Lägenhetspriser i Bangkok

[nathon]

@nickbkk wrote:

Lägenhetspriserna i Bangkok går inte upp. Snittpriset ökar från år till år, pga av att varje ny byggnad som byggs blir lite dyrare än äldre byggnader med samma standerd. Jämför man enstaka hus så är det knappast några som ökar i värde över tid, speciellt inte om man räknar in inflationen.

Så nej, ökade rån kommer nog inte påverka priserna.

Måste bero på ett överutbud av lägenheter i Bangkok, annars borde de stiga i pris som i de flesta andra huvudstäder.

[Nille]

Klippte ut från annan tråd

@Rz-Chackpong wrote:

Thai köper sällan begagnat av olika anledningar;

1. har de råd så vill de inte bo i någon annans bostad
2. Ett äldre hus är i regel mycket sämre än ett nytt hus, detta för att byggherren i alla lägen bygger så billigt som möjligt utan en tanke på att det ska vara fint i 100 år, det fuskas enormt med beställningar och regler, så när huset har några år på nacken, så både ser och känns bostaden gammal.
3. Pris skillnaden mellan ett nytt projekt och ett gammalt projekt är inte så väldigt stor för de som har råd och det är många människor.

Man bör tänka som regel att får man tillbaka det man en gång i tiden har betalat så skall man vara otroligt glad.

Jag har träffade en Thaikille för länge sedan, han ägde 96 lägenheter, alla inredda av honom själv, en bostad i varje del av landet, många på samma ort/stadsdel då de gamla är just ”gamla och dåliga” och när de är gamla så betalar han inga avgifter vilket alla andra inte heller gör och då finns det inget underhåll, underhåll är något Thai än så länge inte förstår.

Priserna på marker lär fortsätta uppåt, framförallt när det kommer att komma Kineser i 10,000 tals till Thailand, dock så kommer det inte att inverka på begagnatmarknaden, den kommer med all sannolikhet att vara som tidigare = var glad om beloppet kommer åter en dag.

Men det finns alltid en annan farang att sälja till som i sin tur tror att det är ett klipp.

Rz

[humpe]

@nathon wrote:

@nickbkk wrote:

Lägenhetspriserna i Bangkok går inte upp. Snittpriset ökar från år till år, pga av att varje ny byggnad som byggs blir lite dyrare än äldre byggnader med samma standerd. Jämför man enstaka hus så är det knappast några som ökar i värde över tid, speciellt inte om man räknar in inflationen.

Så nej, ökade rån kommer nog inte påverka priserna.

Måste bero på ett överutbud av lägenheter i Bangkok, annars borde de stiga i pris som i de flesta andra huvudstäder.

Det är ett överutbud på bostäder i alla större orter i Thailand.
Kraftigt överutbud dessutom.

[Thaisambo]

Man kan se det som en effekt av klimatet, det är ju varmt och begreppet “bostad” har i praktiken inte samma innebörd i Thailands varma klimat som i kallt klimat, det är heller inte en absolut livsnödvändighet på samma sätt, varken genom någon sorts LGS, “lägsta godtagbara standard”, en term som myntades under Miljonprogrammets dagar på 1960-talet.

Överutbudet är typiskt för ett samhälle i obalans – det är många som vill hitta en möjlig födkrok genom att bygga bostäder, betydligt färre som känner något större behov av dessa bostäder och därigenom är villiga att betala för dem, särskilt när det gäller den inhemska befolkningen som är van vid det här systemet där man kan välja. Kanske en flott bil, men bostaden får inte högre prioritet än att det räcker med ett “hål i väggen” om ens det.

Problemet som finns är att få fram ett säkert ställe där dygnsvilan kan förrättas rimligt tryggt, hur det ser ut för övrigt, vilka faciliteter som finns att tillgå har mindre betydelse och det går ut över benägenheten att betala för byggandet varigenom överskott på byggbranschens produktion uppstår. Man får leta efter speciella nischer, t ex turister, de besuttna, vissa efterfrågade områden och liknande.

