name, and you bought it from someone, you should take steps now to have it registered in your name. The registration is done by giving an official 30-day notice along with filing copies of the building permit, the certificate of completion, the blue or yellow book and other documentation.

Who owns the land on which your house sits? This may surprise you. The answer lies at the land office, not necessarily in documents you may have signed.

In Thailand, all ownership of land must be registered at the government land office with jurisdiction over the area where the house is. Likewise, all leases longer than three years are not enforceable beyond three years unless they are registered at the land office.

Many foreigners we meet produce elaborate leases, corporate documents and deeds that they think protect their home ownership. Often when we check, nothing has been filed at the land office and they have no ownership or lease at all. What this means is that the real owner of record at the land office can sell the home to someone else. If this real owner dies, his or her heirs will take the home, not the foreigner. If your land ownership or long lease has not been filed at the land office, it should be, right away.

Numerous foreigners, for convenience, put land in the names of Thai spouses or friends. If the relationships don’t work out the foreigner may lose everything. This can be protected against by having the Thai party long lease the property back to the foreigner. Alternatively, in the case the Thai party is your spouse, you can use a vehicle of Thai law called a right of usufruct, which gives something like a life estate to the you. There are other ways, as well.

If your land is owned by someone else, even though that someone has held it for some time, you should protect your interests in it now, by asking that person to give you a lease or usufruct or other form of protection.”

[stgrhe]

En uppdaterad utgåva av “Best Practices Guidelines” för husköp i Thailand finns nu att läsa här:

http://issuu.com/swecham/docs/bpg2_1

Handboken är sammanställd av svenska handelskammaren i Bangkok och mycket läsvärd.

Göran

[Sabai]

@MaeRumphung wrote:

Tips, eLearning på ämnet att köpa hus och lägenhet i Thailand finns här: länk borttagen

Man kan inte annat än undra vem som gjort den? MaguDesign eller vem är det? De återkommer till samma missuppfattning att leasing är 90år, vist säger de att det går bara att registrera 30 år åtgången men inget om alla problem som kan uppstå.

Skulle nog vara försiktig med informationen som de ger!

/B

[fannyfae]

Bra och matnyttig information.

[Author]

Posts