[nickbkk]

@nathon wrote:

@nickbkk wrote:

Lägenhetspriserna i Bangkok går inte upp. Snittpriset ökar från år till år, pga av att varje ny byggnad som byggs blir lite dyrare än äldre byggnader med samma standerd. Jämför man enstaka hus så är det knappast några som ökar i värde över tid, speciellt inte om man räknar in inflationen.

Så nej, ökade rån kommer nog inte påverka priserna.

Måste bero på ett överutbud av lägenheter i Bangkok, annars borde de stiga i pris som i de flesta andra huvudstäder.

Ja, tillgången är större än efterfrågan.

Ta Stockholms innerstad tex. den är i princip färdigbyggd. Endast ett fåtal lägenheter per år byggs innanför tullarna. Så länge det är inflyttning till Stockholm kommer det alltid finnas en större efterfrågan än tillgång. Jag kommenterar inte nuvarande prisnivå, som påverkas av andra faktorer.

Om du tittar på Bangkok så finns det dels fortfarande stora partier av obebyggd mark, samt det faktum att alla kvarter där det idag står 20 – 30 år gamla tre-fyra våningshus kommer rivas. Bangkoks innerstad kommer inte vara färdigbyggt än på 20 – 30 år. Det kommer finnas ett större utbud än efterfrågan många år framöver. Det finns så klar microlägen som kommer bli färdigbyggda snabbar, runt Royal Bangkok Sportsclub tex och där bör man nog köpa nu om man skall komma in på ett hyffsat pris.

För närvarande skulle jag inte köpa en lägenhet i Bangkok om det endast var i investeringssyfte, däremot så tror jag mycket på fastighetsmarknaden och skulle istället investera i listade stora företag som tex Sansiri som kommer tjäna mycket pengar då Bangkok byggs upp.

Ska man köpa något i Thailand som en investering, just nu enligt mig så bör det vara på en strand, eller med utsikt över havet. Utbudet är lågt, och efterfrågan är alltid hög på dessa platser.

[Auan]

Hur ser betalnings för mågan ut hos Thailändare om man tittar på räntan verkar de ha en heldel kvar att ge. Den ligger på över 6% för bostadslån och har en hygglig amorteringplan på 40 år. Tycker de siffrorna har mycket att ge om man jämför med resten av världen.

[Thaisambo]

Så enkelt är det säkerligen inte att jämföra thailändska bostadslån och räntor globalt.

Deh höga bostadsräntan tyder snarare på kapitalbrist i det thailändska bankingsystemet, det är tecken på svag återfinansiering genom inlåning och följaktigen blir priset på pengar – bolåneräntan – högt.

Dessutom har jag intrycket att det thailändska bankingsystemet är förhållandevis outvecklat och av liten omfattning på bostadsmarknaden.

Anledningen kan vara att bostadsfinansiering via bank inte är den normala finansieringsvägen för egnahem i Thailand på grund av det sparkasseliknande system man har i hembyarna, där byns medlemmar gemensamt sparar i sparkassans fonder och så småningom kvalificerar sig genom eget sparande i dessa fonder till en intjänad lånerrätt för egnahem i hembyn. Detta med egen låneverksamhet och egen kapitalförvaltning utanför bankingsystemet är såvitt jag kan utläsa av olika indikatorer som jag sett på forumet mycket vanligt, det är även ett system som man tagit med sig och använder i till exempel Sverige för att hantera sådant som spelskulder m m (till riskrelaterade räntor förstås och för spelskulder är det således fråga om kortperiodiska personlån med nominellt mycket höga räntor, spelaren hamnar i “räntefällan”).

Det här är helt enkelt ett för thai ett traditionellt och hävdvunnet finansieringssystem som fel hanterat (spelskulder) naturligtvis kan leda till en personlig katastrof för den enskilde.

Att det lever och frodas liksom hembyarnas egna sparkassesystem är en god förklaring till den av allt att döma svaga banklikviditeten som i sin tur beror på svag inlåning och därmed höga utlåningsräntor pga svag kapitaltillgång för den som inte har möjlighet att låna i hembyns eget sparkassesystem.

Visst, jag kan inte så mycket om thailändsk finansiell verksamhet, men man ser ganska tydliga tecken på att det är i den här riktningen det thailändska privatekonomiska systemet fungerar, stora delar ligger utanför den reguljära bankingverksamheten och att förtroendet för bankerna är lågt kan man förstå – det är inte så länge sen banksystemet kraschade senast (1997/98). Vilka sätter in sina surt förvärvade sparslantar där istället för i hembyns sparkassa? Inte många kan jag tro….. Och då får bankerna som följd av det naturligtvis problem att finansiera sin utlåning.

Priset på pengar i bank (räntan) hamnar på en hög nivå helt enkelt i och med att det är en bristvara,

Och utlänningar ska inte ens tänka tanken att försöka komma åt pengar i hembyns fonder, det är strikt kopplat till det man kan kalla för hembyrätten.

Åland har eller har fram till helt nyligen haft ett liknande system, det handlar om landskapslagens föreskrift om hembygdsrätt på Åland för att överhuvudtaget få förvärva mark (infödd ålänning krävs för det, tror det fortfarande gäller trots att Åland numera pressats in i EU som del av Finland). Det är en parallell som fungerar eller har fungerat likadant. Så Thailand är inte unikt med sådana system.

[Rz-Chackpong]

@nickbkk wrote:

För närvarande skulle jag inte köpa en lägenhet i Bangkok om det endast var i investeringssyfte, däremot så tror jag mycket på fastighetsmarknaden och skulle istället investera i listade stora företag som tex Sansiri som kommer tjäna mycket pengar då Bangkok byggs upp.

Ska man köpa något i Thailand som en investering, just nu enligt mig så bör det vara på en strand, eller med utsikt över havet. Utbudet är lågt, och efterfrågan är alltid hög på dessa platser.

Sansiri tittar på riktigt intressanta marker i Bkk som kostar seriösa stålar, så jag är böjd att hålla med att det inte lär gå sämre för Sansiri på sikt.

Markinvestering ser jag på ungefär samma sätt, förutom strand och hav så är även gathörn och front mot huvudgator i städerna, större markområden säkra men i samtliga fall är det långsiktiga investeringar.

Rz

[Auan]

Finns det inte stora risker med BKK det ligger ju under havet och hur de skall läsa detta finns ju bara på pappret. Även om Sansiri skulle ha köpläge på riktigt bra lägen så är det ju faktiskt så att på denna marken kommer bostäderna bli ännu dyrare. Avkastningen på investerat kapital idag om man bort ser från värde stegringen är på ny byggnationer ca 2.5% om man får den uthyrde. Detta tillsammans med det stora utbudet av lägenheter och det höga mark priset säger nej tack.

Var i Thailand kommer det nya stora navet att hamna är det så säkert att det kommer var vid kusten när det faktiskt är grann länder som handeln i framtiden kommer att vara med.

[Thaisambo]

Vattenvägarna är av gammalt de naturliga transportlederna och så är det fortfarande för tung transport, malm, järn, trä, papper och till exempel volymtransport av fordon samt naturligtvis olja. Världens för närvarande största fartyg är oljetankern Hellespont Alhambra, som maxlastar på 441 893 ton olja. Den vikten matchar inga fordon på land och heller inte vägar, broar m m nånstans.

Inte heller flyget klarar det, men man kan givetvis dela upp det i mindre enheter. Men det är opraktiskt när det är fråga om nästan ½ megaton olja. Så möjligheten till sjötransport kommer att vara levande och viktig än i många år.

Jag är övertygad om att forumets Seaserpent mer än gärna besvarar alla frågor kring sjötransporter och dess framtid. Inget annat transportmedel matchar den kapacitet som sjötransporten klarar. Möjligen kan pipelines vara ett alternativ för flytande eller gasformiga råvaror, men de ska ju anläggas också.

[Nille]

Tack för kompletteringen Axel. Seaserpent, du får starta en ny tråd om du vill komplettera ytterligare.

Här fortsätter vi att diskutera lägenhetspriserna specifikt för Thailand och Bangkok i synnerhet…

[Nille]

@nickbkk wrote:

Lägenhetspriserna i Bangkok går inte upp. Snittpriset ökar från år till år, pga av att varje ny byggnad som byggs blir lite dyrare än äldre byggnader med samma standerd. Jämför man enstaka hus så är det knappast några som ökar i värde över tid, speciellt inte om man räknar in inflationen.

Gäller samma ekvation i Pattaya tror ni, eller i andra städer med hypade priser? Och vad spelar location och markpriser in i prisutvecklingen, att priset inte går ner enbart eller?

[Auan]

@Thaisambo wrote:

Vattenvägarna är av gammalt de naturliga transportlederna och så är det fortfarande för tung transport, malm, järn, trä, papper och till exempel volymtransport av fordon samt naturligtvis olja. Världens för närvarande största fartyg är oljetankern Hellespont Alhambra, som maxlastar på 441 893 ton olja. Den vikten matchar inga fordon på land och heller inte vägar, broar m m nånstans.

Inte heller flyget klarar det, men man kan givetvis dela upp det i mindre enheter. Men det är opraktiskt när det är fråga om nästan ½ megaton olja. Så möjligheten till sjötransport kommer att vara levande och viktig än i många år.

Jag är övertygad om att forumets Seaserpent mer än gärna besvarar alla frågor kring sjötransporter och dess framtid. Inget annat transportmedel matchar den kapacitet som sjötransporten klarar. Möjligen kan pipelines vara ett alternativ för flytande eller gasformiga råvaror, men de ska ju anläggas också.

Det kommer naturligt viss inte bli frågan om att hamnar på något viss försvinner. Många av transport hamnar ligger avsides i dag men av gamla naturliga skäl hyggligt nära stora centralorter. Men om nu den stora handeln i framtiden kommer bli mellan Kina Burma Indien Laos Cambodja Vietnam är det då självklart att BKK och andra kust städer i nämnda länder kommer vara naven. Jag tror inte det dessa nya handels nav är i stort helt på ny mark finns ingen direkt handel mellan länderna tidigare. I Europa var det tidigare kanaler och vatten vägar som var avgörande så är det inte längre. Utvecklingen går fort i dessa asiatiska länder och det är mycket lätt att för regeringar att göra konstruktiva och snabba för ändringar.

[Rz-Chackpong]

Jämför man svenskt tänk med lägenheter/bostäder som investering så bör man i första hand förstå marknaden i Thailand och Thailändarna.

Som jag skrev tidigare i någon tråd så har jag träffat en kille som ägde 96 lyor, alla i prisklass 6 MTHB eller mer, han såg lyorna som vi tänker bilar, när de är gamla och tråkiga så köper man en ny och den gamla får stå på gården och rosta.

Vi bör betänka att väldigt många Thai köper bilar för 4-8 MTHB och de står i slutändan och rostar, hur många Svenskar köper bilar i den klassen? Och ser på bilen på samma sätt.

Köpa en bostad för att bo i, är ungefär som att köpa en bil, köper du en ovanlig bil kan du få tillbaka pengarna eller mer, köper du en vanlig bil så är det en kostnad och du får tillbaka i samma utsträckning som antal år du använder bostaden.

Vi är väldigt olika i vårt tänkande, så det går inte att spekulera i bostäder med samma tänk som i t.ex. Sverige.

Lägenhetsinvestering;

Bör göras om projektet har A läge och gärna om projektet bygger 3 huskroppar eller fler, köp då via offplan för första huset och sälja när det finns få lägenheter kvar i sista huskroppen och området är färdigt.

Lathund som inte är spikad i sten;
Huskropp 1 offplan x pris
Huskropp 1 under färdigställande 5-10 % upp i pris mot offplan
Huskropp 2; upp 10 % mot huskropp 1
Huskropp 3; upp 10 % mot huskropp 2
Färdigt område; upp 10 % + mot huskropp 3.

Alla höjningar görs av projektet.

Försäljning bör ske senast inom 1-2 år från färdigställande av område och man bor inte i lägenheten, därefter går priserna nedåt och i vissa fall slutar de i skorna, allt beroende på vad man har köpt, vilka grannar som bor i huset, hur det sköts om, vad byggs i närheten osv.

För att köpa offplan bör man göra det från tex Sansiri eller liknande stabila företag.

Men som alltid så finns det nya helt ovetande faranger som landar i landet varje dag, så det finns alltid massor med undantag om man finner någon av dessa.

Rz

[Thaisambo]

Vi får se hur infrastrukturen i Asien rörande transporter blir och hur lösningarna kommer att se ut helt enkelt.

Men det är intressant att jämföra Europas utveckling med den framtida förväntade utvecklingen i Asien, geografin är ju likartad med stora bergsmassiv, Himalaya i Asien och i Europa flera stycken. Pyreneerna, Alperna, och Karpaterna bildar ju ett i stort sett sammanhängande massiv som skiljer norra och mellersta Europa från de södra delarna mot Medelhavet.

Befolkningsstrukturen är också annorlunda, norr om Himalaya är det ju i princip ofruktbar öken och få människor, det är först med Östasien och närhet till havet som det blir volym på bosättningarna.

[Nille]

Ursäkta men här går jag lite OT. Kanske får anledning att klippa lite framöver. Försök att hålla svaren på detta relaterade till Thailand och helst Bangkok så blir det nog bra och intressant.

Vi kan nog räkna med en liknande utveckling som i sverige bortsett från just detta med förfallet, men jag tror även den biten kommer lösa sig av sig själv, av marknadskrafterna.

1. Lägstalönerna kommer gå upp, en städare kommer tjäna som ingångslönen på ett it-jobb. En egen företagare inom städ kommer tjäna som en duktig it-kille. Så länge lönerna går upp kommer priserna kunna öka. Dock, de som redan tjänar bra har nog redan haft sitt race.

2. Om 20-30 när detta är klart kan man börja smygsänka räntorna. Kommer få en stor effekt bara det eftersom 1% lägre ränta på ett 5 miljonerslån är ganska mycket. Fler kommer ha råd med det.

3. Sedan börjar man skuldsätta thailands befolkning på allvar, precis som hemma hos oss, skapar moderna slavar. Man börjar sänka räntorna på allvar, ta bort lånetak och amorteringsskyldighet. Sen behöver bankerna bara höja räntorna lite i taget för att vi skall fatta vems händer vi sitter i….

Bankerna kommer nog se till så att man bygger bort så mycket parker man kan så företag som Sansiri kan nog härja ganska fritt ett bra tag framöver. Har ingen aning vilken bank som äger företaget man ganska säker på att det finns ett starkt band mellan den ägarfamiljen och en bank.

Men, alla kan långt ifrån bo så lyxigt som alla nya lägenhetskomplex man smackar upp i dag. Man kommer inte kunna ha egen personal på plats utan kommer hyra in städare eller städa själva precis som hemma.

Vad är en lägenhet värd? Ta bort allt lull lull och räkna på vad vanliga människor har råd att betala, i månaden. Detta skall täcka ränta, månadskostnader och amorteringar.

Kruxet är alltså att hitta en månadsavgift som är rimlig och ett sätt att kunna driva in den från dem som inte betalar. Bostadsrätter kanske inte är så illa ändå? Där ägar man ju bara en del i föreningen och hyr av denne. Betalar man inte sina månadskostnader är det ju tack och hej.

Allt detta håller så länge man kan fortsätta trycka pengar utan för mycket inflation. Skulder skapar ju nya pengar i vår moderna ekonomi…

[Author]

Posts